险资的盛筵，5708亿资金借道债权计划涌入房地产

屈慧

2017-09-14 14:44:34

来源: 时代财经

在过往以发债、开发贷、信托、基金等为主流融资渠道的年代，保险资产支持计划融资方式一直未过多受到房企的青睐，这种融资方式甚至不被多数人所知道。而在融资环境一再收紧的背景下，这种“小众”融资工具的开始成为不少房企“补血”的工具。

从去年下半年开始的强监管，让房地产行业融资环境全面收紧，在银行、基金、信托、债市被合力围堵之下，过往不太被关注的保险资金开始更多流入市场。“向保险要钱”成为时下房企获取开发融资的一个重要渠道。

近日，越秀地产（00123.HK）发布一则公告，称旗下广州城建开发南沙房地产有限公司（下称“广州南沙”）与平安不动产签订了一份不动产债权投资计划合同，拟由平安不动产募集30亿资金投向广州南沙滨海花园七期项目。

而就在前几天，北辰实业也有同样动作，旗下长沙北辰与新华资产管理股份有限公司签订不动产债权投资计划协议，拟募集7亿资金投资长沙北辰三角洲项目B2区。

这两笔融资都来自于保险公司的一款名为“不动产债权投资计划”的产品，该产品本质上是一款保险投资工具。不动产债权投资计划与以往房企惯用的资管计划、基金、信托计划有些类似，均拥有固定收益和投资退出期限。

有所不同的是，不动产债权投资计划只针对保险资产管理公司，由中国保监会负责审核备案，是专门以不动产为基础资产债务融资工具。

在过往以发债、开发贷、信托、基金等为主流融资渠道的年代，保险资产支持计划融资方式一直未过多受到房企的青睐，这种融资方式甚至不被多数人所知道。而在融资环境一再收紧的背景下，这种“小众”融资工具的开始成为不少房企的“补血”渠道。

不动产债权投资激增

在越秀地产与平安不动产的协议中，债权期限被限定为5年，固定年利率5.8%。对越秀地产而言，这一利率水平并不低，今年年中，越秀地产的平均借贷水平只有4.54%。而在去年下半年，其一笔80亿的公司债加权平均票面利率仅为2.9963%。

这一债权投资计划利率同样高于当前央行一至五年期4.75%的基准利率，若按照5%-20%利率上浮的测算，则这笔债务亦将高于4.98%-5.7%的国企开发贷利率。

但相对而言，越秀地产此次的融资利率在整个不动产债权投资市场已经偏低。根据中国保险资产管理业协会（下称“中资协”）数据，去年77支不动产债权投资计划平均收益率达到了6.26%。

采用高息融资工具最直接的动因莫过于整个融资环境的收紧。从去年10月份开始，银行、信托、基金、债市等渠道开始陆续收紧。证监会从去年11月开始暂停房企发债和IPO，今年基金协会发文明确堵死私募、“明股实债”等渠道，银行亦加紧“缩表”，采取排查房地产信托、暂停开发贷等措施降杠杆。

在多方围堵之下，房企的融资渠道开始发生转向，除了海外发债、股权融资等主流方式外，险资的债权投资计划也成为了更多房企的选项之一。

由于债权投资计划由保监会审核，不需报国家发改委、央行、银监会、证监会等部委审批会签。与传统的开发贷、票据、债券相比，不动产债权投资计划更容易发行。此外，规模大、利率适中、资金灵活、周期长等特点亦让这种工具适用于大中型项目的开发融资需求。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲介绍到，目前银行、基金等机构受到监管的明确要求，包括开发贷已经很少放或停止，海外发债利率也不低还需发改委审批，而当前发债的额度已几近用完，此外，如若采取民间借贷则又成本过高。

“房企现在也是寻找没有监管限制的融资方式，保险资产支持计划现在最大的优势就是能绕开监管，而且利息相对来说也不算太高。”黄立冲补充到。

今年以来，不动产债权投资计划规模出现激增。中资协数据显示，今年1-7月，已经有51项（暂不含越秀和北辰）不动产债权投资计划完成注册，注册规模908.15亿元，分别同比增加34%和77%。而1-7月的累计规模已经相当于去年全年的九成，每支计划的规模也由去年的13.5亿增加到17.8亿。

时代财经查询到，今年发行的51支不动产债权投资计划中，出现了保利地产、新希望集团、碧桂园、葛洲坝融创、绿城、恒大、建发、天房等诸多品牌房企的名字。上述企业所募集的资金大多是投向各地的商业项目，占比高达6成。此外，仍有不少的资金投向了旧改、保障房、产业类项目。

5708亿险资涌入不动产

根据2010年印发的《保险资金投资不动产暂行办法》，保险公司投资不动产，不得投资开发或者销售商业住宅；遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产的名义，以商业房地产的方式开发和销售住宅。

在这一规定中，只明确了不可销售住宅，对于“类住宅”、“公寓”、“商办”等产品并未作出明确规定，而在实际操作中，部分不动产债权投资计划其实是投向了公寓类产品。某种程度上来说，公寓产品属于这一《办法》的“灰色地带”。

时代财经了解到，上述提及的越秀南沙滨海花园七期就是一个商办类项目，其楼盘购房信息显示为“户型有43平、51平、62平和63平四个面积，除43平的户型外，其他户型都可明火煮食。”此外，碧桂园塔子湖债权投资计划的标的蜜柚亦是一款40-80平的LOFT产品。

在中资协注册的资产支持计划，主要分为基础设施债权投资计划、不动产债权投资计划、股权投资计划三类。

基础设施债权投资计划主要投向能源、交通、市政、环境保护、通讯等国家重点支持基础设施产业；不动产债权投资计划主要投资商业、办公、养老、医疗、汽车服务等不动产，并禁止以各项名义投向住宅；股权投资计划则主要是指投资持股企业股权或发起股权投资基金等相关金融产品。

据协会数据，今年1-7月，三类产品合共新增注册89项，规模达2211亿，同比上年同期增长78.50%；具体而言，三者分别规模达814亿、908亿、489亿，同比分别增长56.16%、76.97%、139.46%。

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图：保险资产支持计划规模增长统计制图：时代财经

数据来源：中国保险资产管理业协会

2017年，不动产的投资规模开始反超基础设施投资，而险资对企业的股权投资规模也实现翻倍增长。

另据时代财经统计，从2013年注册制实行开始至今年7月底，中资协累计已经发起了716项资产支持计划，总规模达到1.79万亿，相当于当前15万亿保险行业总资产的八分之一。

这其中，不动产债权投资计划合计5708亿，占到中资协注册总规模的32%，相当于整个保险行业总资产3.4%。

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图：近三年不动产债权投资规模制图：时代财经

数据来源：中国保险资产管理业协会，2017年预测数据基于当年月平均基础