• 中报回头看 | 规模的焦虑,六家地产商土储过亿

    Time News > | Time Weekly - 2017-09-07 17:28:16 来源:时代财经
  • [摘要] 在这场如火如荼的“军备竞赛”中,有地产商高速前进,但也有同行率先开始降速。

    文/时代财经    张常旺

    地产企业下一阶段的目标几乎都是以千亿计,1000亿、3000亿、5000亿……不一而足,而它们成长的关键“密码”或多或少都隐藏在过去一个月披露的半年报中。

    如果说销售数字代表了现阶段的排行座次,那么土地储备则在一定程度上象征了家底的殷实与否。如同过去规模不断被超越一样,房企的土储也在不断创下新高。其中,恒大以2.76亿平方米的总土储成为今年上半年为止的“第一大户”。

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    来源:时代财经 备注:以取得使用权的土储为口径,数据来源于各上市公司半年报及公开数据

    在这场如火如荼的“军备竞赛”中,有地产商高速前进,但也有同行率先开始降速。恒大提出未来三年要实现土储的“负增长”,“并购王”孙宏斌掌舵的融创则明确要暂缓拿地,而保守的绿城依旧保守,他们均认为持有满足两年发展的土储就已足够,这样更能灵活地保证安全边际,进而积蓄资金反周期拿地。

    不过,在“规模论”时代,主动降速的仍然是少数,大部分房企仍在蒙眼狂奔。据时代财经统计,截至上半年,土储规模(权益前)过亿的房企已经达到6家。部分房企更是留有一手,以碧桂园为例,它的潜在土储达1.35亿平方米,甚至超过了万科、保利等房企的总土储。

    在大部分开发商的判断中,现在的土储规模等同于未来的行业排名,而留给大家完成这一轮规模配置的时间不会超过三年。

    土储大户喊“刹车”

    过去两年,在房地产并购市场玩得最溜的当属恒大和融创,许家印仅从“大D会”盟友手中就获得了过千万方的土储,加上在公开市场的不断投注,恒大截至上半年的土地储备达到了2.76亿平方米,成为不折不扣的“大地主”。

    孙宏斌的融创以同样的方式实现了体量升级,其上半年的土储达到1.01亿平方米,如果加上7月份收购万达资产包获得的5000万平米土地,融创将媲美碧桂园。

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    来源:时代财经

    然而,这两家纳储节奏颇快的房企却在年中业绩会上不约而同地喊出要“刹车”。恒大未来三年要实施土储负增长计划,每年下降5%至10%,相当于每年减少1000到2000万平米土地储备。而在过去八年,它的土储年均复合增长率维持在22.6%。

    孙宏斌也发出了“暂缓拿地”的指令,用他的话来说“即使什么都不做,每年5000亿的销售额我们也能够卖6年。”融创潜在的土储规模并不小,在年报上的数字之外,它还拥有近5000万方的一二级联动土地,这些都会在未来逐步兑现。

    恒大和融创都是上一轮土储竞赛中的佼佼者。2015年末,融创的土储还仅有2720万平方米,但经过2016年的征伐后,这家房企的总土储就飙升至7912万平方米,一年之内增加了5192万平方米。而恒大自2011年实现过亿土储后,就一直维持着22.6%的年增速。

    在高速行驶的过程中紧急“刹车”,恒大和融创的决定虽然另类,但逻辑并不难理解。过去两年的大量买地让两家企业都背负着不小的负债压力,而完成上一轮土地“吸筹”取得优势后,财务杠杆的安全显然要置于更重要的位置。

    时代财经查阅半年报获悉,截至6月底,恒大和融创的净负债率分别为240%和260%。在居高不下的负债面前,两家企业都做出决定要放缓拿地节奏。以2019年6月为期,恒大希望把净负债率控制在70%左右,而融创的愿景如出一辙--到2018年将净负债率降至90%以内,到2019年控制在70%以内。

    如果说恒大和融创的土储“刹车”是不得已而为之,那么绿城的不疾不徐则来自于管理层的保守判断,该公司总裁曹舟南就在日前的业绩会上抛出了“兵临城下”之说。

    在他看来,未来两年将是房地产市场最难受的时期,绿城的做法是维持两年发展的土储,多卖房储备现金,到2020年再投入千亿资金反周期买地。当前,绿城的土储并不出众,3057万方的规模只能排在中等行列。今年以来,绿城仅新增了12个项目,总建面295万平方米,与其土储消耗的速度并不相符。

    土地!还是土地!

    在“马太效应”加剧行业强弱分化的现状下,绝大多数开发商都认为规模效应将决定企业未来能否脱颖而出。克尔瑞数据预测,到2020年将有可能产生30家千亿级规模的房企,且这部分房企届时将占据七成左右的市场份额。

    时代财经注意到,从2016年开始,一众开发商都将“千亿目标”提上议程。保利地产透露,未来三五年要达到5000亿的规模;旭辉明确到2021年要完成3000亿,进入行业前八;而金科则表示3年内冲刺2000亿……

    支撑上述数字得以实现的是开发商现有的土储规模和纳储节奏,用阳光城集团总裁张海民的话来说,“现在的土地储备排名就是五年后的房企销售排名。”在市场的驱使下下,地产商们也悄然进入了土储的拼杀时代,目标越高的房企拿地越积极。

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    来源:时代财经

    据时代财经统计,在上半年新增土储排名前十的开发商,除了TOP10房企的强势表现外,富力地产、远洋集团和阳光城等“第二集团军”也赫然在列,这些房企都在酝酿着新一轮的规模增长,极有可能在往后数年成为行业“黑马”。

    富力地产虽然此前业绩徘徊了数年,但从今年开始,这家华南房企也在启动加速,在将今年销售目标提高至800亿后,富力明确2018年要实现1280亿至1380亿,预期增幅将超过60%。而远洋集团同样在蛰伏四年后选择奋起直追,该公司总裁李明在业绩会上表示,明年要突破千亿。据时代财经了解,今年上半年远洋的拿地面积已经超过全年。

    选择加速拿地的房企并不在少数,中海地产、中南置地、世茂、金地、旭辉、金科等房企也都一再提高土地预算。旭辉董事长林中在业绩会上直言,随着销售增长消耗的土地增加,同比补充的土储也要更多。

    而从拿地的趋势来看,风险更小的一二线城市依然是房企的首选,即便是碧桂园这样的“三四线之王”,今年上半年其目标一二线城市的土储面积占比51%。而从买地金额来计算,恒大上半年在一二线城市的投入比例达59.3%。

    房企集体拼土储也带来了成本的上升,与过去主要依靠公开市场拿地不同,这两年不少开发商都选择了并购方式曲线拿地,恒大、融创、阳光城就是其中的代表。对部分房企而言,并购拿地的力度甚至超过了公开市场。

    以阳光城为例,在今年上半年这家房企共新增土储723万平方米,其中以并购方式获得552.44万平方米,占新增总土储的76%,阳光城从去年开始在拿地上就遵循“二八法则”,即两成土地来自公开市场,八成依靠收并购。

    隐藏的“成长密码”

    除了取得土地使用权外,旧改、一二级联动也隐藏着房企下一阶段的成长密码。碧桂园上半年取得土地使用权的土储为1.58亿平方米,但在中期业绩会上,这家房企首次对外披露了潜在土储,1.35亿平方米的规模远远要高于万科、保利等同行的总土储。

    如果这些潜在土储在后续逐步兑现,碧桂园可售货值将增加12063亿,包括已签署MOU,暂未完成工商登记的1500亿以及参与一级土地开发的10563亿可售货值。更具体来看,碧桂园上述潜在货源目标城市为深圳、广州、上海、北京、佛山、郑州的货值分别为5574亿、1765亿、562亿、66.76亿、455.6亿和1835亿。

    另一家主动披露在一级开发上可做文章的房企还有融创。孙宏斌在业绩会上透露,融创中国一级开发可以提供近5000万方的土储,如果再加上万达资产包,融创的总土储已经超过2亿,即便停止拿地,以每年5000亿的销售来算,也足够支撑六年。

    一二级的土地联动基本可以锁定未来的成长性,相对而言,旧改由于涉及到拆迁、补偿等工作,不确定性因素更多。但无论如何,旧改成本比公开拿地要低,这也成为近年来房企不断加码的一个方向。

    恒大无疑是其中的受益之一,仅在深圳市场,它就拥有33个旧改项目,规划建筑面积2087万平方米,可售面积1174万平方米,总货值6560亿元。但目前纳入恒大土储的仅有7个项目,合计137万,剩余的储备面积仍处于旧改拆迁阶段。换句话而言,恒大在深圳还有过千万方的土储待挖掘。

    如果从上半年拿地的力度来看,张玉良掌舵的绿地并不出色,或者说它纳储的节奏无法匹配其行业位置,631万方的新增土储智能排在行业12位。但在半年报中,绿地却道出了自己的“秘密”,不再单纯依靠招拍挂,而是转向以大项目为主的综合拿地模式。

    绿地的综合拿地是指与当地政府签订大额投资协议,以房地产、基建和特色小镇等来带动区域开发。时代财经了解到,今年上半年绿地的多数土储就来自于特色小镇项目,其在上半年先后在宁波杭州湾、西安西咸新区、山东雪野湖、南昌赣江新区、成都峨眉山等地,签约了一批特色小镇项目,涉及土地约40000亩,实际供地近3000亩。

    在成本上,综合拿地模式的优势更为显。今年6月份,绿地以10.71亿拿下宁波杭州湾新区甬新38#-47#地块,计容建面113.4万平方米,以此计算的土地成本仅为944元/平方米,远远低于市价。

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