保利的杠杆游戏，千亿买地掀起纳储“风暴”

刘新歌

2017-12-06 15:50:22

来源: 时代财经

为了力保第一梯队位置，保利地产开始“重新起跑”，并喊出“2017年冲刺3000亿，三年内突破5000亿”。重上赛道的保利地产加大了在土地市场的投注。

拉开了内部整合序幕的保利地产正在打响一场规模“攻坚战”。在“未来3年将规模做到5000亿”的目标之下，保利地产在年内掀起了一轮纳储“风暴”。

12月4日，保利地产斥资61亿拿下了广州天河区金融城和从化区江埔果场两宗大体量地块，在新增近85万方土储的同时，保利地产也以8479元/平方米的楼面价刷新了从化区的楼面最高价。

在广州十区中，保利地产保持着三个区域的单价地块纪录。2016年11月底，保利地产在三天内连续拿下荔湾区广钢新城和南沙区蕉门岛地块，刷新上述两个区域的楼面单价纪录。

拿下金融城和从化项目是年内保利地产通过公开市场在广州获取的第四和第五个项目。目前为止，保利地产在广州已经投入104.5亿，比去年全年的拿地金额还要多出19%。房天下的统计数据显示，去年以211亿的销售额蝉联广州销冠的保利地产累计拿地87.8亿元，成为该年广州土地市场的最大买家。

保利地产长期占据着广州市场的“老大”位置，今年前十月，它依然坐稳“头牌”，以151.43亿的成交额力压上升势头迅猛的碧桂园。但近两年，保利地产在广州市场的地位不断受到冲击，甚至在去年一度引发关于“市场第一”的口水战。

彼时，克而瑞数据显示，万科以177.84亿元的销售额超过保利的175.17亿元，成为广州市场第一位。但中指院的数据则指出，在2016年广州房企销售榜单中，保利以超过211亿元的销售金额，问鼎广州市场冠军。

这一争议事件也从侧面说明，即便在保利地产的优势区域，它也面临着被赶超的压力。而放诸整个行业而言，保利地产的地位也在不断受到挤压。除了在近年被恒大、碧桂园、融创等房企赶超外，保利地产与行业前三的差距也在逐步拉大。

尤其自2015年开始，部分房企乘着这轮楼市“涨潮”，加速攻城略地，后来居上者不断涌现。碧桂园、万科、恒大等房企规模迅速上升，相继突破2000亿、3000亿关口。今年前11月，碧桂园更是率先突破5000亿大关。

但反观在2012年就首次破千亿的保利地产,至今仍在2000亿的规模里踯躅。根据克而瑞最新数据，今年前11月，保利地产以2678亿的销售额位列房企第五名。虽然仍相对具有行业领先优势，但其与TOP3房企的差距已经在2000亿之上，并且后来居上的融创中国已经跑在保利地产前面。

规模追逐中的黯然，源于保利地产2014至2015年间的去库存策略。同时，基于国资委对国企负债及杠杆的相关要求，保利地产亦着力去负债，因此拿地并不多、货值相对较少。

不断提速的规模竞争下，不进则退是残酷的现实，保利地产也难逃压力。保利地产管理层也曾在投资者会议上坦陈因销售差距变大所带来的压力日渐增加。为了力保第一梯队位置，保利地产开始“重新起跑”，并喊出“2017年冲刺3000亿，三年内突破5000亿”。

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重上赛道的保利地产加大了在土地市场的投注，其三季度报告显示，在今年前9月保利地产先后投入1559亿新增了133个项目，新增土储2962万平方米。而去年全年，保利地产累计新增112个项目，总金额为1214亿，对应的新增土储为2404万平方米。

截至三季度末，保利地产的总土储达1.87亿平方米。而在所有房企当中，保利地产的扩储规模都位居前列。易居研究院统计数据显示，今年前十月，保利地产土储同比增加98%，在30家A股上市房企中排第五位，仅次于金科、首开、荣盛和金融街。

除了加杠杆扩充土储外，保利内部的地产整合也为保利地产的做大增加了砝码。11月30日，保利地产正式宣布以52亿收购保利集团持有的保利置业50%股权，筹划近3年、几经波折的整合正式重启。

完成与保利置业的整合后，保利地产的销售及覆盖城市的排名再上一个台阶，土地储备和总资产与一线阵营的差距也在缩小。

更为重要的是，作为保利集团唯一海外上市房企，整合之后，保利置业的海外融资平台作用或得到凸显，在目前国内融资环境持续收紧的情况下，将为保利地产带来新的融资渠道。而多业务区域交叉、同业竞争多年的双方走向融合，也利于保利地产更加自如地施展拳脚。

保利地产董事长宋广菊曾说过“房地产这个行业就是场马拉松”。要想跑完全程并跑在前列，装备很重要，节奏很重要，但归根结底，最重要的还是自身的体力。对于房企而言，除了资金和土储，管理模式和人才激励机制也决定着能跑多快、跑多远。

为了保持行业地位，保利地产也在机制上发起革新。在今年初的投资者会议上，保利的高管指出，在留住人才方面，要强调奉献精神和对忠诚度的教育。但很显然，仅靠情怀很难留住人才，更遑论最大限度地激发其积极性和能动性。目前，保利正推进两个机制，一是跟投制度，二是“百帅计划”。

民企在机制上往往要比央企灵活。在保利之前，万科、碧桂园等房企已经在内部实施了股权激励、跟投等机制。“在万科的战略转型中，事业合伙人不仅是一种制度，更是一种兼具分享、发展、管理为一体的新型企业组织模式。”在苏宁金融研究院特约研究员江瀚看来,事业合伙制触发了利益共创、共享、共担的良好氛围，这甚至保护万科在去年的宝万之争中得以全身而退。

而碧桂园近两年业绩的高速增长，更与合伙人制度的引进和以“未来领袖”计划为代表的一系列人才制度密不可分。截至目前，碧桂园不仅成为业界拥有博士数量最多的地产商，其“同心共享”员工激励制度在将多个项目送上当地2016年销冠的同时，也催生第一位年收入过亿的区域总裁。

相形之下，保利地产颇为逊色。前保利地产副总经理余英曾在其个人微博发文称“业绩翻番，收入却没有相应跟上，队伍不好带”，并直言“国企的待遇真的不行”。

余英在保利地产任职长达十年，带领保利广州公司实现销售6连贯，奠定了保利在广州的统治地位。而据了解其在职期间年薪仅200余万，与同行不能相提并论。今年10月底，余英从保利辞职，并于半个月后加盟宝能。

一位接近保利地产的业内人士在接受时代财经采访时表示，人才激励机制是导致保利地产今年增长放缓的诸多因素之一。“国有房企薪酬远低于市场水平，基层员工工资不高，公司领导层的薪酬与市场水平差的更远，这也导致了很多人员尤其是中层骨干人才的流失。”

“保利地产几年前就开始实施跟投制度了，下面子公司早几年就有跟投计划甚至是强制跟投。只是操作细则上可能跟碧桂园、万科有些差别。国企的激励机制，肯定不如民营企业灵活。”但上述人士也坦言，跟投制度并不是万能钥匙，在具体实施层面也会有诸多问题，比如子公司只愿意跟投好的项目。“不是说推出（跟投制度）就一定能把个人利益和公司利益绑定在一起，没这么简单。”

“当前保利战略扩张的步伐在加快，未来需要积极创新各类激励制度，尤其是要积极导入一些有利于全国化地产布局的相关资源，这也包括对于管理层的激励等。”易居研究院研究总监严跃进在接受时代财经采访时指出。