• 时代观察 | 中交系地产整合的“旧瓶”“新酒”

    Time News > | Time Weekly - 2017-11-22 17:28:15 来源:时代财经
  • [摘要] 和多数央企一样,中交系在过去几年中始终保持着低调的行事风格,但就在上个月,重组初见成效的中交系一改往日谨言慎行态度,吹起了规模扩张的“号角”。做到央企的“三甲”是中交地产集团立下的目标。

    文/童洁

    央企的地产“整合之风”已经吹了些日子,借此诞生的“地产航母”并不鲜见。在成功的案例刺激下,部分尚处于整合之中的央企也在加快地产重组步伐,为“老瓶”装上“新酒”。

    中交地产近日宣布要将旗下重庆中交西南置业29%的股权转让,作为中交地产前身中房地产的头号项目,重庆中央公园的总投资多达180亿元。

    核心项目股权转让的背后是中交地产加快节奏的信号。中交地产集团相关人士向时代财经表示,出售股权有两层含义:一方面是为项目商业部分寻找合适的合作伙伴;另外,出售股权获得的资金能够支持中交获取其他土地和项目。

    “没有哪家房地产企业是单纯依靠自有资金来进行地产项目开发的,高杠杆早已成为房地产行业中最为常见和惯用的手段。”上述人士强调,“高周转”是规模扩张的先决条件,而转让股权引入投资是套现资金的一条“捷径”。

    和多数央企一样,中交系在过去几年中始终保持着低调的行事风格,但就在上个月,重组初见成效的中交系一改往日谨言慎行态度,吹起了规模扩张的“号角”。做到央企的“三甲”是中交地产集团立下的目标。

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    曲折的整合之路

    在中交地产集团董事长孙国强看来,倚靠母公司中交建的资源,中交系在土地获取、市场察觉以及资金方面有较大的优势,加之近年来在并购重组方面的发力,中交系具备成为另一个央企地产巨头的潜力。

    话虽如此,但央企内部的资源整合远不如想象中那么简单,整合推进速度过慢也困扰着中交地产,成为其进一步做大的掣肘。今年前三季度,中交地产的营收仅为仅为6128.69万元,同比减少95.60%;归属于上市公司股东的净利润为亏损3537.30万元,同比减少137.74%。

    近年来与中房地产的重组以及自身发展的缓慢无疑是成绩单差强人意的主要原因。自2014年、2015年两次收购绿城中国股权以来,中交系地产一直在进行复杂的整合重组工作。

    中交集团的最终设想是将房地产业务整合在绿城中国、中房地产和中交海外地产三个房地产开发平台上。而目前中交集团的地产业务分散于中交地产、中房集团、中住地产、中国城乡建设发展有限公司、中交海外地产以及绿城中国六个平台之上。

    去年2月,中交集团开始大张旗鼓进行旗下地产业务的整合,拟将中交地产注入中房地产平台。如果重组成形,中房地产的规模不仅能在短时间内得到迅速增长,优质资源的集中也便于中房地产平台募集更多的资金。

    然而,复杂的利益关系令这次重组难以推进下去,在债权人的反对之下,中房地产与中交地产的首次重组不得不宣告失败。

    面对“规模化”的命题,旗下资源的重组整合是央企的必经之路,中交系也不例外。因此,在采取收购方式重组失败之后,中交集团开始另辟蹊径。今年1月,中交地产和中房地产的整合出现新的契机,中交集团宣布改用托管的方式来完成这次整合,将中交地产委托给中房地产代为经营管理。

    历时十个月的调整,10月23日,中房地产平台正式更名“中交地产”,平台之间的打通及更名仅仅是中交地产与中房地产整合的开始,集中两个平台的优质资源,尽快让中交地产运营走上正轨是整合后需要完成的首要任务。

    中交地产股份总裁杨剑平曾向媒体透露,中交地产作为战略平台来整合,接下来一些更好的合作项目,更好的业绩都会往上市公司放。而正如其所言,中交系的资源整合也在进行之中。10月29日,中交地产宣布拟出资约6.47亿元收购中交置业有限公司持有的华通置业有限公司100%股权。交易完成之后,中交地产的规模将进一步扩大,其城市布局也将拓展到武汉、宜兴等地。

    背后的绿城中国

    相比于内部动静更大的整合,中交控股的绿城中国则更像是其在地产业务上的“后花园”。三年前,融绿之争陷入僵局时,中交集团半路杀出,成为驰援宋卫平的“白武士”。在付出60.148亿港元代价后,中交集团拿下绿城中国24.288%股权,与九龙仓平起平坐,成为并列第一大股东。

    彼时,中交集团旗下有中交地产、中房地产以及联合置业三家房地产公司。不过,这三家房地产公司的发展均不理想。在外界看来,入股绿城中国并成为并列第一大股东是中交集团在地产领域迈进的一大步。

    次年5月,中交集团透过全资子公司中交地产以11.46亿港元代价收购绿城中国1亿股。这次交易后,中交集团持有绿城28.912%股份,其也由此晋升为绿城中国第一大股东。

    中交绿城.jpg

    对于其急切“夺位”的原因,业界众说纷纭,其中认可度较高的一种说法是,中交集团之所以不惜重本坐上绿城中国第一大股东位置是“并表”绿城的诉求。不过,入主绿城中国的这三年来,中交集团对于地产业务并表的数字并未过多披露,公开信息中能够看到的更多是绿城中国的数据。

    绿城中国最新的业绩公告披露,今年前十个月,其累计实现合同销售金额约1070亿元。按照此前该公司定下的全年900亿元销售目标,绿城中国已超额达标。

    绿城中国成功挤入千亿队伍,中交集团功不可没。在中交入主之前,绿城中国的销售规模与利润水平均处于严重失衡的状态。查阅绿城中国历年年报可以看到,2013-2015年,绿城中国的销售规模分别为651亿元、794亿元、719亿元,相对应的股东应占利润分别为48.85亿元、20.72亿元、8.13亿元。

    导致这种失衡状态的原因之一便是长期以来的交稿的融资成本,而中交集团这颗“大树”为绿城中国的融资创造了极大利好,绿城中国的债务结构和融资水平也由此得到改善。债务压力得到纾解之后,绿城中国开始着手规模扩张。

    据时代财经不完全统计,今年以来,绿城仅通过公开市场拿下的地块便有14宗,涉及拿地资金超过441亿。其中,绿城于11月7日拿下的北京石景山五里坨建设组团一(1601-029)号地块价格高达86亿。

    相较于绿城的高起点,中交系另一地产平台中交地产的规模明显有些“掉队”。但是在“央企前三”的目标下,中交集团也开始着手扶持中交地产“上位”。

    “央企有‘十三五’的战略规划,按照规划,到2020年,中交地产集团需要达到一定的规模,这就是为什么中交选择在今年提出规模扩张的主要原因之一。”上述中交地产集团人士向时代财经表示。

    根据时代财经统计,今年中交地产在获取地块和项目上已经耗资超过78亿。尤其在9月中旬宣布更名之后,中交地产拿地的步伐明显加快,仅一个月的时间,中交地产便斥资近61亿元在佛山、成都、重庆购入项目。

    中交地产集团相关人士透露,根据“十三五”的规划,中交系每一年的拿地金额及项目建设投入都已经有了详细的计划,且中交系的投资金额均在计划之中,没有超额的现象。

    但需要注意的是,中交地产与绿城同样着重于开发传统住宅产品,这不免让业界对其体系内是否存在同业竞争的问题产生质疑,毕竟同业竞争的问题在央企地产体系中并不少见

    不过前述相关人士表示,中房地产与中交地产进行整合后,中交集团旗下已经形成中交地产(A股)、绿城中国(H股)、中交海外地产(海外)三个主要的房地产开发平台,三者之间分工明确,绿城与中交地产所针对的客户群有所不同。

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