港资群起补仓，九龙仓、香港置地超百亿加码内地

童洁

2017-09-28 10:27:15

来源: 时代财经

同策咨询研究部总监张宏伟认为，不同的港资房企对内地市场有不同的认知，部分房企撤资只是众多港资房企中的一支力量而已，并不代表全部港资房企对内地楼市的看法。

近年来，以李嘉诚为首的港资房企频频出售内地资产，在此背景下，港资撤离内地市场的说法不绝于耳。但在部分房企陆续 “出走”内地市场的同时，还有另一部分港资却在不断补仓。

近日，九龙仓以62.6亿元加自持16%的条件竞得北京丰台西局旧改地块，溢价49%，楼面价高达6.08万元/平方米。这是九龙仓在一个月内拿下的第3宗项目，此前其已在杭州和苏州各有斩获。一个月内在内地斥资百亿拿地在九龙仓的过往中并不常见，这一投资额是其2015年及2016年全年拿地金额的两倍以上。

今年以来，对内地释放出加仓意愿的港资房企远不止九龙仓一家，香港置地、新世界、恒隆地产等房企亦纷纷表示将在内地大力扩张。同策咨询研究部总监张宏伟认为，不同的港资房企对内地市场有不同的认知，部分房企撤资只是众多港资房企中的一支力量而已，并不代表全部港资房企对内地楼市的看法。

九龙仓也向时代财经表示，目前九龙仓在内地买地的策略维持不变，将继续在一线及优秀的二线城市物色具有发展潜力的地块，但会采取审慎态度，不会盲目抢地。

港资群起补仓内地

“从去年开始的这轮调控可能会持续到明年下半年，这个阶段市场势必会处于低谷期，低谷期拿地和并购的成本相对而言也比较合理，这个时候是港资企业补仓的好时机。”张宏伟如此说到。

正如其所言，以九龙仓、香港置地、新世界等为代表的部分港资房企已经悄然制定了过百亿的拿地计划。

9月初，急于补仓的九龙仓连落四子。其中，9月4日，九龙仓以10.97亿元的总价及25%的自持比例竞得杭州三塘单元宅地。紧接着在第二天，九龙仓又现身苏州土拍现场，先后以8.17亿元、17.15亿元及22.89亿元的价格竞得三宗地，总地价48.21亿元。

据时代财经统计，连同近期斥资62.6亿元在北京拿下的地块，九龙仓在本月已获得5宗土地，掷下逾120亿元的土地金。这与过去业界对九龙仓的印象大不相同。

在两年前，九龙仓曾宣布收缩战线，并多次提到要“减少内地布局”。而后，九龙仓几乎停止了在内地的布局，同时退出了一些三四线城市。随着库存的逐渐消化，九龙仓在内地的土地储备显得捉襟见肘。

九龙仓半年报显示，至6月底，九龙仓内地物业土地储备为340万平米。从地区划分，九龙仓在内地资产约1204亿港元，约占九龙仓集团总资产三成的比例。

这样的土储水平并不足以支撑九龙仓在内地维持一定的规模，甚至难以与内地中型房企相匹敌。因此，九龙仓在今年重启对内地的布局，拿地步伐迅速迈开。九龙仓向时代财经披露，在苏州、杭州及北京投得五幅地块后，九龙仓在内地的土地储备已经增加至接近四百万平方米。

与九龙仓的“紧急补仓”有些不同，对于内地市场，香港置地一直保持着乐观的态度。香港置地执行董事周明祖曾向媒体表示，香港置地没有任何计划要剥离或者是退出在内地的投资，并表示会在内地长远发展。而今年以来，香港置地拿地节奏加快，扩张意图明显。

一个个百亿投资项目的签约证实了香港置地扩张的说法。近日，这家港资企业就宣布，有意接手被闲置13年的南京新街口东铁管巷地块，计划为该项目投入130亿元资金。在此之前，香港置地还曾签下武汉青山区城市综合体项目，投资总额高达150亿元。

香港置地2017年半年报显示，其上半年新增的4个项目中就有2个位于内地。而这两宗土地分别位于南京和上海，涉及土地资金98.72亿元。有业内人士认为，香港置地之所以重仓内地的主要目的在于发掘新的利润增长点。

新世界的战略与其相似。在上周新世界发展年中业绩会上，新的“接班人”郑志刚就强调要加大布局内地的力度，按照他的计划，今年新世界在内地的总拿地金额计划在160-200亿港元。

新世界的突然发力让业界感到有些意外，2015年年底，新世界中国完成了在港股的退市，彼时，新世界大规模抛售旗下内地资产，同时也停止了在内地市场的纳储动作，这一度让业界以为其有意撤离内地。

新世界官方公布的数据显示，截至6月底，其在内地持不包括车库的土地储备总楼面面积约820万平方米。而在退市之前，它的土地储备则高达2299万平方米。

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撤资风波后的“回场”信号

内地房企的逐渐崛起让习惯于“慢节奏”的港资开发商优势不再，港资出售内地资产资产的动作在近几年时有发生。但通过观察港资房企的动态不难看出，真正全盘退出仅为个例，尤其在内地涌现一大批千亿房企后，不少港资对内地市场重拾信心。

“不能普遍性地说港资撤离大陆，大部分企业都是采取穿插式布局，所以出售资产的动作背后可能更多的是资源全球化的配置。”

李嘉诚的投资逻辑印证了上述说法。近几年来，李嘉诚频频出手内地资产，先是抛售内地数百亿房产，后是重组旗下和记黄埔与长江实业，并迁册至海外。在2012年5月购入上海一住宅用地之后，李嘉诚旗下的地产公司在内地市场再未有一块土地入账。

有媒体测算过，截至2017年6月末，长实地产在内地的土地储备约1059.1万平米，这一土储水平与10年前巅峰期比不相上下。另据长实地产半年报披露，2017年，长实地产计划完成17个项目的开发建设，涉及164.74万平米的土地，其中14个项目位于中国内地。按照这个进度，长实地产的土地储备足以支撑其未来6、7年的开发。

张宏伟认为，与李嘉诚有着相似投资逻辑的港资房企不在少数，2016年10月之前，内地市场正值高位，在这个阶段抛售一些物业能够获得可观的利润。而当市场再次进入低谷期，就意味着建仓的机会又一次到来。

“虽然大多数港资房企不以规模化为导向，但房地产市场空间越来越小，利润逐年下滑也已成事实。面对此景，港资房企需要有更为平衡的布局战略，近年来屡创佳绩的内地市场是他们不可错过的区域。”

毋庸置疑的是，相对香港市场的有限容量，内地市场的高业绩和高利润确实更加诱人。香港置地半年报披露，2017年1-6月，香港置地在内地的合同销售额同比增长了62.27%至7.01亿美元；确认的收入同比上涨48.57%，达到5.2亿美元；净利润增长12%至5.1亿美元，

这家公司坦言，上半年其利润增长的主要原因是受益于中国内地及新加坡项目，尤其中国内地的项目对利润贡献持续增强。销售额和利润的上升让香港置地执行董事周明祖对内地市场保持着乐观的态度，他曾明确表示会继续寻求机会在内地投资，“我们没有任何计划要剥离或者是退出在内地的投资，我们对内地中长期的繁荣发展是非常看好并充满信心，会在内地长远发展”。

和周明祖一样看好内地市场的港资房企还有很多。九龙仓也向时代财经表示，“内地住宅楼的购买力及需求仍然持续，我们认为内地房地产市场长远仍可健康发展”。恒隆集团主席陈启宗也坦承，最赚钱的地方在内地而非香港。

“在楼市下半场，合理的布局策略对房企的发展意义重大。尤其对于稍显掉队的港资房企来说，眼下正是拿地调整城市布局换仓，谋求下一轮市场红利的好契机。”张宏伟直言。