地产新时代的房企马拉松

2017-09-19 02:02:52

来源: 时代周报

规模仅仅是房企在竞技场上存活下来的前提，来自产品、品牌以及服务等多方面的核心竞争力，才是其能否在这场竞技赛中持续角力的关键。

时代周报记者王未得发自广州

强者愈强。2017年是史上最严厉的调控年，而楼市天花板已触手可及，但这两大不利因素，并没有阻止领军房企进击的脚步。

仅2017年上半年，“千亿军团”房企的数量就达到7家，预计2017年全年千亿房企数量将在20家左右，其中，碧桂园、万科或许也将成为今年的两匹黑马，杀入6000亿元的军团。

寡头格局雏形渐显。

当一部分中小房企正被迫退出这个市场时，另一部分中小房企则通过三四线楼市试图挤进“千亿俱乐部”。不过，规模仅仅是房企在竞技场上存活下来的前提，来自产品、品牌以及服务等多方面的核心竞争力，才是其能否在这场竞技赛中持续角力的关键。

龙头房企已经在迅速行动。在这个巨头纵横捭阖的时代，合纵连横是造就寡头房企的重要选项。

无论是加码多元化、转型成为城市运营商，还是剥离重资产走轻资产路线，对于每一个房企而言，这更像是一场漫长的长跑。面对无法预知的未来，他们在探索、反思以及试错中，力求走得更快，更稳，更远。

决战多元化

新形势下，规模已然不是房企追求的最大目标。在销售规模上你追我赶的房企们已经开始主动换挡，力图在规模与效益的天秤上找到新的平衡。

竞赛可能就这样拉开了序幕。

自去年以3734亿元销售额成为国内房企一哥后，在2月6日中国恒大（03333.HK）的年度工作会议上，恒大集团董事局主席许家印开年就提出恒大地产的新一轮“转型”思路，即今年开启从“规模型”向“规模+效益型”转变。

2017年年初，恒大宣布已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，并完成由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。

作为文旅板块的重要项目，今年8月正式启动的“恒大童世界”项目为恒大2017年的转型进程增添了浓墨重彩的一笔。

该项目规模是迪士尼的1.5倍，恒大计划在全国范围内布局15个童世界项目，落成后预计每个项目客流量超2000万人次，年消费总额超200亿元。

一直在“买买买”、以并购曲线拿地的融创中国（01918.HK），也将文化旅游视为其转型的主要方向之一。

无论是斥资150亿元入主乐视，还是以438亿元吃下13家万达城，在中国版“Netflix+迪士尼”愿景下，融创未来往文化产业转型发展的迹象愈发明显。

富途证券研报分析认为，融创希望通过收购，打通文化和影视产业瓶颈连接。

而万达在出售大笔资产之时，王健林明确表示万达将继续实施轻资产战略，即未来万达主要进行品牌的输出管理。根据其官网显示，万达目前主要发展领域为商业、文化、网络科技和金融。如今万达卖出的文旅及酒店资产，未来仍将继续使用万达品牌，并将由万达提供管理服务。

除了万达，由“重”往“轻”也是包括SOHO和朗诗等房企在内的转型逻辑。

2014-2016年三年时间，SOHO中国董事长潘石屹通过出售旗下业务套现236亿元。在这段时间内，SOHO中国并未购置一个新项目。

潘石屹解释说，项目变现的钱，一部分是还了贷款，一部分是用于公司从重资产模式向轻资产模式、平台化共享经济模式（SOHO 3Q）发展。

在政策的助力下，城市更新和特色小镇，则成为目前房地产运营的另外两个风口。其中，作为中国新型城镇化进程的身体力行者，碧桂园意图通过建造“特色小镇”来进一步巩固自己的先发优势。

2016年4月份，碧桂园开始筹备科技小镇项目。同年8月份，集团响应顶层设计关于建设特色小镇的号召，发布“产城融合战略”。

5月17日，碧桂园首个产城融合的科技小镇标杆项目—潼湖科技小镇破土动工。截至目前，碧桂园已在珠三角、京津冀等区域初步布局了多个科技小镇，今年将有20个左右的科技小镇项目落地。

从造“居城”到建“产城”，碧桂园要求每个科技小镇一定要有一个主导产业，并引入一两家世界级或国内龙头企业。

碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波表示，对于科技小镇，碧桂园寄予厚望，它不仅寄托着企业对未来业绩的期待，更承载了带动地方产业升级的深层次思考。

除了碧桂园，包括华夏幸福、华侨城、绿城、时代地产在内的房企，亦试图在火热的产城融合中分一杯羹。

请叫我运营商

金融医疗、教育养老、物流地产、产业地产、特色小镇、长租公寓、文化旅游……多元化“试验”的背后，是房企为创造新的利润增长点、挖掘存量市场，对从“开发商”到“运营商”的角色转变的寻求和探索。

在博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会“城市的生长与更新：请叫我运营商”主题论坛上，清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，当前房地产行业已经进入了以资产管理为主的阶段，探索城市空间更新和资产运营管理变得十分重要。

在这一方面，万科无疑有着坚定且清晰的目标。

2014年，万科便提出了从单纯的房地产开发商向城市配套服务商转型。随着股权事件危机解除，万科的转型进一步加速。

继去年8月将印力商业集团收入囊中、成为国内商业地产运营前三甲之后，今年7月14日，万科又联合数家机构收购新加坡上市公司普洛斯。其中，万科集团占股21.4%，出资约170亿元，完成后万科将成为普洛斯第一大股东。

作为万科“住宅+全周期城市配套服务”生态系统中的重要一环，截至2016年底，万科物流地产已获取的18个项目总建面约147万平方米。今年计划再增加150万平方米。

入股印力，收购普洛斯，均是万科全面布局城市配套服务商的缩影。

在郁亮所描绘的未来蓝图中，万科将始终坚持城市配套的服务战略，建设服务于客户、城市发展的生态系统，在巩固核心业务的基础上，继续拓展物业服务、商业、教育、养老、度假、产业办公等业务。

新业务将是万科搭建“万亿”大平台的重要支点。

实际上，早在2015年，郁亮便有了“万亿市值”的想法，并在内部提出了未来十年万亿市值的目标。在2017年股东大会上，履新万科董事长的郁亮对万亿作了进一步的阐释：“万亿大目标指的是达到万亿级别的水平，在每个领域都能做到有影响力，能数一数二，对社会贡献也是万亿级别。”他强调，“万亿”不仅是市值憧憬，而更是服务于城市、生态的标准。

不仅仅是万科。实际上，到今天，开发商向城市运营商转型已经如火如荼。

2015年，绿地全面转型“全球城市运营服务商”，整合全球资源，发布绿地企业服务平台。从2015年开始，绿地在全国拓展轨道交通投资、开发、运营业务，地铁+物业的开发、运营模式，给绿地的消费、金融、基建、房地产开发等板块带来了大量业务。

同样在2015年，方兴地产（中国）有限公司正式更名为“中国金茂控股集团有限公司”，同时宣布将进行由“双轮驱动”到“双轮两翼”的战略升级，转型为绿金城市运营商。

按照规划，名称中已将“地产”二字去掉的中国金茂，将由传统意义上的地产开发商向城市运营商转变，业务涵括住宅、五星酒店、写字楼、旅游度假、新城运营开发等。

值得注意的是，城市群时代的到来，让房企在角色转变的过程中，对城市的投资和布局的核心，也从过去的“个”拓展到“群”。

“十三五”规划中指出，我国未来将加快城市群建设发展，打造京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，并将在全国范围内共打造19个城市群。

参与核心城市辐射经济圈的建设，寻求新一轮机会，保利地产是最早入局并持续深耕城市群战略的房企之一。

早在“十二五”时期，保利地产便开始践行“3+2+X”发展战略：3即京津唐、长三角、珠三角区域；2即武汉、成都两个城市；X即其他潜力城市。财报显示，去年保利已实现三个300亿级别、两个200亿级别及一个百亿级别的城市群布局。

而在2016年年底，保利地产更成立了城市群战略部，其以京沪穗等国家中心城市为核心，完善珠三角、长三角、环渤海的城市群战略布点；在城市的选择上，则坚持以市场容量大、需求较为旺盛的一二线城市为主，以有人口、产业、政策支撑的区域为主。

2017年半年报显示，受益于城市群战略，保利地产收获规模和利润双增长，未来将深化城市群发展优势，打造3个千亿和多个百亿的城市群。