隐藏在宝龙年中业绩中的小秘密:建创想实验室 谋发展新增长点

林意
2017-09-05 09:37:43
来源: 时代财经
​市场环境瞬息万变,商业地产商们要选择怎样的轨道跑,以及以什么样的姿势跑,答案五花八门。宝龙地产(01238.HK,以下简称宝龙)的思路是在发力商业地产的同时,在“另一只手”上为其找到新的支撑点。

这只手叫“创想实验室”,是闪现在8月24日2017年年中业绩发布会上新亮点。宝龙总裁许华芳对外确认表示,它已经在宝龙内部设立。在某种程度上,它将成为宝龙的创新试验场。值得一提的是,这也是当下商业地产商中为数不多的尝试。

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宝龙为这个部门注入的是互联网的基因和血液。未来,该实验室将与互联网和科技服务企业紧密合作,以实践验证新业态和新模式,储备优秀新技术和新物种,打造宝龙的新商业基石。

可以确定的是,下半年宝龙即将新开业的5个商业项目,将是“创想实验室”大战拳脚的地方。“公司将用投资和孵化的形式共同挖掘商业零售与消费创新的新科技、新模式。”对于创想实验室的作用,宝龙方面在提供给时代周报记者的材料中如是声称。

宝龙这半年来长足的改变提供了创新的背书。反应在2017年年中财报上,是各项财务指标的优化:合约销售额约为90.61亿人民币,较去年同期上升20.7%;总收入约76.31亿元,较去年同期上升22.6%;租费收入约8.51亿元,较去年同期上升38.1%,甚至也高出了行业的平均值;毛利率为36.2%,保持行业领先水平;核心盈利约为10.70亿元,较去年同期上升37.2%;新增借款成本下降为5.17%。

“创想实验室”会给宝龙打开一扇怎样的窗?又会给商业地产发展怎样的助力?这一步,宝龙下的是一盘怎么样的棋?宝龙又是如何在整合内部优质资源的?答案,呼之欲出。

布局新零售

追溯来看,是阿里巴巴的河马新鲜超市给了宝龙启发。

在8月24日宝龙业绩发布会上,许华芳承认了这点。在实地考察杭州河马新鲜超市时,他发现其经营效益可以为传统超市的3、4倍。“在新零售模式下,比如只需要5000平方米,就可以做到原先2万平方米超市可以做到的2亿元营业额。”许华芳举例说到。

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如何能更好地结合线上线上为客户提供好的消费体验,商业地产的发展又是否可以借鉴这样的路径等等问题,在许华芳脑海中萦绕。

不容置否。自然,过去半年,“新零售”是他的“关键词”。他希望“新零售”不再是以互联网为代表的线上企业的尝试,线下的企业也应该去加入、去尝试、去探索。当然,当中也得有宝龙的一席之地。

“希望能借新零售,使得未来的技术端和业态端,出现更多的投资机会,有所延展。” 当天,许华芳如是回应外界,“消费的变化都是跟着消费者在变,跟着技术在变,我们也希望能积极地参与。”

如何能让这一实验室出彩?宝龙意识到,团队的组建是具备绝对竞争力的基础。按照时代周报记者的了解,目前宝龙的“创想实验室”已经完成了互联网顶尖人才团队的组建。

事实上,对于“创想实验室”,宝龙的团队也有了初步的发展思路。接下来,该“创想实验室”将大力投入商业线下资源,建立对新零售和新物种的研究和进一步发掘。宝龙将为新零售新技术提供线下资源和验证平台,成功孵化并投资有价值的创新项目,探索灵活可变的新商业模式,为商业地产、互联网+、众多合作者提供诸多创新成果。

当然,宝龙贯行的是低风险的精准投资策略,这也是悬在“创想实验室”上的红线。宝龙的步子会迈得多大,时间会给出注解。但毫无疑问的是,“创想实验室”将会帮助宝龙整合多方的资源,而宝龙在前期商业地产发展中累计的经验和技术,将为“创想实验室”提供一定的支持。

创新发展的一步步

当然,“创想实验室”并非宝龙和互联网结合的第一次尝试。事实上,宝龙在移师上海后就已经开始了发展上的新创新。

在文化艺术产业的尝试就是一大佐证。目前宝龙已经创建并形成了由宝龙美术馆、言午画廊、宝龙画院、宝龙艺术中心等一系列产品构成的文化艺术平台,并成为了一大产业。

宝龙的文化艺术平台同时也为宝龙酒店业的发展提供支持。当下的宝龙正在朝着多元化发展,地产开发、商业运营、酒店旅游业、文化艺术业与时俱进。文化艺术与商业地产的结合,让其也形成了“地产为文化助力,文化为地产添彩”的发展格局。这一特色,在目前开发商中并不多见。

宝龙旗下的自营艺术酒店就是主打以“艺术+酒店+互联网”三者的融合为发展模式的。

不久之前,宝龙的酒店集团旗下的首家自营品牌酒店——淮安艺悦酒店正式开业。这标志着宝龙自营酒店品牌正式构建完成以“艺悦、艺悦精选、艺珺”覆盖从中档/高档/豪华艺术主题酒店的完整产品线。宝龙自营艺术酒店以“艺术+酒店+互联网”的融合模式发掘品牌内涵,开发艺术衍生品,并结合宝龙商业、宝龙文化,形成独具创新的“艺术酒店+文化+商业”的复合体验。

按照宝龙酒店集团设定,宝龙酒店将与宝龙集团旗下的文化产业进行无缝对接,并运用互联网+,创造“艺术进入生活、生活融入艺术”的主题酒店体验。

简单地理解,宝龙旗下的文化产业比如画廊、画院将为酒店提供大量资源,酒店成为体验空间,客户入住酒店后,看到心仪产品即可通过宝龙的移动端进行购买,还可在酒店不定期举办的艺术沙龙、主题活动中与艺术家交流互动。按照这样的逻辑,宝龙酒店将获得艺术衍生品带来的额外收益。

据了解,今年下半年,宝龙还将继续在酒店管理业务上精准定位,新开业4家高品质的自营艺术酒店,形成自身的品牌连锁特色,多元产业与时俱进,协同发展。

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内部的发力

回归到本源。“创想实验室”的成型,创新的一步步,都离不开宝龙内部的支持。能走出这一步步,更是离不开宝龙内部的改善。

早在2016年年初,宝龙就已经试图以“三轮驱动”战略来重塑在商业地产领域的发展。在许华芳的解读中,三轮驱动是为三个家:坚持打造高品质产品,成为品质地产专家;进一步锻造和升级商业营运能力,成为商业营运行家;增加物业租金收益,寻求多元融资渠道,成为资产管理赢家。

言必行,行必果。

“三轮驱动”带来了土地储备的改善。截至今年上半年,宝龙地产拥有的优质土地储备总建筑面积约为1124万平方米,且半数以上分布于长三角地区。“足以支持未来约三至五年的发展,在保持规模增长的同时,坚持稳健、优质的土地储备。”宝龙方面表示。

事实上,2017上半年,宝龙新增的6个地块,也完全符合公司此后提出的“1+6+N”的战略方针及“以上海为中心、深耕长三角”的发展战略。其中的3幅位于浙江省宁波市,1幅位于上海市杨浦区,1幅位于浙江省杭州市。

目前,宝龙正在开发建设中的物业约占570万平方米,未来将被打造成集购物中心、电影院、大型超市、美食广场、娱乐休闲设施、优质住宅、酒店、办公楼等于一体的各类型商业综合社区。

高速增长的背后,也伴随着公司持有和管理的商业及住宅物业面积的不断增加,以及随着商业运营能力不断提升,招商的业态符合当地市场的消费需求,市场渗透率的提高。

截至上半年,宝龙已开业运营中的商场达32个,购物中心租金收入及物业管理费均显著增长,开业项目及开业面积均位居行业前列。值得一提的是,宝龙在长三角的平均租金水平是在其他地区平均租金水平的1.8倍。

宝龙方面也认为,未来随着租金减免期的结束以及投资性物业的加速拓展,预期公司租金收入将会有更大幅度的提升。

“宝龙有充足的信心完成全年既定目标,宝龙也将积极顺应此次调控机会,进一步精筑产品品质,坚定不移地走品质、精品路线,为市场带来更多高价值、高品质的产品。”许华芳信心满满。

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