时代观察 | 潘石屹的“出走”和“归来”
虽然抛售优质资产的决定让潘石屹备受争议，但曾将卖不出去的楼卖出“天价”的他早已布好棋局。
近日，被列入出售名单的上海凌空SOHO落实了最终买家，来自香港的基汇资本以49.44亿元的总价接手了SOHO中国的这笔资产。协议出售事项的初始代价为29.54亿元，另有银行贷款本金19.9亿元。
这是潘石屹在上海卖出的第五个项目。2014年以来，SOHO中国维持着每一年至少出售一个上海项目的节奏。此前被提上出售日程的SOHO天山广场、虹口SOHO和凌空SOHO，如今也只剩下SOHO天山广场尚未成交。
潘石屹抛售资产的步伐正在加快，至于SOHO天山广场会不会在今年完成出售，SOHO中国方面表示目前还不确定，一切以官方公告为准。
被卖的凌空SOHO
潘石屹曾经说过，SOHO中国有两个项目永远不会卖，一个是拥有绝佳地段的外滩SOHO，另一个则是出自于“建筑界女魔头”扎哈之手的望京SOHO，“因为它太漂亮了”。
SOHO中国与扎哈合作的项目不止一个，“火车头”造型的凌空SOHO同样出自其手。但显然，凌空SOHO无法用其“美貌”打动潘石屹，在项目建成的最初，凌空SOHO便没逃脱被出售的命运。
凌空SOHO位于上海虹桥临空经济区，总建筑面积约34.3万平方米，总规划可售及可租建筑面积22.83万平方米，包括办公室面积19.44万平方米及商业物业3.39万平方米。2010年8月，SOHO中国以15.62亿元的价格取得该项目的土地使用权。
图：上海凌空SOHO
2014年9月，尚未正式开业的凌空SOHO第一次被推上交易台。SOHO中国宣布将凌空SOHO 10万平方米的物业出售给携程，用作其未来业务发展的办公室，交易金额为30.5亿元。
出售完成后，SOHO中国仍持有凌空SOHO的剩余面积12.82万平方米作为投资物业，包括办公区约10.3万平方米及商业区约2.5平方米。
今年7月，潘石屹突然宣布准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。这一消息让业内有些错愕，因为在SOHO中国近年来的财报中，凌空SOHO一直有着不错的表现。
查阅SOHO中国过往年报可以看到，2015年及2016年全年，凌空SOHO项目分别录得约7000万元及1.43亿元的租金收入。而今年上半年，凌空SOHO项目的出租率为97%，租金收入约为9000万元。
虽然抛售优质资产的决定让潘石屹备受争议，但曾将卖不出去的楼卖出“天价”的他早已布好棋局。一位资产评估师向时代财经分析，凌空SOHO目前的平均日租金约为4.3元/平方米，按照潘石屹此次成交的价格来算，成交的毛资本化率将近4%，这一水平略高于市场平均值。
“对于潘石屹来说的，这次交易的成果很不错。他出手的时机非常合适，刚好在市场比较高位的时候把资产抛出，收益可观。”正如其所言，这一次转手，SOHO中国将成功套现29.54亿元现金，预期利润达到3.67亿元。
“接盘手“基汇资本
接盘凌空SOHO的基汇资本尤其善于“包装改造”商业项目。在其过往的投资中，几乎每一个都是低价买入后，采用深度操盘、战略增值的运作模式来进行改造升级，待价值提升后再高价转手。这也意味着，基汇资本资本在接手凌空SOHO后，很大概率会将其进行升级后再进行二次转手。
多年来，基汇资本一直活跃于国内外商业地产市场，上海作为其关注的城市之一，并不缺乏“包装改造”的成功案例。
2006年，基汇资本以9亿元的代价从温州商人手中接过了东海大楼。随后，基汇资本斥4亿元巨资重新装修，将原有的Art Deco装饰艺术风格大楼保留并重新定位为时尚购物中心，改名为“353广场”，并在2008年开业。
经过几年经营，353 广场人气渐涨。2012年，基汇资本以24 亿元的价格将353广场转手，麦格理旗下的房地产私募投资公司MGPA代表阿布扎比投资局接盘此项目。
这还不是基汇资本在上海最具代表性的改造案例。根据媒体报道，2006年3月，基汇资本以6.6亿元收购瑞安集团翠湖天地项目中的一幢住宅楼，经过整体设计改造后，该公寓成为莎玛在内地首个服务式公寓项目，名为“Shama Luxe 新天地”。2008年3月，基汇资本将该项目转手给了韩国未来资产，卖到了9亿元的价格。
两年不到，130%的年化回报让业内咋舌，基汇资本运作项目的能力令人惊叹。但不同于以往熊市接盘，此次基汇资本在市场高位拿下凌空SOHO，想要复制353广场和莎玛的成功或许不是一件易事。
前述资产评估师指出，凌空soho所在区域的租金天花板已经非常明显，目前该区域租金最高的是明基广场，距离地铁站非常近，无论是从位置、品质还是写字楼硬件标准，都比凌空SOHO都要高一个水平，其日租金大约为5.5~6元/平方米，由此可以看见，该区域的租金天花板约为6元/平方米。
“如果参照当前的市场水平，凌空SOHO租金提升空间大约在一块钱左右，这意味着，基汇资本需要严格控制好改造成本才能创造出利润。但凌空SOHO作为一个投入市场仅三年左右的一个新项目，可供改造提升的空间有限。”
优淘城董事长薛建雄也向时代财经表示，凌空SOHO与上海其他核心商务区的物业相比没有地理优势，所以这类物业需要通过长期运营及不断优化来实现资产升值，才能获得租金增长。就凌空SOHO目前的现状和租金情况而言，基汇资本想要在短期内实现盈利的可能性非常低。
上海二三事
出售资产套现已经成为SOHO中国的常态，，在凌空SOHO被卖掉后，多年未有新项目入账的SOHO中国在上海仅剩4个项目。从强势扫货再到陆续抛售，潘石屹在上海这些年所发生的故事耐人寻味。
2009年8月，在北京已经混得风生水起的潘石屹开始在上海“扫货”，其以24.5亿元从摩根士丹利处接手号称“上海第一烂尾楼”的东海广场。而后的几年，来势汹汹的SOHO中国迅速在上海拿下十余个项目，累计耗资超过280亿元。
其中，最具话题性的项目要数在2011年拿下的外滩8-1地块。在2010年初，外滩8-1地块总共5.7公顷的土地，被一家不起眼的房企上海证大以92.2亿元的天价拿下，一举创造当时全国总价“地王”。但当时的上海证大年营业额不过20亿港元，手头现金仅10亿元，根本无法承担该项目的开发费用。
无奈之下，证大将复星、绿城拉入项目，三方共同成立合资公司上海海之门房地产管理有限公司，为地块承担融资重任。首批股东贷款超过46亿元，可以解决“地王”近一半的土地款。
但复星、绿城的入局仍然未能改变外滩8-1地块融资难的境况，在地块闲置一年多后，证大开始谋求退路，潘石屹成为接盘侠。2011年，证大先是将项目公司部分股权卖给了复星，让复星在项目中的权益达到了50%。紧接着，证大和绿城又将剩下的50%权益，一起转让给了潘石屹的SOHO中国。
获得这地块的潘石屹难掩喜悦之情，他曾说，“8-1项目确实是皇冠上的明珠，是最好的一个位置。”SOHO中国介入后，项目的股权结构形成了复星和SOHO中国均势的局面，这让先入局的复星有些不满。
就在SOHO宣布收购的第二天，复星旋即发布公告称，对交易内容安排感到“惊讶”，因为自己享有“优先购买权”，并表示将采取一切合适的法律手段维护自身权益。2012年5月，复星将此番股权转让所涉的所有公司告上了法庭。
这场“外滩地王之战”一打就是三年零四个月，最终潘石屹在这场官司中退下阵来。根据当时的公告，上海海之门将以84.93亿元向复星出售外滩置业的全部股权。海之门将用出售所得的现金归还股东贷款，SOHO中国拿到的现金为45.85亿元。
而陷入外滩地王风波只是潘石屹在上海的“谈资”之一，自SOHO中国大举进军上海以来，旗下SOHO静安广场、SOHO海伦广场、虹口SOHO和SOHO天山广场等项目接连受到开发过缓的质疑，更有说法认为潘石屹有意效仿李嘉诚囤地。
不绝于耳的质疑声着实让潘石屹有些恼火，加上当时商业地产市场的形势不佳，整个上海的写字楼空置率不断攀升，在此背景下，SOHO中国走上了资产出售的道路。
2014年2月，SOHO中国将 “SOHO静安广场”和“SOHO海伦广场”以52.3亿元的对价出售给金融街控股；2014年9月，其将凌空SOHO一半的项目出售给了携程网，总对价约为30.5亿元；2015年9月，SOHO中国间接拥有50%股权的海之门，以84.93亿元向复星出售名下外滩8—1项目的全部股权；2016年7月底，位于上海的SOHO世纪广场以32.97亿元出售给国华人寿保险；今年6月，SOHO中国再以35.73亿元整售上海虹口SOHO。
加上此次出售凌空SOHO所获得的29.54亿元现金，过去几年时间里，潘石屹通过出售上海项目成功套现约260亿元。
潘石屹的“二次创业”
SOHO中国的策略一直在犹疑，2012年8月，潘石屹宣布SOHO中国从“开发—销售”转型为“开发—持有”，将告别散售，改为租售并举，并逐步提高自持物业比例。
这次转型给SOHO中国带来的是持续四年的业绩低谷，营业额一路跌至2015年的9.95亿元。这些年的持续套现在相当程度上缓和SOHO中国的财务压力，而潘石屹的重心也不再放在“建房子”上了，SOHO中国 “二次创业”瞄准的是联合办公。
2015年，10个SOHO 3Q中心陆续在北京和上海落成，1万多个座位投入使用，SOHO 3Q一举成为中国最大的共享办公提供商。潘石屹用扩张的姿态宣示着自己转型的决心，同时也将SOHO中国的未来压在SOHO 3Q身上。
“现在我们的产品商业模式、盈利模式全部想明白了，按照标准去开拓市场，每个3Q都是可以盈利。”潘石屹并不掩饰自己想要做国内联合办公“老大”的野心，正如数年前SOHO中国的扩张一样，SOHO 3Q正在迅速抢占市场份额。
9月，SOHO 3Q宣布了第一批城市拓展的三个中标项目，分别为上海东湖路9号上海地产大厦、南京新地中心西格玛广场、杭州财富金融中心，面积分别为7000平方米、6000平方米和8000平方米。
首轮拓展项目刚刚尘埃落定，SOHO 3Q紧接着公布了第二轮的拓展招标文件，划定了选址区位地图。第二轮拓展城市将在北京、上海、杭州、南京基础上，新增广州、深圳、武汉、长沙四个城市。
“我做生意最大的秘诀就是要很简单，不能做得品种太多。SOHO 3Q的定位就是简简单单地提供一个平台就可以了。从我们的测算来看，平台上面就提供工位的出租，办公桌的出租是可以赚到钱的。”
SOHO 3Q首席运营官方力维介绍，经过两年多的发展，SOHO 3Q目前已拥有19个中心，超过17000个座位，出租率在85%左右。虽然SOHO 3Q声势浩大，但到目前为止，其收入情况仍然成谜。潘石屹的二次创业恐怕要走的路还很长。
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