• 时代观察 | 错失黄金十年,东莞前首富再试港股IPO

    Time News > | Time Weekly - 2017-11-08 14:01:18 来源:时代财经
  • [摘要] 在东莞本土房企中,富盈地产充其量也只能排在第四位。体量虽小,但这家“蚊型”小房企对资本市场的追逐却从未停止。

    文/屈慧

    内房股的行情高涨重燃了地产商对于香港上市的信心。近日,一家名为丰耀地产控股有限公司(下称“丰耀地产”)的内地房企在港交所挂出了上市申请。

    对多数人而言,丰耀地产只是一家陌生的公司,但实际上它是东莞本土地产商富盈集团在海外设立的离岸公司,其持有富盈地产100%股权。

    东莞富豪刘学斌是这家公司的实际控制人,2009年的胡润富豪榜中,刘学斌兄弟曾位列东莞首富。不过,从规模上来说,富盈地产只能称得上是一家迷你房企,年营收规模保持在十几亿的水平,甚至进不了房地产企业TOP200名单内。

    即便在东莞本土房企中,富盈地产充其量也只排在第四位。体量虽小,但这家“蚊型”小房企对资本市场的追逐却从未停止。十年上市之路,这家小房企频频踏空。曾在上市路上齐头并进的房企现在已是千亿市值,但富盈地产的发展却停滞不前。

    小房企的上市梦

    富盈地产寻求上市最早可以追溯到2008年。彼时,富盈地产计划以80亿资产在香港和内地同时挂牌上市,时间表定在了2008年下半年。

    然而,全球金融危机和地产调控成为房企上市路上的两座“冰山”,诸如恒大、龙湖、卓越等大型房企的IPO冲刺均未能成行。时势使然,富盈地产将上市时间表延后至了2009年。

    当时,富盈集团总裁刘学伟(刘学斌胞弟)给出的说法是“因为分壳调整,延迟至明年上市。”在那之前,富盈集团刚刚完成旗下业务的重组梳理,集团业务被划分为富盈地产、富盈酒店以及光正教育三大板块,并计划分批上市。

    富盈集团董事长刘学斌则对媒体说到,“房地产的扩张、发展,主要靠资金,现在国家对房地产公司上市并不是很鼓励,但是,有心就不怕迟,以上市为动力规范企业管理,也能提高竞争力。”

    乐观的刘学斌或许没有想到,正是这一次延后,富盈地产错失了发展的黄金十年。再度敲门港股之时,他与昔日的同行已不可同日而语。

    目前,这家“出道”15年的房企多数时候的销售规模还不足20亿。过去三年,富盈地产总营收分别只有12.55亿、21.79亿、13.84亿,年利润分别为2.82亿、2.92亿、1.85亿。

    与当年分拆上市的计划略有不同,此次冲击港股,刘学斌选择了将地产、教育、酒店三大业务打包整体上市。

    根据股权架构,刘学斌通过BVI公司富盈投资全资控股了本次上市标的丰耀地产。丰耀地产则通过BVI公司持有富盈集团旗下中国教育集团(香港)、丰耀投资、中国富盈地产(香港)、升连(香港)、盛皇(香港)下五个公司。

    其中,丰耀投资持有富盈地产100%股权,而富盈地产正是该集团的主要资产。目前,其房地产项目仍沿用“富盈”品牌名称。

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    图:丰耀地产的股权结构图

    时代财经查询上市申请材料发现,丰耀地产已计划引入三家投资者,分别为GreaterMerchant(由农业银行全资持有)、中民证券(由中民投旗下中国民生金融持有)、CBD(由ChanWengLin先生全资持有)。

    目前尚不明晰该等机构入股金额。但此前5月份曾有港媒报道,富盈地产计划今年集资1亿美元至1.5亿美元。时代财经向富盈地产求证,对方以不接受媒体采访为由拒绝回答。

    截至8月31日,丰耀地产总资产合计102.3亿、总负债93.1亿、净资产9.2亿。资产负债率高达91%,超过行业80%的安全红线。

    “前首富”的起家

    现年45岁的刘学斌,是地地道道的东莞商人。1995年,只有23岁的刘学斌创办了富盈集团。早期的富盈集团是个极小的建筑公司,靠着刘学斌、刘学伟兄弟二人的打拼小有成就。

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    图:富盈集团创始人刘学斌

    四年之后,富盈进入家具行业,创立东莞市富盈家具有限公司、厚街国际家具材料市场,家具品牌“Cinese(诗尼思)”正式诞生。凭借着富盈家具的成功,刘学斌建立了自己的第一条产业链。

    与此同时,刘学斌也得到了一个酒店开发的机会。90年代末,刘学斌兄弟承包了一家三星级酒店小试牛刀,酒店开业后生意火爆。紧接着,刘学斌又接下了东莞石碣一家五星级酒店开发,2000年动工,2002年正式开业。迄今,这家酒店仍是东莞有名的奢华酒店。

    此后,富盈又陆续开发了厚街富盈美爵酒店、麻涌万盈酒店、望牛墩万盈酒店、大朗富盈铂尔曼酒店、珠海富盈商务度假中心、厚街富盈皇冠假日酒店、清远富盈温泉酒店等。

    如果说家具产业打开了刘学斌的掘金之路,那么酒店开发则将刘学斌带向了首富之门。

    2002年,刘学斌及其父刘寿彭设立了富盈地产,正式开始房地产业务。业务发展之初,富盈地产主要是在东莞开发综合住宅项目,后摸索出一条专注于开发学校附近住宅的路线,即学区房。在此期间,刘学斌又孵化出了光正教育集团。

    十余年的发展之后,富盈地产已进驻8个城市,布局有31个项目,分别位于东莞、惠州、清远、恩平、阳江、广安、盘锦、重庆等城市。其中,22个正在建设或待开发,总计持有土地面积460万平方米。

    房地产的暴利将刘学斌家族送上富豪之位。2008年,刘学斌兄弟以50亿的资产位列胡润富豪排行榜的第128位,而2009年,则位列第137位,并成为东莞首富(注:腾讯张志东算入深圳)。

    没落的富豪

    最早启动上市之时也是刘学斌的高光时刻,但这份光环却在日后渐渐褪去。

    房地产进入白银时代,调控频频来袭,这家偏居一隅的小房企在东莞受到外来品牌企业的不断挤压,而向外扩张又碰上三四线城市市场走弱,步子屡屡踏空。

    一位东莞的业内人士告诉时代财经,近几年来富盈地产发展的并不是很好,不管是销售速度、影响力、口碑、业绩都不是很好,曾经还传出过让老师“兼职”卖房的消息。

    企业工商系统显示,富盈地产屡遭法律诉讼,其涉诉多达217件,被列入被执行人73件,并两次被东莞法院列入失信人名单。这些诉讼中,包含多起延期交房、退房纠纷、工程纠纷、物业纠纷。

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    图:天眼查-富盈地产涉诉信息

    上述业内人士认为,富盈地产发展受限的根本原因是盘子铺得太大,“又做开发、又做教育、又做酒店,战线拉的太开,又没有资金实力,动不动就五盘齐发、八盘联动,资金链很容易出问题。”

    时代财经查询发现,2010年-2016年间,富盈地产曾多次通过信托机构发行高收益的信托计划,以此缓解资金渴求。

    其曾于2012年发行一支《东莞信托-富盈香茶郡集合资金信托计划》,计划募集2亿元,预期年收益9%-10.6%。一位投行经理向时代财经介绍,一般发行方会从信托购买人和募集人两边都收取贷款管理费,所以加上3%-6%的管理成本后,实际上富盈地产的融资利率已经达到了15%。

    此外,富盈地产还曾发行《中融信托-富盈1号结构化证券投资集合资金信托计划》、《东莞信托-恒信-富盈集团1号集合资金信托计划》、《东莞信托·宏信-富盈银座集合资金信托计划》、《东莞信托·鼎信理财2号集合资金信托计划》、《东莞信托-恒信富盈御墅莲峰2期集合资金信托计划》等多支高息信托。这些信托计划导致富盈地产多个项目处于出质状态。

    上市申请材料还披露,丰耀地产2016年在银行的定息借款利率已经达到了12%-12.5%,这与品牌房企普遍4%-8%的融资成本相差甚多。高昂的融资成本使得这家企业的利润被大幅吞噬,其2014年的净利润率只有2.2%。

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    图:丰耀地产借款利率

    为了筹备此次上市,富盈地产进行了一系列资产整合,将旗下盘锦、珠海、东莞等多个酒店相继剥离,同时将富盈家具所持有的土地资产注入,形成了现在的“丰耀地产”。

    2016年,刘学斌曾表示过想进军广州、深圳等一线城市,“上市是最好的融资渠道,也只有这样才能将房地产做强做大”。只不过,现在的政策环境似乎并足以支撑这家小房企的梦想。

    在2017年新发布的胡润富豪榜上,刘学斌名字虽然在列,但排名已经跌至第734位,个人财富57亿,与2009年相差无几。在东莞本地富豪中,这位曾经的首富,排名已经滑落至第11位。

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