朱荣斌和吴建斌的征伐，阳光城“借箭”小房企当代置业

张常旺

2017-09-13 09:38:20

来源: 时代财经

“两斌”上位后，阳光城希望利用财务政策的变化以及团队的搭建，在夯实开发能力的基础上实现规模、速度和品质提升。

半年接近400亿的销售在阳光城（000671.SZ）过往的历史中并无先例，但上任不足半年的执行董事长朱荣斌和执行副总裁吴建斌在近期面对投资者时却交了老底——表现虽好，但并不满意。

从碧桂园集体“跳槽”至阳光城后，“两斌”很重要的一项工作是要合力再造一家千亿级的地产商，他们给出的“药方”包括三全战略、五圆战略。朱荣斌和吴建斌一致认为，不管利润和规模如何，一定要在行业内树立品质标杆。

战略的落地需要抓手。9月11日，在上海新总部大楼的会议里，阳光城的六位高管和当代置业的四名管理层一字排开，身后的背景板显示，这两家过去并无太多交集的地产商要抱团了。

阳光城与当代置业拟就全国范围内的房地产项目展开合作，合作方式包括但不限于联合竞买、合作开发、股权收购、资产收购、一二级联动合作开发、绿色代建、绿色科技健康人居咨询服务、技术输出等。

框架协议签署后，两家企业将根据市场和各地情况联合甄选可以合作的目标地块，并就合作项目另行签署专项协议及展开磋商，期间任何一方均不能与其他第三方进行类似合作或进行磋商。

双方的合作机制包括阳光城和当代置业不定期召开沟通协调会，就合作地块及内容进行磋商和协调；高层领导建立不定期互访机制，推进合作；各自成立日常联络工作小组，协商解决合作过程中出现的问题，同时加强信息交流。

“和阳光城的接洽也就是最近几个月的事情。”当代置业一位负责投资者关系的人士向时代财经透露，最初两家企业是想就个别项目洽谈合作，但接触过程中觉得有较多契合点才更深一步地签署了公司层面的合作框架。

而当这次“抱团”辅以“收购”、“联合竞买”、“合作开发”等字眼时，外界更倾向于将其解读为阳光城的又一轮扩张。但阳光城内部人士向时代财经表示，比之于合作扩张，品质的提升是阳光城更看重的。

“跟当代置业的合作主要还是提升产品，规模看机会，未来主要在项目层面合作，有些地方政府对项目的绿色科技有要求，我们可以互相补充。”如果论规模，当代置业在目前的行业格局下只能算中小房企，但其在绿色建筑领域却有一番建树。

“两斌”上位后，阳光城希望利用财务政策的变化以及团队的搭建，在夯实开发能力的基础上实现规模、速度和品质提升。而从与当代置业的合作来看，吴建斌和朱荣斌的“手术刀”已经缓缓落下，产品的提升列上议程。

一个值得注意的细节是，在签约现场，阳光城广州区域总裁刘煜也一同现身，而上述阳光城内部人士也向时代财经坦言，“合作会从广州率先开始，但现在还没有具体项目落地”。

挖来朱荣斌和吴建斌的阳光城准备要大干一场，它的短期目标是要冲上千亿，更长远来讲则是复制碧桂园的成长路径。在日前的投资者推介会上，阳光城高管就透露，今年完全有能力做到千亿，只是要不要的问题。

“董事会的目标不止1000亿，但是实现目标要有多维度的考量。下半年供货能力达到1200亿，但董事会给了管理层很大的灵活度，在实现大增长的情况下，是否要再冲击更高的数值，我们需要从销售价格和销售额之间做充分的考量。”

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摆在朱荣斌和吴建斌面前的阳光城与2014年“两斌”再聚首时的碧桂园颇为相似，前一轮的高增长都埋下了高负债的隐患。在带领阳光城更进一步的路上，朱荣斌和吴建斌要做的很多，维持规模增长、改进经营管理、调整负债、促进内部产业协同都是他们在做以及要做的。

吴建斌坦言，有一定压力，但规模对阳光城很重要。“同行增长很快，中海、碧桂园都是成倍增长。但规模扩张和负债率控制有一个平衡点，中海净负债率要控制在40%以下，碧桂园划线是70%以下，以往都已经做到了。”

借鉴碧桂园过去的经验，朱荣斌和吴建斌认为阳光城的战线要下沉，而这也是两人在碧桂园时所擅长的。全方式、全地域和全业态是“两斌”总结出来的布局战略，在此之上，阳光城要在原有17个区域的基础上，新增20至30个。

在朱荣斌看来，区域扩张可以迅速转化成销售。时代财经了解到，今年年底阳光城要完成新增加10个左右的区域，同时在建工和园林板块进行并购，用全产业链思维来实现迅速去化，将现有储备转化为销售，迅速进入第一梯队。

在“两斌”加入之前，阳光城就已经在内部学习碧桂园，包括“合作共赢”和“阳光共赢”的激励制度。吴建斌透露，现在阳光城已经有11个项目按照双赢机制落地，15个项目要在下半年落地，未来全部项目都要按照双赢机制才能批。现在的执行效果还不错，“最近11个项目（1-7月）年化回报率达到了50%，比过去高得多。”

至于备受外界关注的负债，吴建斌称，明年底或许可以看到成效。而在上述作为之外，朱荣斌的另一个重点是要推动内部产业板块之间的协同，阳光城集团层面有金融、环保、信息、建工、物流、医疗、教育等若干个板块。

用朱荣斌本人的话来说，阳光城集团的顶层设计做得虽好，但协同发展不够。最近朱荣斌也在一直在花精力去推动协同，全方式发展的要义之一就是产业导入，通过产城的发展促进板块之间的联动。时代财经获悉，阳光城近期通过北影阳光已经签订了3平方米公里的产城融合土地。两斌的主持之下，再造中的阳光城已经或明或暗地发生着变化。