• 雅居乐物业“负重”敲门港股,上市前杠杆率达148%

    Time News > | Time Weekly - 2017-09-19 14:20:44 来源:时代财经
  • [摘要] 伴随着规模扩张的是雅生活杠杆水平的走高,及至2017年6月30日,其总负债达到24.96亿,资产负债率高达94%,杠杆比率为148%。

    文/时代财经    屈慧

    经历半年多时间准备后,9月15日,雅居乐集团(03383.HK)旗下物业板块雅生活在港交所挂出了上市申请资料,将上市正式提上日程。

    雅生活前身为雅居乐物业管理服务有限公司,成立于1997年,系雅居乐五大业务体系内地位仅次于地产的板块。与大多数物业公司一样,雅生活也长期作为雅居乐地产产业链后端的服务公司存在,其盈利多半来自物业费收入。

    过去几年来,物业行业单一依靠收物业费的传统模式受到挑战,更多地产物业公司开始选择大肆扩充规模,并纷纷向资本市场出击,雅居乐也不例外。

    雅生活的扩张大抵开始于2015年,经过两年的并购,其在管规模从2014年底的2443万方迅速增长到2016年底的4355万方,并在2017年上半年,增长到6994万方,两年半的时间实现187%的增长。

    如若参照合约签订口径,截至6月30日,雅生活签下的物业面积已经达到了9170万方。再加上6月底收购绿地物业所承诺的5000万方,则雅生活的接管规模将过亿方,仅次于彩生活、万科物业和碧桂园物业。

    但伴随着规模扩张的是雅生活杠杆水平的走高,及至2017年6月30日,其总负债达到24.96亿,资产负债率高达94%,杠杆比率为148%。这样的负债水平已经超过了母公司雅居乐集团。在当前所有已上市的物业公司里,雅生活的资产负债率高居榜首。

    规模与负债“齐飞”是当前整个物业生态的一个写照。行业洗牌之际,各大地产物业公司凭借先天的优势与积累,不断进行整合壮大,“占领服务市场”成为地产商规模竞逐外的另一片战场,但规模的壮大无一例外都在依靠着母公司的输血和资本补充。

    传统物业收费占大头

    雅生活的收入主要来源于三大板块:物业管理服务、非业主增值服务以及业主增值服务。过去三年间(2014-2016年),雅生活分别录得营业收入8.26亿、9.34亿、12.45亿,年复合增长率达到22.7%。对应净利润分别为4670万、7200万、1.69亿,年复合增长率达到90.2%。

    在雅生活的三大板块中,传统的物业管理服务收入贡献最大,长期占比超过7成,今年上半年更是接近8成,而后两者上半年占比分别为15.4%和5.5%。

    雅生活的物业管理服务收入主要来源于固有的物业费收入,该部分收入由2014年全年的5.95亿增长到了2016年的9.78亿,年复合增长率达28%。据时代财经了解,2016年,雅生活的包干制物业费平均每月每平方米为2.94元,相比2014年有约1.7%的上升,到2017年则进一步上升到每月每平方米2.97元。

    雅生活物业费收入增长的更多源于过去三年雅生活接管规模的迅速攀升。数据显示,雅生活在2014年底的接管规模只有2443万方,而到了2016年底,其在管规模达到4355万方,整体增加77%,其中第三方物业比重由零增加到18.3%。而到2017年,雅生活的管理规模进一步上升至6994万方。

    但是依靠物业费收入拉动业绩增长,并不是“物业+”时代理想的盈利模式,以“彩生活”(一种以物业服务为基础、O2O增值服务为盈利目的的平台模式)为参照,行业未来的盈利导向还是增值服务。

    而摆在雅生活面前的现实问题是,增值服务这三年来并没有太大起色。时代财经了解到,雅生活的业主增值服务收入在2014年-2016年间增长极为缓慢,年收入仅由4225万增长到5462万,中间一度回落。

    雅生活的增值服务主要包括生活服务(如家政服务、房屋及商舖经纪、拎包入住服务、智能家居服务及社区旅游代办服务)以及资产管理服务(如停车位销售及住宅物业租赁)两大类,这与彩生活相差无几,但其业务丰富度距离彩生活仍有一定差距。此外,雅生活增值业务的毛利率水平、收入占比都与彩生活有较大差距。

    不过,这一现象也不仅限于雅居乐物业,大部分房企发力“物业O2O”都是在2014-2015年间,其增值服务业务也大多处于起步阶段,目前均未实现较大的突破,其表现难以与彩生活抗衡。

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    预设合伙人计划

    在483页的上市申请资料中,雅生活披露了近几年来的财务状况和发展轨迹,同时也对这次上市作出了55大风险提示,涉及行业、业务、政策以及上市等多个方面。

    这当中有五点涉及重大风险,包括未能就履行包干制控制成本而导致亏损或利润率下降;人工成本及分包费用的增加;未必能按计划实现未来增长;收购的绿地物业可能无法从该次收购中实现预期效益,或可能作出9.19亿的商誉减值;一站式服务平台可能无法按计划增长。

    上述风险提示里所涉及的绿地物业收购,即为今年6月底与绿地所签订的物业收购合同。雅生活以10亿资金获取绿地旗下417万方物业以及未来五年每年1000万方的物业注入,总规模超过5000万方。

    需要注意的是,在这笔交易中,绿地物业评估的资产净值只有8100万,而余下的9.19亿在中报中被确认作为商誉录入。这笔商誉录入占到雅生活总资产的34.6%。

    商誉、其他无形资产及贸易应收款项的公允价值存在发生变化的可能,这也就可能导致对绿地物业的收购产生升值或者减值,进而导致雅生活财报盈利表现受到影响。

    由于交易当时交割的物业资产只有少部分,这笔与绿地的交易颇有“打白条”的意味,交易的估值和方式也颇有争议。巧合的是,就在一个多月后,绿地控股旗下绿地金融又以10亿入股雅生活,并获得了20%的股权。

    对于这两笔交易的设置与质疑,雅生活首席财务官李大龙曾向时代财经解释到,“这是一揽子交易,卖的标的(绿地物业)和入股的标的(绿地金融)不一样,交易节奏设计与雅生活的上市进展有关。”

    在给绿地控股设置上市前入股架构的同时,雅生活的合伙人计划也正式出炉。在股权架构的名单上,出现了一家名为共青城雅生活投资管理合伙企业(有限合伙),这家合伙企业合计出资2亿,占有雅生活上市前8%的股权。

    时代财经了解到,这个合伙企业共有三名有限合伙人,分别为雅生活的两位执行董事刘德明(首席执行官)、冯欣(副总裁),以及高管李大龙(首席财务官兼公司秘书)。

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    图:雅生活上市前股权结构图,来源:雅生活上市申请资料

    雅生活方面表示,该合伙人计划成立的目的是激励上述管理层,以提高团队士气和忠诚度。不过,雅生活并未在申报材料中透露未来上市的募资金额,但根据其与绿地控股的战略投资估算,雅生活上市前的估值为50亿。港交所对于上市公司公众股东的持股红线为25%,如果以上述估值为基础,雅生活的上市至少可以募资12.5亿。

    值得注意的是,雅生活的估值水平已经与彩生活、中海物业相当。而在雅生活之外,碧桂园物业、万科物业、滨江物业等同行也都已进入了冲击上市的备战状态。

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