保利酝酿“百帅计划”，地产央企集体谋变

屈慧

2017-10-12 09:50:47

来源: 时代财经

在龙头房企冲击五千亿的时代，以保利地产、中海地产、华润置地、招商蛇口为首的央企阵营压力不小，严峻的调控环境不断在给这些“央字头”房企增加紧迫感。

“共同投资、共同管理、共享利益、共担风险。”这句写在碧桂园“同心共享”计划里的话，已经成为眼下房企推行跟投制度的共同信条。今年以来，房企“跟风”学跟投，一贯保守的地产央企也纷纷酝酿计划。

继招商蛇口启动跟投后，保利地产也宣告走上跟投之路。10月11日，保利地产证券事务代表尹超在一场电话会议中透露，目前保利已经开始筹备跟投制度，“这是公司重点推进建设的方向，目前正在推进之中。”

跟投制度本质上是一种针对项目相关责任人的激励制度，能有效的将项目团队与公司利益捆绑，使管理团队“干劲更足”。碧桂园过往两年的业绩飞跃，已经向行业验证了这一制度的可行性。

在龙头房企冲击五千亿的时代，以保利地产、中海地产、华润置地、招商蛇口为首的央企阵营压力不小，严峻的调控环境不断在给这些“央字头”房企增加紧迫感。规模当前，怎样留住人才、如何保住利润都迫使着它们作出新的思考。

密谋“百帅计划”

央企“求变”，迫在眉睫。除了探讨跟投制度的进度，在10月11日的电话会议上，尹超还透露了保利地产内部正在酝酿的一个人才工程--“百帅计划”。

这一计划针对的是城市级别的总经理。当前，保利地产为典型的三级架构，即总部－大区－省。总部实施战略管控和全业务板块的综合管理，区域负责战略执行和项目运营过程管理，再往下是负责业务执行平台。而这一次的计划是“下沉”至省以下的城市级别。

“我们用意在于优质区域的深耕下沉，希望通过这些有能力的总经理，帮助公司整体总部能量的释放，加强未来公司在重点城市的布局。这是我们今年人力的重点工作。”尹超表示。

百帅计划不乏权力下放的意味。目前，保利地产已经在全国布局了75个城市，而这一次的“百帅计划”或将打破原来管理瓶颈，提高保利整体的管控效能和开发效率。

蓄力人才更多的是为了将来的规模发力。今年4月，保利地产董事长宋广菊在业绩会上提出，2-3年内，保利地产要实现5000亿的销售额。据此，保利至少要在三年内保持34%的复合增长率，这超过了其以往任何一个阶段的增长要求。

就2017年来说，保利地产或将冲上3000亿的高位。今年1-9月，保利地产已实现销售额2081亿，而据尹超透露，接下来保利地产将推出1000-1200亿货值，加上当前500多亿的存货，下半年可供货超过1500亿。按照保利地产平均70%的去化率测算，则3000亿销售额并不难想象。

但下半年来的强调控趋势也让这家央企有些紧张。十一前后，国内多个省会城市强化调控，并祭出“五年不可出售”等严苛条件，整体的环境仍在趋紧。

尹超介绍到，保利地产今年在不同的城市表现出了差异，限价成为了当前最大的限制性因素。“下半年预期公司的供货能力是可以的，但也要考虑是不是会有有限制性因素（限价、限量等）影响货量。”

对于接下来的市场环境，尹超称，“我们预期政策不会放松，会常态化。公司目前已经逐渐适应了这样的调控力度，还是能保持未来销售的平稳增长。公司对整体后续市场持谨慎乐观的态度。”

地产央企“求变”

房地产“白银时代”和调控大环境下，央企的紧迫感并不比民营企业少。今年以来，以保利地产、中海地产、华润置地、招商蛇口为首的四大央企在策略方面均有较为积极的调整。这些调整集中在拿地策略、架构调整以及人才制度改革等方面。

时代财经了解到，今年四大央企都对未来规模提出了更进一步的期许。其中，保利提出2到3年内要实现5000亿，中海地产提出2020年做到4000亿，华润置地则明确“保住前十”，而招商蛇口则要进军世界500强。

这当中，又以保利地产表现最为凶猛。今年1-9月，保利地产已经斥资1550亿拿下了133个项目，拿地总支出是去年同期的2.3倍，新增面积则翻了2.5倍，达2951万平方米，其拿地力度直追万科。

这些项目有很大一部分来自于收并购。尹超透露，接下来并购也会成为保利地产重点获取土地的方式，这其中的重头戏之一是央企间的整合并购。

去年，保利地产吞并了中航地产，与保利置业的整合也拉开了帷幕。前不久，保利地产母公司保利集团与中国轻工、中国工艺进行整合，保利地产也有望接洽其中的建筑设备公司。“目前我们还跟进了多家央企并购的标的。”尹超透露。

同样，中海地产和华润置地也在拿地方面更加积极。今年中海给出了“千亿买地”的指标，是去年全年买地金额的2.5倍。华润置地则指出，考虑释放一些负债空间来补充土地。

而招商蛇口则更多是依靠自身央企资源和园区开发模式吸储。上半年，招商蛇口拿下了昆钢和武钢两大钢铁集团的旧改合约，其又陆续在黄冈、深圳、北京等多地签下产业新城项目。

在拿地之外，央企们也试图从内部管理上进行优化。华润置地将六大区域改为九大区域，中海地产则在内部进行架构大调整、人事换血，保利地产亦在着眼权力“下沉”。

制度改革方面，最值得一提的是对人才激励的重视。今年5月，招商蛇口率先实行项目跟投计划，成为央企里的“排头兵”。尽管对比起万科、碧桂园的跟投，招商蛇口仍然有些保守（招商蛇口跟投总金额不超过5%，碧桂园最高可达15%），但其在央企来说已经是一项大的机制突破。

安信证券分析师陈天诚认为，招商蛇口作为央企项目跟投“先行者”，对全员上下的激励作用值得期待，未来还有继续深化的空间。“若实施项目跟投机制后，员工上下对做强业绩的诉求将更强烈。”

此外，华润置地副主席唐勇也于中期业绩会上表示，公司已经在关注跟投和员工激励的问题，并在“近期会争取一些机制灵活性。”