万科基金“亮剑”，60亿出资撬动123亿投资

张常旺

2017-12-19 11:33:23

来源: 时代财经

在万亿野心之下，以基金形式为主的外部借力正在成为万科拓展各大业务条线的常规动作。

参投基金正在成为“郁时代”万科的常规动作，在这家房企近来的一系列业务运作中，金融的底色愈来愈浓。

12月18日晚间，万科对外披露，其与全资子公司盈达投资、金晟资产、工银（深圳）股权、工银（重庆）股权共同合伙入投金晟硕庆基金。金晟资产和盈达投资为普通合伙人（GP），而工银（深圳）股权、工银（重庆）股权、万科为有限合伙人（LP）。

金晟硕庆的初始募集规模为100亿元，其中，万科的出资额为50亿元，工银（深圳）股权和工银（重庆）股权分别认缴出资49.04亿元和0.96亿元，而作为基金管理者的金晟资产和盈达投资各出资100万元。

与此同时，金晟硕庆基金还以母基金身份参投了子基金金晟硕丰基金。金晟硕丰的普通合伙人同样为金晟资产和盈达投资，而有限合伙人则包括深圳万科、国元证券和母基金在内的三家公司。上述三个有限合伙人的出资分别为9.55亿元、9.55亿元和3.825亿元，普通合伙人出资100万元。

万科透露，母基金的成立是为了参投子基金、金融机构及其他机构的存量资产盘活类标的和企业转型升级过程中的资产整合、股权重组、企业并购类标的，以资产和股权收购转让及存量资产盘活收益作为基金的收益来源。

通过基金为业务拓展打开上升“通道”已经成为万科内部比较成熟的一种运作模式，此次参与设立专注于存量资产盘活及股权收并购、资产整合类的基金也是这种模式的再一次重演。

以泊寓为代表的存量资产盘活是近些年万科热衷的业务之一，在年中业绩会上，郁亮将长租公寓归于万科的拓展业务。到2018年，泊寓的目标是要将房源拓展到45万间。除了落地自有物业，泊寓的拓展更多依赖于外部存量项目的获取。

作为持有经营型资产，长租公寓本身是一项资金沉淀极高的业务。而且，在介入住房租赁市场时，万科自身也拿下了不少100%自持的住宅用地，项目建成后将同样面临着持有物业的资金沉淀问题。

通过基金来纾解存量物业自持的资金压力是万科解题的方式之一。在11月初的月度经营电话会议上，万科证券事务代表梁洁就透露，在房屋租赁市场，万科将采取与商业地产、物流地产类似的逻辑，通过发行基金引入投资者共同持有，“我们发行的基金在思路上与保利的类REITs很相近，逐步逼近真正的REITs”。

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过去一年来，万科在商业地产、物流地产以及文化产业等领域都曾采用过与之如出一辙的基金模式。转型城市配套服务商是万科近年来确定的命题，在住宅开发的核心业务之外，万科还确立了商业、物流地产、长租公寓、养老、轨道物业等方向，郁亮也将这些业务归类为优势业务、拓展业务、摸索业务和潜力业务。

上述业务的拓展无一不需要集团资源的支持，万科给出的方案是参投基金，以轻资产的方式撬动更多的可用资源，以此降低自身的风险和资金压力。

率先走出这一步棋的是万科旗下的商业地产，今年5月22日，万科与招银资本共同出资成立两支商业地产投资基金，用于收购万科持有的42项商业地产项目，在总计129亿元的基金中，万科出资50.31亿元，持股比例降至39%，但万科旗下的印力商业依然是项目管理服务方。

数月之后，万科故技重施，再一次联合乾元晟投资、江苏信托、博裕物流、飞虹壹号共同投资设立一支专业物流地产投资基金，总规模60亿元，万科认缴15亿元，占比25%。最近，万科又出资10.5亿元，与阿里、华人文化等七家公司成立了投向媒体、娱乐、新闻等领域的产业基金。

郁亮曾公开表露过对于商业地产和物流地产野心。他说，万科未来有机会朝数一数二的目标发展的优势业务包括两项：一是印力的商业地产开发和运营；二是物流地产。

如今看来，在万亿野心之下，以基金形式为主的外部借力正在成为万科拓展各大业务条线的常规动作，它在今年已经以135亿元的出资撬动了近400亿元投资。