• 富商廖翊畅“退房”,巨头“瓜分”东莞小地产商

    Time News > | Time Weekly - 2017-09-06 10:10:34 来源:时代财经
  • [摘要] 万科介入之前,联华集团已经走到了危急关头,长期的资金链问题使得这家东莞本土的民营企业走向了地产末路。

    文/时代财经    屈慧

    两年前的7月13日晚上,东莞虎英湖畔的御景山庄正在举行一场晚宴,东莞本土富商廖翊畅盛装出席。时年47岁的他自信非凡、满怀激情,他要向在场的30多家媒体和公司下属们宣布,联华集团要进行大转型,同时分拆旗下的旅游和农业板块上市。

    那时的廖翊畅或许没有想到,两年后,自己不但上市心愿未遂,反而走在了债务重组的边缘。

    9月4日,万科(000002.SZ)例行发布的月度业绩公告揭开了联华集团的一个最新动态。8月,万科在全国收购了24个房地产项目和5个物流地产项目,其中“东莞皇马郦宫”与“御景湾八号”就来自于廖翊畅的联华集团,这也是联华集团在东莞最重要的项目。

    两块地的净用地面积约34.1万方,容积率1.5,计容积率建筑面积约51.6万方,万科拥有上述两项目29.89%权益,需支付地价款约22.47亿,折合楼面价1.46万/平方米。

    万科介入之前,联华集团已经走到了危急关头,长期的资金链问题使得这家东莞本土的民营企业走向了地产末路。继去年甩卖掉三个项目后,今年3月30日,联华集团正式在《东莞日报》上刊登公告,宣告进入债务重组程序。

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    图:联华集团债务重组公告来源:东莞日报

    莞商廖翊畅24年的地产生涯或许就将随着这一次的大重组而画上句号,而他被资金链所耽搁的上市梦,也将无限期延后。联华地产的重组印证着行业“马太效应”残酷的一面,“强者恒强”的生存法则将万科、碧桂园、恒大这样的企业送上了史无前例的规模高位,同时也在将联华集团这样的底层小房企送入被吞噬的境地。

    资金链的沉疴

    关于联华的资金链问题,不时有传言。2005年,联华就曾第一次传出资金链断裂危机。2008年金融危机时,联华地产的路更是坎坷,旗下项目或是降价甩卖,或是出现停工。廖翊畅也向媒体坦言,“(现金流)还是紧张,有一些能放慢的还是要放慢,要加快的还是要加快。”

    这种状况一直在延续,据时代财经了解,2010年-2015年之间,联华地产位于东莞、三亚、江西等地的多个项目一直断断续续地处于烂尾停工状态,其中萍乡雍华庭项目被传撤资,而增城皇马小镇更是在2013年被国土局直接收回,期间联华的涉诉案件也是层出不穷。

    2015年,通过资本运作,联华曾有过短暂的缓和迹象,但这并没能维持多久。在过往数年中,这家东莞本土企业就处于这样一种资金链反复受挫的局面。

    联华集团的债务大部分来自于银行和金融机构的欠款。根据国家企业信用信息公示系统显示,当前联华集团涉诉案件10宗,其中就有和工商银行三亚分行3.3亿的欠款纠纷,其涉诉标的为联华三亚阳光海岸项目。而根据联华集团官网,2009年间,联华国际集团下属公司曾获工商银行海南分行40亿授信。

    这或许只是联华债务困局的冰山一角。联华的开发项目中,既有小到几个亿的小项目,也有高达180亿的大投资,其融资需求巨大,自身的资金实力也不雄厚,且融资成本颇为高昂。

    过去,除了从银行借款外,联华还曾通过信托计划等高息渠道融资。如2014年曾发行两笔名为“中融-联华花园城股权投资集合资金信托计划”、“民生信托-联华星河IEO经营性物业抵押贷款集合资金信托”的信托计划,分别募资7.5亿、5亿,年收益最高达10.7%和11.5%。

    2016年,关于联华集团重组的消息传出,直至今年3月30日,债务重组才最终坐实。负责这宗重组案的汤春明向时代财经透露,目前联华的债权人登记已经悉数完成,但对于债务规模,该负责人未进一步透露。

    根据公告,联华集团的重组将主要涉及东莞市联华集团有限公司及其关联企业东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司、东莞市海华商住区建造有限公司、东莞市星河传说商住区有限公司,重组对象为本土房企东莞市峰景集团有限公司。时代财经了解到,东莞市联华集团有限公司下辖17家子公司,涉及广东、广西、海南、贵州等多处房地产、旅游项目。

    从目前万科接盘的动作来看,重组方峰景似乎并不打算独自吞下这些项目。“峰景集团早年间亦是东莞本土较有代表性的开发商之一,但在这些年全国性品牌房企的挤压下,峰景的声音也越来越小。”一位来自东莞中原的业内人士向时代财经介绍到。

    网络资料还显示,去年年中,联华集团就进行了小规模的重组。彼时,其将东莞的芙蓉故里项目卖给了恒大,联华花园城三期卖给了万科和中天,联华花园城苹果公社卖给了碧桂园。“这些都是一些资源很好的项目”上述中原业内人士介绍到。

    根据时代财经不完全统计,目前联华集团还拥有三亚三美湾、阳光海岸、擎天半岛、广西梧州华贸中心、西江一号、宁夏中宁星湖湾、黑龙江牡丹江星河传说等多个房地产项目。

    联华手中的这些地产资产已经升值不少,如上述万科收购地块现今的成本价已达1.46万/平方米,而2009年拿下皇马郦宫项目时,东莞东城区的项目售价还只有五六千。三亚项目亦是如此,联华于十余年前以极低的价格购入这些地块,而今三亚的房价已经升到2万/平方米以上。

    富商廖翊畅“退房”

    从谋求上市到债务重组,联华的命运令人嘘唏。1993年,年仅25岁的廖翊畅创立了联华集团,作为土生土长的东莞中堂人,廖翊畅有着令人羡慕的教育背景,哈佛、剑桥、牛津、清华、长江商学院都曾留下他的身影。

    在一众莞商中,廖翊畅算是年轻有为的。最初,他的主业并不是房地产开发,而是工业地产承建。在珠三角工业蓬勃发展的90年代,帮工厂建房子让廖翊畅赚到了第一桶金。用联华集团的话来说,当时“广东乃至珠三角有近三分之一的厂房都是‘联华造’”。

    一直到了上世纪90年代末,廖翊畅才介入房地产开发,这被认为是联华集团的第一次转型。1999年,联华集团旗下第一个楼盘东莞雍华庭开始动工,这个总体量30万方的楼盘靠着高层、高端的定位最终大获成功,也打响了联华在房地产行业的第一枪。

    雍华庭之后,联华集团在东莞相继开发了星河传说、联华花园城、皇马郦宫、御景湾8号等十余个项目。在2005年前后,联华已经是东莞本土房企里排名前十的地产企业。

    年轻、敢拼的廖翊畅颇有野心,在当时规模还不大时,他就开始探索省外发展,这与同期多数莞商死守本地的风格大不相同,联华也成为最早走出去的东莞籍地产商。某种程度来说,走出东莞是联华的第二次转型。

    2002年,联华拿下三亚30万方的阳光海岸项目,后续又在三亚拿下三美湾、擎天半岛等项目,并迅速布局了珠海、广西北海、梧州、江西萍乡、安徽黄山、贵州贵阳、遵义、黑龙江牡丹江市、吉林长春、宁夏中宁等多个城市。

    2010年,联华集团净资产超过80亿人民币,房地产年销售额逾30亿。及至2013年9月,联华集团总资产110亿,净资产51亿。鼎盛之时,廖翊畅还组建过一支名为“东莞市联华足球俱乐部”的球队。此外,它还曾与阿联酋迪拜投资集团、荷兰皇家孚宝集团等国际大企有过合作,一时风光无两。

    联华集团的另一个转折点来自于2012年,这家东莞企业将总部搬入北京,并将内部架构重组,意图向地产之外的农业、化工、金融、科技等多元产业领域大力拓展,转型为综合性的企业集团。

    这场转型在现在看来,并不是那么成功。“退房”的决定使得这家企业丧失了这些年来的房地产发展机会,而手中堆积如山的大盘项目也因缓慢的资金周转问题而陷入烂尾。

    或许是形势已不可逆转,2015年,廖翊畅作出“第三轮创业”决定,宣告联华国际“从以房地产为主转型为金融和投资型、时尚型产业(包括旅游、养生、商业等)为主的企业。”

    这无疑是一个更彻底的“退房”信号。根据廖翊畅的设想,联华接下来将着力发展文化旅游、金融、实业投资等多个产业,“争取用五年时间形成商业、旅游、金融、投资、农业基本相当的五大板块。”

    与此同时,廖翊畅的上市设想由最初的“上市房企”变成了“将旗下的旅游集团和农业板块率先在香港借壳上市”。然而,摆在这家企业面前的一个现实问题是,巨大的资金困境还悬而未解,集团的整体转型已然被巨额的债务压制。

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