• 地价增值615倍 龙光地产终获康佳总部旧改控制权

    Time News > | Time Weekly - 2017-11-15 10:08:41 来源:时代财经
  • [摘要] 龙光地产以69.8亿、溢价66.2%拿下,楼面价达到3.49万/平方米。按此价格,这幅土地的总估值已经达到了99.7亿元,较2017年3月31日59.2亿元的第三方评估价高出68%。

    文/屈慧

    一宗华侨城觊觎了四年的土地落到了深圳地产商龙光的手里。

    11月14日,深圳市康侨佳城置业投资有限公司(以下称“康侨佳城”)70%股权正式拍卖,龙光地产以69.8亿、溢价66.2%拿下,楼面价达到3.49万/平方米。康侨佳城为康佳集团总部厂区更新的项目公司,由华侨城集团和康佳集团分别持股30%和70%。

    这块价值百亿的地皮,自纳入更新范围起已有七年,巨额的利润诱惑曾挑起康佳一场具有历史意义的“小股东夺权战”。

    2013年,因项目地块历史遗留问题,华侨城要求在项目中索取相关权益。同时,华侨城还是康佳集团20余年的大股东(持有康佳21.75%股权),康佳的中小股东认为,华侨城为自身利益与康佳“抢食”,开始走向大股东的对立面。

    两年之后,中小股东联手在董事会换届时“夺权”,诞生了A股历史上首次中小股东“夺权”胜利案例。过去四年,康佳总部旧改一直是横亘在康佳中小股东和华侨城之间的一道坎,期间双方多次出现对峙局面。如今,华侨城虽未能取得项目实质性的控制权,但受益于深圳地价上涨,华侨城和康佳都成了最终的受益者。

    地价上涨615倍

    康佳总部旧改位于深圳南山华侨城片区,是深圳房价最高的区域之一。康佳曾在这里缔造彩电帝国,华侨城则在此开辟了“旅游+地产”模式的雏形。

    根据康佳此前披露,该旧改项目用地性质为商业性办公用地及一类工业用地,占地面积3.73万平方米,计容积率建筑面积达26万平方米,另有不计容建筑面积6.24万平方米(含8000平方米的地下综合商业和5.44万平方米的地下车库)。

    项目计划打造成一个科技创新综合体,建成5栋主体塔楼及配套多栋低层建筑,包括两座综合办公和酒店式办公塔楼等,低层商业裙房则打造成康佳园区。其中,最高的一座塔楼预计建成69层,高度超过200米。

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    图:康佳总部旧改示意图

    2014年,康佳测算,该项目预计可租售物业销售收入100.75亿元,税后净利润可达25.95亿元。彼时,华侨城片区新房价格尚且只有4万元/平方米左右。

    如今,华侨城片区的房价已上升到了11万/平方米,是三年前的两倍多,康佳总部旧改的实际货值也自然水涨船高。

    龙光地产此番以69.8亿的价格拍下,溢价率达到66.2%。按此价格,这幅土地的总估值已经达到了99.7亿元,较2017年3月31日59.2亿元的第三方评估价高出68%。也是2003年华侨城1621万拿地时的615倍。

    龙光地产是深圳本土开发商,由潮汕商人纪海鹏创建。在2017年胡润富豪榜上,纪海鹏家族以295亿的财富排名第81位。

    龙光地产拿地向来高调,此前,该公司曾在深圳创下多个地王纪录。而操盘旧改地块,龙光地产有一定经验。据龙光地产首席财务官赖卓斌介绍,截至2017年6月30日,龙光合计拥有20余个并购及城市更新项目,拥有1314万平方米的城市更新土地,可提供2040亿的货值,其中深圳旧改货值达650亿。

    大、小股东的争夺

    龙光地产杀出,华侨城败走,这样的结果多少有些令人嘘唏。华侨城与康佳的地块争夺矛盾归根到底是二者之间地产业务同业竞争的问题。

    同出身深圳湾北畔,康佳与华侨城在深圳都留下了浓墨重彩的一笔,一个成为国产彩电巨头,一个成为旅游地产领域的领跑者。过往20余年来,华侨城一直是康佳的大股东。

    早期,康佳跨足房地产,还曾得到过华侨城的诸多扶持,双方曾合作过深圳华侨城锦绣花园三期、华侨城天鹅堡D、E栋等多个项目。

    但康佳总部旧的权益问题成为这两家公司出现裂痕的开端。1998年,康佳集团获得康佳总部厂区的产权,获编号“深房地字第4000012750号”的行政划拨房产证,使用年限1985年1月11日至2015年1月10日。

    2003年,华侨城与深圳市政府有关部门签订了用地协议,约定一揽子解决华侨城片区用地问题,其中包含了康佳总部用地。2003年,华侨城为该项目缴纳1621万的地价款(单价416元/平方米土地面积),项目的土地使用权归属华侨城。

    这一笔土地款为后来的争夺埋下了伏笔,房产证和土地使用证分离成为日后争夺的根源。2010年,康佳总部旧改被纳入了深圳市城市更新单元规划第一批计划,确认康佳为该项目的更新主体。此后的3年,康佳着手筹备旧改工作。

    2013年6月29日,康佳收到深圳规土委核发的建设用地许可证,标志着土地“工转商”获得实质进展。但就在同年8月,华侨城提出反对康佳作为旧改的唯一主体,向南山旧改办提请暂停该项目,项目开发因此而搁置。

    矛盾一触即发。次年3月,康佳向深圳市国际仲裁院提请仲裁。4月,在康佳的股东大会上,多名小股东公然抨击大股东华侨城“过度贪婪”。同年7月,康佳在仲裁中失利,二者被裁决合作开发。

    2014年11月,康佳与华侨城集团公司共同成立合资公司康侨佳城,由华侨城占股30%,康佳占股70%。

    华侨城半路“分食”,外加康佳长年亏损引发了中小股东的不满。在2015年5月的董事会换届投票中,中小股东联手将自己提名的四位董事推进董事会,而华侨城推举的董事则只占了三席,大股东失去控制地位。

    不过,这场“夺权”闹剧在4个月后又恢复了平静,以华侨城重夺控制权而终结。沉寂两年后,因康佳要出让总部旧改,双方矛盾再起。2017年7月17日,中小股东联手否决了康佳提出的“出让康侨佳城49%股权”的议案。中小股东认为,这将使得华侨城保持控股地位,而49%股权将不会有开发商积极竞买,进而使得土地低价出让侵吞康佳利益。

    在中小股东的要求下,康佳将议案改成了“出让康侨佳城70%股权”,同时大股东华侨城承诺放弃优先购买权。最终,这宗地块于11月14日被龙光地产拿下,溢价66%。康佳表示,此次出售预计可以产生63.50亿的投资收益,相比三年前,预期的收益增加了37.5亿。

    此次交割完成后,康佳将实现扭亏。根据三季报,今年1-9月康佳实现归属于上市公司股东的净利润9797万元,而经扣除非经常性损益后,实际亏损3444万元。截至9月底,康佳集团总资产230亿,总负债195亿,净资产34.86亿。

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    图:康佳华侨城争地时间轴

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