掉队远洋的规模冲动,前8月耗资556亿拿地

童洁
2017-09-07 10:01:31
来源: 时代财经
已经“掉队”的远洋想要追赶上曾经的“伙伴”并非易事,如何平衡利润、如何找到新的增长极,都是它需要面对和解决的问题。

曾因激进争抢地王而“吃了大亏”的远洋在土地市场上开始奋起直追。

克而瑞发布的《2017年1-8月中国房地产企业新增土地TOP30》报告显示,远洋地产1-8月的拿地总额为556.5亿元,是其去年全年拿地金额的2倍左右。

“远洋经过三年左右的业务结构、战略结构和区域结构调整,现在到了收获的季节。特别是主营业务需要加快发展,现在的规模也到了快速变化的时候。”远洋集团主席兼行政总裁李明的这番话隐隐透露出这家公司迅猛拿地的原因所在。

过去几年,屡屡踩错节拍的远洋掉队了。在历经地王压顶、人事动荡、销售遇阻、资金紧张等阵痛后,远洋的业绩在今年显现出复苏迹象,也让李明对规模也再起冲动。但已经“掉队”的远洋想要追赶上曾经的“伙伴”并非易事,如何平衡利润、如何找到新的增长极,都是它需要面对和解决的问题。

远洋的追赶

“现在好像一千亿、两千亿,都是门槛。你要问我什么时候能够达到1000亿,我可以告诉你,明年就行。”在不久前的业绩会上,李明向在场的媒体信誓旦旦地承诺道。

有所改善的经营状况是远洋将“千亿目标”提上日程的主要原因之一。根据远洋最新公布的数据显示,8月其协议销售额约65.2亿元,比去年同期上升49%,综合来看,前8个月,远洋协议销售408.9亿,完成全年新目标58.41%。

远洋实现这样的业绩转身并不容易,在此之前,这家房企已经沉寂数年。拥有央企股东背景的远洋天生胆大,从2007年上市以来,远洋频频在市场高位时拿地,策略激进,且全国范围“遍地开花”。青岛地王、北京通州地王、亦庄地王、望京地王、上海罗店地王……一个接一个的地王让远洋挣足了市场的眼球,但随之而来的严格调控,也让这些地王成为远洋业绩的增长之痛。

近十年过去,远洋拿下的一些地王仍在缓慢销售,上海罗店地王远洋博堡雅墅的去化更是不容乐观,时代财经在网上房地产查询了解到,该楼盘自2011年开盘以来,仅仅售出9套,剩余23套可售。

不难看出,市场调控给了远洋重重一击。在此之后,对于拿地,李明的态度改为不断强调“谨慎”的重要性。2014年,远洋拿地的步伐几乎停止,去库存成为首要任务。但由于手头一二线城市土地成本过于高昂,三四线城市售价较低,远洋的销售状况不甚理想,营收也逐年走低。

查阅远洋过往半年报可以看到,2014年远洋的营业收入为178.4亿元,2015年跌至151.07亿元,2016年进一步下跌,仅录得93.31亿元。改善的局面在今年才到来,上半年远洋录得172.59亿元的营收,较去年同期增长85%。

花旗发表研究报告指出,远洋年初至今积极补充优质土储,加上有大量未入帐销售,因此相信公司2014至2016年销售增长动力及盈利能力疲弱的最坏情况已过。

正如花旗在报告中所说,三年的调整把远洋从偏离的航线拉回正轨,随着销售的逐渐打开,其“弹药不足”的弊端又再一次暴露出来。为了在规模上更进一步,远洋开始“疯狂补仓”。在远洋集团的中期业绩会上,李明透露,今年原因已在18个城市获得44个项目,总面积1260万平方米。

与多年前一味高价抢地的战略有所不同,远洋已明白成本控制的重要性。过去半年中,远洋效仿首开、龙湖等房企走上了“抱团”扩张的道路,在类似北京这样的一线城市,远洋多以联合体模式拿地。

按照远洋的预算,下半年计划拿地4000万平方米,权益面积2000万平方米,到2018年,远洋的可售资源要达到1600亿元规模。

向持有型物业要利润

接连踏错节奏导致远洋错失数轮增长机会,而随着市场集中度愈来愈高,“掉队”多年的远洋一边在夯实主业,另一边也在大力发展商业地产、房地产金融、物业服务和养老服务业务,并试图在这些新的领域找到利润增长极。

商业地产无疑是远洋转型的重要一环,今年5月,远洋完成了对中银资产包的收购,该资产包中包含位于北京、上海、成都、沈阳的六个商业项目,总建筑面积约20万平方米。这一动作透露出远洋在商业地产领域布局的提速。

远洋总裁助理兼远洋资本总经理王洪辉曾在接受媒体采访时表示,未来10到15年,更多城市的商业地产市场将跨入成熟期,需求提质增量叠加交易活跃度提升,这将有效支撑商业地产的资产价值。他进一步称,持有型物业是一个巨大的存量市场,在未来,远洋资本会加大持有型物业的发展力度。

目前远洋集团共拥有不动产投资物业合计18个,2017年上半年投资性物业可租赁面积达113万平米,租金收入14亿元,权益租金收入约9亿元,账面价值390亿元。按照远洋的计划,2018年至2022年,其预计将有6个投资性物业陆续推出市场,将带来40亿元的权益租金收入。

除了商业地产,养老地产也被远洋认作是支撑未来收入的来源之一。远洋在养老地产领域的布局要追溯到四年前,2013年8月22日,远洋与美国合资开发了第一个养老项目-椿萱茂。

远洋计划通过复制这一项目来达到快速扩张的目的。众所周知,养老地产往往开发周期较长,相应的回报期也比较长。因此,在过去的几年中,虽然远洋始终没有停止布局养老地产,但其回报一直未能体现在业绩之中,甚至一度成为业绩增长的“累赘”。

今年是远洋正式布局养老地产的第五个年头,远洋高管在中期业绩会上透露,截至6月底,养老项目椿萱茂运营床位接近1000个,年内新增1764个床位,正在筹备7209个床位。按照计划,4年内,椿萱茂的床位规模要达到2万张,收入增长138%。

不可否认的是,即使收入并不多,但远洋的多元化业务开始有所起色。这些项目虽然成本相对较低,利润水平较为可观,但实际盈利水平与住宅业务相比,还存在很大差距。短期内,新业务对远洋业绩和利润的贡献有限。

申万宏源高级分析师李虹指出,今年上半年远洋的毛利率修复仍不理想,较去年下半年的21.3%略为修复至22%,但比去年同期的24.2%仍低了2个百分点。“远洋为今年以来中资地产股中最弱的一家,累计反弹幅度仅两成,利润率修复缓慢一直是市场主要忧虑的因素。”

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