房地产的下半场:谁主4.2万亿元租赁江湖?

魏子皓 刘新歌
2017-10-27 13:06:35
来源: 时代财经
就在数月前,房屋租赁概念股还籍籍无名。随着国家发文提出发展住房租赁市场,上海、深圳、广州等地密集出台房屋租赁政策,房屋租赁概念股一片“涨声”。​“租售同权”的概念,是否已传导至终端租赁市场,影响到租金和房价?未来房屋租赁市场规模如何?就这些疑问,近日时代财经记者进行了调查。

终端市场遇冷

“之前晚上11点还有排队看房的,忙到连吃饭的时间都没有。现在多数时间在办公室呆坐着,生活都觉得不充实。”小凌猛吸一口烟,一使劲将烟灰弹出去老远。

小凌是广州祺德地产一名中介。自8月底租赁成交量下滑后,现在每天仅有一两个客户预约他看房,有时甚至一个都没有。“主要是季节性因素。现在过了毕业季、开学季的租赁需求高峰期,换房的人不多。”小凌说。

与他同样烦恼的,还有从电力部门退休的李德顺。早在9月,李德顺就以3000/月的价格,将手中一套家电齐全的老房子挂牌出租,但至今还没有租出去。“看的人不多,来的也多是看两眼就走。这里临靠珠江新城,这么好的地段居然也不好出租。”由于房子已经空置一月有余,李德顺表示,再租不出去的话他就降价试试。

时代财经梳理中国房地产协会发布的数据发现,不仅是广州,上海、深圳、天津、郑州、成都、福州等城市,其89月的住宅租金价格都受季节性影响而有不同程度的波动。其中,广州8月降幅最为明显,每平米为40.82/月,环比涨幅为-6.41%,重庆9月环比则下降2.26%

而上述城市都在尝试推进“租售并举”,为租房者“授权”同等公共服务。有业内人士表示,“租售同权”的政策热风,目前仅仅是吹热了股市,还没有传导至市场。这是因为房屋租赁“授权”政策还有待更细致的配套落地。

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等待相关配套完善

今年7-8月,全国各地开始密集发布有关发展租赁市场的政策。继广州之后,郑州、济南、扬州等多个人口净流入城市发布相关文件,提出赋予符合条件的承租人子女享有就近入学接受义务教育、医疗等基本公共服务。

然而,在实际操作中,市区各大学校的师资、教室等硬件资源有限,每个学校都有一定的招生人数计划,一旦学校出现报名数量超过计划等情况,教育主管部门会根据情况,调配租房户子女到其他学校甚至是民办学校就近入学。“租售同权”的背后,往往附加着一些限制措施。

以广州为例,“租售同权”政策的覆盖人群,就限定在持有人才绿卡人员子女和有资格积分入学的子女范围,而实际外来人口中持有人才绿卡的比例极低。

广州祺德地产某门店总经理李敏告诉时代财经:“名校生源都比较饱和,很难有充足的名额留给租房户。”

李敏认为,从实际看,广州“租售同权”是有附加条件的,短期内对租赁市场没有太多积极的刺激。不过长期来看,政策肯定会推动租赁市场的发展。毕竟,面对高企的房价,对一线城市的外来人口而言租房依然是最优的选择。

租赁时代即将来临

兴业证券的数据显示,深圳、上海、北京房价收入比达到35倍以上的水平,其中深圳以39.8倍位列全球第一。而伦敦、新加坡等国际大都市的房价收入比在20-25倍之间,以目前我国的收入水平,核心城市的人群购房负担比较重。

兴业证券分析师阎常铭表示,当前高房价已经将购房群体和租房群体大概划分开来,现阶段在核心城市购房是资产换资产的过程,租房群体越来越难进入到购房群体中去,他们将在较长的生命时间里以租房来解决居住需求。房屋租赁将是房地产下半场重要方向之一。

据哈佛大学住房研究中心统计,美国纽约、洛杉矶、波士顿、旧金山、芝加哥等核心都市租赁人口占比均在50%左右,而房价同样很高的北京租赁人口占比仅约30%

“租赁市场还是非独立的过渡性市场,即租房是没有购房能力之前无奈的选择,后续要对于租赁可落户等制度进行创新完善,人们不再考虑买房而选择长期租住时,租赁市场才能真正获得高速发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样对时代财经说到。

链家地产的数据显示,中国目前租赁人口占比现在只有11.6%。未来,中国租房人口占比在全国层面将超过30%,一线城市会超过40%。而东方证券预测,至2030年,我国租赁人口将达2.7亿人,整体市场规模将达4.2万亿元。

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创新手段破除盈利难

目前,租赁市场除了正在等待各种配套政策出台之外,它的快速发展还需要打破另一个掣肘因素——利润率较低。

上海易居房地产研究院发布《50城租金收益率研究报告》显示,今年3季度50城租金收益率为2.6%,环比减少6%,同比减少19%。其中排名第1的哈尔滨达到4.0%,而排名垫底的厦门仅为1.0%,换句话说,厦门的房子要靠租金收回成本需要100年。

Wind数据显示,9月北上广深四大一线城市的住宅租金回报率都在1.5%左右的低位。

面对租赁行业的盈利难,各方也在积极寻求解决。比如说政府让利,低价推出租赁用地,提升租金收益率。以上海今年7-9月成交的6宗租赁用地为例,根据周边地块历史成交价保守计算,正常招拍挂途径下地块成交价估计将达到170亿元,而实际成交总价仅仅28.4亿元,只有实际市场价值的17%。不过中原地产首席分析师张大伟向时代财经指出,新推出的租赁土地供应形成房源需要一定的时间,短期内无法响应基层租赁市场。

还有另外一种形式,就是鼓励企业进行金融创新,通过发行ABS和房地产信托投资基金(REITs)等措施融资,保证资金供应。

1023日,保利集团成功发行首单租赁住房REITs,将流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产进行金融交易。这不仅为中小投资者提供了投资房地产业的机会,也让地产企业在REITs平台上获得的股权融资更加充足。

“这充分体现了租赁市场正逐渐步入金融化包装的时代,此类金融产品将有效促使租赁地产企业获得资金回笼。”严跃进表示,证券化是未来必然趋势,预计到今年年底全国至少会有10笔类似证券化产品出现,这也体现了租赁市场证券化的大门初步开启。

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