• 长安街W酒店亏损近亿 遭大悦城抛售

    Time News > | Time Weekly - 2017-11-01 10:39:35 来源:时代财经
  • [摘要] 对于出售酒店的原因,大悦城方面向时代财经坦言,酒店业务是大悦城地产旗下重要的业务组成,在当前市场环境下,与其他业态相比,酒店投资回报率相对较低,难以满足国资委对央企的要求。

    文/时代财经    童洁

    政策环境影响加上行业竞争加剧的双重背景下,不少高星级酒店的经营状况不容乐观,由于盈利能力愈来愈弱,亏损现象普遍,一些企业开始“断臂求生”,甩卖手头的酒店资产。

    10月31日,中粮集团旗下的大悦城将“北京长安街W酒店”100%股权正式挂上上海联合产权交易所,作价9.95亿元。长安街W酒店是北京首家W酒店,位于北京核心地段的朝阳区建国门南大街2号,于2014年9月开业,该项目曾被中粮集团副总裁周政认为是集团酒店业务发展的“里程碑”。

    然而,现实却与之相悖,在巨额亏损下,大悦城不得不将长安街W酒店推上交易台。挂牌材料中披露的运营数据显示,2016年,长安街W酒店营业收入约为1.32亿,约亏损9600万元。截至9月30日,长安街W酒店今年亏损约9200万元,同时负债高达15.39亿元。

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    很显然,资产的运营效率低下是大悦城决定抛售该项目的原因之一。大悦城在挂牌材料中明确,此次交易中粮酒店(北京)有限公司还需向转让方关联企业借款共计14.28亿元及2017年4月30日后产生的利息。

    对于出售酒店的原因,时代财经向大悦城方面进行查询,大悦城方面坦言,酒店业务是大悦城地产旗下重要的业务组成,在当前市场环境下,与其他业态相比,酒店投资回报率相对较低,难以满足国资委对央企的要求。

    “大悦城按照国资委要求,并结合自身发展战略,调整整体资产结构,对业绩增长相对缓慢的北京长安街W酒店予以出售。”与此同时,大悦城还透露,目前有多位买家对该酒店表示出购买意向。

    资深房地产行业评论员柏文喜指出,因为盈利模式的不同,高星级酒店亏损现象很普遍,也很“正常”,“高星级酒店属于重资产,计入折旧与摊销后在经营上基本上不会盈利,因高星级酒店主要的盈利来源于自持物业的资产升值”。

    2016年,北京W酒店平均入住率为55%,平均房价1041元/间夜,营业收入同比增加21%。截至今年9月31日,酒店平均出租率为69%,平均可出租客房收入约790元,这一水平在高星级酒店中并不算差。

    柏文喜表示,北京长安街W酒店的所谓亏损实际上只是帐面亏损,而资产重估后升值较大,除填平亏损与负债外,实际收益十分可观。

    这已经不是中粮系第一次抛售旗下酒店资产。今年6月,中粮集团将苏州凯莱大酒店有限公司100%股权以及南昌凯莱大饭店有限公司100%股权挂牌转让,挂牌价格分别为1.7亿元和2.1亿元。

    与北京长安街W酒店的经营状况一样,苏州和南昌两家凯莱酒店自去年以来一直处于亏损状态。北京产权交易所网站的挂牌转让项目信息显示,苏州凯莱大酒店2016年净利润亏损598万元,负债总计3316.62万元;南昌凯莱大饭店2016年则亏损618.94万元,负债总计4089.82万元。

    中粮集团在高星酒店领域的起步非常早,1996年由中粮集团挂牌成立的三亚凯莱度假酒店是中国第一座五星级度假酒店。但随着高端外资酒店的涌入,中粮系高端酒店业务遭受冲击,旗下酒店的运营每况愈下,以致于不得不出售项目及时止损。

    “整体而言,中粮的酒店业务经营未能跟上行业发展的步伐,但却积累了较优质的酒店存量资产。当前大悦城正处重组和转型阶段,盘活存量资产来支持其调整与转型是必然的。”

    在柏文喜看来,转让W酒店实际上或是大悦城的资本运作手段,以市场重估价卖给集团实际控制的机构来变现投资收益,美化业绩的同时也在推动轻资产化的扩张战略。“从大悦城设定的一次性、数日内付全款的交易条件来看似为自卖自买行为,而非真正的市场交易,公开挂牌只不过是履行必要的程序罢了。”

    过去数年,大悦城专注于商业地产市场,但是商业地产投入大、周期长、现金回笼慢的特性难以让大悦城实现快速的资金回笼,资金上的压力亦被外界认为是大悦城扩张的重要阻力。

    就在2016年,规模成长乏力的大悦城决定尝试通过轻资产输出的方式撬动规模扩张,并定下“5年20城”的目标。为了保证这一目标的顺利完成,大悦城开始陆续出售旗下资产。去年,大悦城将旗下立运有限公司、熙安有限公司及锦星有限公司49%股份作价92.89亿元出售给GIC。

    这一举动在外界看来是大悦城扩张的伏笔,而大悦城也曾向时代财经表示,“2016年,大悦城将固定资产逐步转换为可变现资产,实现现金回流和收益,回流现金再用于集团获取新项目,逐步实现资本循环及资产变现。”

    这种出售存量资产快速实现资金回笼的模式对大悦城而言无疑是一个更好的发展思路,在处置了存量资产的同时,避免了大量资金沉淀在项目上的风险,扩张的资金也有了一定的补充。

    不过,据媒体报道,中粮并不会全额转让旗下所有外资酒店资产,其中北京华尔道夫与三亚美高梅将仍会留存在中粮阵营。

    “从整个行业来看,大悦城地产对酒店业仍充满信心,看好行业发展。下一步将着力开发大悦城酒店自有品牌,择机在合适的大悦城城市综合体内运营与大悦城客群定位类似的自有品牌酒店,坚持国际品牌与自主品牌相结合的发展方式。”大悦城方面向时代财经表示。

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