标普：2018年楼市或继续降温，销售降幅将达5%

刘新歌

2017-11-21 16:23:45

来源: 时代财经

“我们认为，中国房地产市场最终还是迎来了减速，预计2018年房地产销售会继续放缓，销售额下降幅度将达到5%。”在11月20日的在线研讨会上，标普全球评级分析师邹宇轩指出。

虽然传统的“金九银十”旺季不再，但今年房地产市场的表现还是超出了多数人的预期。不过，在调控的持续加压下，降温、降速的势头已经显现。

在11月20日的标普在线研讨会上，该机构全球评级分析师邹宇轩指出，“预计2018年房地产销售会继续放缓，销售额下降幅度将达到5%。”

这一预测是建立在对明年房地产调控继续趋紧的基础之上。“当房地产市场的增速放缓会影响到整体的经济发展时，楼市调控政策才可能放松。但从房地产新开工数据、房地产固定投资增速等主要指标看，2018年应该还不至于出现比较明显的转折点。”

国家统计局日前公布的《全国房地产开发投资和销售情况》显示，前十月全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%；房屋新开工面积145127万平方米，增长5.6%。

邹宇轩强调，一二线城市房价如果仍维持在较高水平，首付比率有可能进一步收紧。而三线城市房价如果出现较大增幅的话，限购、首付比率收紧等调控政策也有可能出现，三线城市尤其是过热的三线城市，房价可能出现波动。

除了调控因素，三线城市房地产销售后续乏力也是标普做出上述预判的根据。Wind资讯数据显示，在这一轮去库存浪潮中，三线城市商品住宅销售额一路走高，尤其自去年“9.30新政”以来，当一二线城市楼市销售额出现大幅度下跌时，三线城市仍以30%左右的速度增长，成为支撑全国销售基本面的一个主要因素。

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房价和销售的持续升温也让三线城市去库存周期不断缩减。易居研究院最新数据显示，截止10月底，三四线存销比为10.9个月，甚至低于一线城市11.9个月的去化周期。

但标普认为，三线城市良好的销售情况在2018年将难以为继。“首先，限购政策在三线城市展开，考虑到三线城市经济总量没有那么高，需求也没有那么强。总体来说，三线城市对政策调控和经济周期是比较敏感的。”

“另外，三线城市的供求关系也开始改变，土地供应在增加而且增速比一二线城市更快。所以，三线城市现在较低的库存不太可能继续维持。我们认为，2018年三线城市要持续良好的销售状况是有风险的。”邹宇轩称。

行情变化带来的影响因人而异，标普认为，房地产行业在市场调整时期可能会加剧分化，大型房地产企业通过收购规模较小、实力较弱的地产企业的方式使其利润得到巩固。

“从历史上看，尤其是2014年起行业进入下行周期时，50大开发商市场占有份额提升的速度比其他年份更快一点。我们授予评级的中国房地产开发商的销售业绩预计将好于市场整体水平，我们也预期大型房地产开发商将有机会通过收购那些在融资和市场调整中处于劣势的小型地产公司来扩大规模。”

市场集中度.png

除了规模分化进一步加剧外，开发商的信用状况分化也将持续。标普预计，2017年46%的受评开发商财务杠杆可能改善，23%的受评开发商财务杠杆可能恶化，31%的受评开发商可能维持稳定水平。而到了2018年，这一指标会继续分化。

标普指出，开发商的信用状况取决于它的财务管理、策略执行力及销售执行力。另外开发商的融资成本尤其在岸融资成本在上升，信托贷款等融资渠道的成本相对更高，这也会影响开发商的利息覆盖比率，较大量依赖另类融资（如信托）的开发商的利息覆盖比率可能加剧恶化。

因此，标普将“日益上升的再融资需求”列为2018年房地产企业面临的主要风险。其预计，再融资需求将在2018年迎来峰值，2019年和2020年也不太可能下降。“政府仍将批准用于重要债务再融资的债券发行，因此房地产行业债券规模将继续增加，但同时融资成本也将有可能显著升高。”

2018年的房地产市场将进入“小年”也是不少开发商的共识，万科在日前的沟通会上就认为，明年上半年价格管制或者预售证管制等方面政策放松的可能性很小，同时因受制于信贷因素，明年房地产销售可能会出现销售面积和销售金额的双降。