冠寓角逐长租市场，龙湖广州的商改租样本

屈慧

2017-10-31 11:18:41

来源: 时代财经

瞄准租房需求，一众长租品牌涌入广州。在冠寓之前，魔方、you+、柏涛窝趣、蘑菇公寓、世联行红璞、万科泊寓等品牌早已在广州布点。

4万亿租赁市场已成为开发商搅动风云的另一个战场。作为首批12个开展住房租赁试点城市之一，广州的租赁市场也在迅速崛起。

继万科旗下长租公寓品牌“泊寓”扎根广州后，近日，龙湖地产主导的长租品牌“冠寓”也宣告进驻广州，它已经锁定了六个项目，房源达到2000间。

根据2016年末统计数据，广州市外来人口超500万，按72%的租赁需求算（国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》，72%的流动人口通过租房解决居住问题），广州的租房需求人口有大概有350万。

“广州人均可支配收入约5万元，按30%用于租房的比例算，人均每年的租金大概为1.5万元。这样计算下来广州租赁市场规模差不多有540亿元。”龙湖集团广州公司总经理毛文斌这样算到。

瞄准租房需求，一众长租品牌涌入广州。在冠寓之前，魔方、you+、柏涛窝趣、蘑菇公寓、世联行红璞、万科泊寓等品牌早已在广州布点。

长租公寓品牌的快速落地离不开政策的支持。自2016年2月28日广东下发《广东省供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》以来，广州对租赁市场的倾斜力度开始加大，目前已先后落地租购同权、租赁住宅用地、商改租等政策。

在这些政策当中，商改租的推动对长租品牌的落地功不可没。所谓商改租，即商业用房改成租赁用房，是广州推动商业去库存和租赁市场成长的一大方向。

早在今年1月，广东省就下发了《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，其中提到“商改租”的政策。

7月17日，广州正式印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。改建后的租赁住房，不得销售。”

商改租政策大门的打开对商业用房库存高企的广州来说意义重大，不少的长租品牌也借商改租的东风迅速落地广州。

日前开业的龙湖冠寓天河店就是一个典型的商改租项目。该店设于天河区诺亚方舟产业园内，由两栋旧办公楼改造而成。目前，其外立面已经被改成了五颜六色的现代风格，与旁边的旧楼形成鲜明对比。

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图：冠寓天河店

冠寓品牌推广部总监邵俊向时代财经介绍，冠寓与园区已签下了一纸十年租赁合约，该店将被打造成冠寓在广州的旗舰店。从接手到改造完工，冠寓天河店只花了不到四个月时间。

目前，两栋旧楼已改成300多间住房，预计可容纳500人入住。一楼的大堂，被改成了包括客厅、健身房、桌球室、游戏机等文娱项目的休闲场所，店外设有咖啡区、球场等公共设施；房间内部则被装修成简易宜家风格，包含29方和32方两种户型。

与大多数的长租品牌无异，冠寓所瞄准的客群是城市白领、青年人群，他们被限定在20-35岁之间，对生活品质有一定追求，愿意为租房付出月收入的30%-60%，有较好的学历背景。

为了挖掘特定客群的需求，冠寓早在前期就开始了大量的调研工作。“我们锁定了九大类客群，他们提出设想，我们去往这方面改造。后来我们就推出了闺蜜房（两人间），外立面颜色做的十分鲜明，做到真正符合年轻人的喜好。”邵俊介绍到。

据了解，冠寓计划今年要铺排16个一二线城市，年内开业1.5万间房，中期目标是开业5万间，到2020年达到20亿元营收。而这当中，商改租方式获取的项目不在少数。

邵俊表示，“我们靠重资产和轻资产两种方式获取项目，商改租是一个重要的方面。现在商改租是一片利好，政府从上到下都有政策倡导。”这一利好已惠及更多大品牌公寓，包括魔方、万科等都已有商改租项目落地。

此前在中期业绩会上，龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率高达65%。

相比起自行开发的重资产项目，现有商业项目改造的周期将会更短，品牌落地速度更快。时代财经了解到，目前全国已有至少48个城市出台了住房租赁政策，其中不少城市包含了对商改租的支持政策，深圳甚至推出了“城中村”规模化租赁政策。此外，10余座城市仍在加大“竞自持”地块力度，2-3年后将转化为租赁房上市。