• 孙宏斌的大目标:融创全年要卖3000亿

    Time News > | Time Weekly - 2017-09-01 23:52:23 来源:时代财经
  • [摘要] “即使什么都不做,每年5000亿元的销售额我们能卖6年,规模并不重要,融创会继续抓好利润水平,但目前来看,融创不想进行业前三也很难。”

    文/时代财经    童洁 屈慧 张常旺

    融创中国(01918.HK)的业绩会向来都是人气爆棚,9月1日上午,香港港丽酒店的会议室里人头攒动,仅有几十个座位的会场挤入了数以百计的投资者和各大媒体。因为投资乐视、增持金科、收购万达资产包,孙宏斌的大动作让融创一次次挤占头条, 而外界的很多疑问也等着这位掌门人来解开。

    战略、债务、万达,还有乐视,一向心直口快的孙宏斌并不避讳投资者和媒体抛来的任何问题,妙语连珠的他时不时引起场内阵阵哄笑。但说起所有人最为关心的乐视和贾跃亭,这位“白武士”却抹起了眼泪,“我是一个比较率性的人,我一直跟自己说,我明天死了也没什么遗憾,但是现在,我一定要把乐视做成一个好的公司。”

    不论是投资,还是拿地,“迅猛”和“胆大”一直是融创的标签,在这种略显激进的态度下,融创正倍速发展。8月31日,融创发布的中期业绩显示,上半年,其合同销售金额为1088.5亿,较2016年同期增长约94.2%;实现营业收入133.3亿,同比增长26%。

    销售的上涨以及充足的货源供应让融创有了更大的野心, 这家房企也在业绩会宣布将全年销售目标上调43%至3000亿,而3000亿也意味着融创要在去年的基础上实现翻倍,为了更进一步的目标,融创在过去的半年中耗费近千亿加码投资和拿地,这样的力度也给它带来飙升的负债。

    “不想进入前三也难”

    融创冲刺3000亿是建立在下半年可售资源达3879亿的基础上,按照融创管理层的说法,较高的可售货值预计可带来近2000亿的现金回流。从货源准备来看,融创实现3000亿目标将是大概率事件。若这一目标得以完成,融创极有可能成为恒大、万科、碧桂园之后,第四家迈入三千亿门槛的房企。

    融创中国CEO汪孟德也直言只会比3000亿多而不会少。支撑融创保持较高可售货值的是其一直以来的大手笔拿地。今年上半年,融创活跃于公开土地市场及收并购市场。时代财经了解到,截至6月底,融创的土地储备达到了约9951万平方米,权益土地储备约6842万平方米。

    孙宏斌透露,若加上7月并购万达文旅资产包所获得的土地储备以及5000万平方米的一级土地,融创手中的土储将达到2亿平方米,这也意味着其土储规模仅次于恒大和碧桂园,后两者的土储分别为2.7亿平方米和2.1亿平方米。

    “即使什么都不做,每年5000亿元的销售额我们能卖6年,规模并不重要,融创会继续抓好利润水平,但目前来看,融创不想进行业前三也很难。”

    在融创现有土储中,有约96%的土地位于一二线及环一线城市。众所周知,今年以来一二线热点城市调控严厉,为开发商带来销售压力。就在三天前,世茂房地产副主席兼执行董事许世坛直言,一二线城市的“限购、限贷、限售、限价、限签”等政策,给房企的销售和回款都带来压力。

    被问及是否担心调控政策对销售产生影响,孙宏斌的回答有些与众不同,“很多人担心你在调控的城市,实际上你如果不进调控城市就麻烦了,因为调控城市才有需求,哪个公司要是地都在不限购的城市里,一定要小心它。”

    汪孟德则认为,当前房地产的调控政策不可能在短期内放开,但整个行业总量依然维持在十万个亿左右。他指出,在行业整个总量维持不变或者有波动的情况下,排名较前的房企份额还会越来越大,不光是融创,别的房企也一样,这是行业的趋势。

    “负债率不等于现金流”

    不可否认的是,在紧张的市场环境下,融创的确实现了规模的迅速扩大。截至6月30日,融创的总资产为4239亿,较2016年12月31日的2932亿增长45%。但是在这背后,快速扩张和纳储动作也带来债务的飙升。

    其半年报披露,截至6月底,融创的总负债为3896.27亿,资产负债率达91.92%,净负债率更是达260%,这一负债水平是万科净负债率的13倍,是目前上市房企中较高的。

    就外界对融创负债率的担忧,汪孟德表示,净负债率不能完全代表现企业的现金流安全,融创更关注的现金流。“控制现金流风险最主要是买对地,作为房地产公司,不管自有资金也好,借债也好,都是买地。如果地买错了,地的质量不高,根本谈不上销售,谈不上周转,谈不上利润。地买对了,销售是顺理成章的,流动性会非常好。”

    截至6月末,融创的现金余额达926亿,较上年末的698亿大幅增加。汪孟德表示,这保证了公司的财务安全,未来融创的销售状况也将十分理想,下半年拥有约3800亿的可售货值足以回笼大量现金。

    融创公开表达希望净负债率在2018年降到90%以内,到2019年降至70%以内。不过,汪孟德强调,融创并不是因为现金流紧张而降负债。

    “因为融创的规模基数上来了,增长率不可能跟上一阶段一样,会降下来。正因为增长率低了,所以拿地的量和当期销售的量、当期进来的量就要匹配,这时候利润有大幅度释放。大幅释放就带来净资产的增加,融创的降负债率不是靠还债,而是要有净资产,要有现金流。”

    这并非融创第一次表达要为了降低负债而“慢下来”的想法。7月份,孙宏斌刚完成对万达资产包的收购,负债问题被一再追问,他在微博回应到,“近期我们会停缓发展,加速去化,降低负债率,确保健康安全”。

    虽然表示要暂缓拿地,但孙宏斌也给自己留足了空间。业绩会上,当投资者询问融创中国目前的风险时,孙宏斌回答称,“融创的风险是我现在‘失业’了,我原来一直拿地,现在不知道干嘛。”

    以下是融创中国2017年中期业绩发布会问答实录摘要:

    现场提问:刚刚您提到说融创会“暂缓拿地”,到底是暂还是缓?以前融创也说过停止拿地,但是后来还是拿了不少土地。

    孙宏斌:暂缓就是可以不拿也可以拿。有时候还不断在看到我们在买地,因为还有5000万平米的一级土地以及旧改。这些项目有些已经投了钱,有些还在过程中,会陆续落实。现在融创拿到土地证的有1亿多平方米,如果加上万达的大概有2亿平方米的地,即使什么都不做,每年5000亿元的销售额我们能卖6年,规模并不重要,融创会继续抓好利润水平,但目前来看融创不想进行业前三也很难。”

    一级土地政府会逐步释放,会有一些地出来,其实这也不叫拿,因为这5000万平方米是原来拿的,已经投进去一部分钱,我们也不可能不拿地。我们去年主动拿的地价格合适,城市也合适。如果将来开始新拿地的时候,标准会大幅度提高,只要拿地就一定是特别好的,要是一般的就算了。5000万平方米的一级土地会慢慢释放,但暂缓不能暂缓一辈子。如果今年不拿,明年不拿,我们负债就变成零了,但我们不可能负债变成零,总要买点地。融创怎么也得有点负债,不然银行也活不下去。

    现场提问:融创现在的市值接近一千亿,股价也上涨了很多,之前您曾说投资者没有看懂融创,现在是不是觉得投资者看得更明白了?

    孙宏斌:融创股价已经超出我的预期了,我原来预期今年的股价10块钱(港元)。我觉得股价对我们来说是早点晚点的事,其实股价涨得快,对大家也不见得特别好。我觉得要看长远一点,我们自己是看得比较远,所有事情都看五年、十年。

    现场提问:融创一直走高端路线,布局的城市也是调控最严格的城市,是否会对公司产生影响?

    孙宏斌:很多人都担心你在调控城市,但你要不在调控城市就麻烦了。因为调控城市才有需求,我们现在大部分房子都一房难求。如果你到一个不调控还让去库存的地方,就坏了。调控的城市,没有卖房子卖不动的,都是秒光。

    当然,有人担心地拿得比较贵,只要一限价就亏钱,但我们怎么限价都不亏钱。因为我们当时买地的时候就说现在这个价格卖要挣钱,现在政府限价就按新的价格或者让你涨一点。大家一定要注意,哪个公司要是地都在不限购的城市里,一定要小心。去年我们这些城市一进去马上就限购了,因为那些城市地没有了,房子也没有了,老百姓买不到房子。你问这个问题是逼着我表扬自己。

    汪孟德:今年的限购和政策调整还是会对市场的总量有影响,但我们今年3000亿的目标是有考虑到有些项目。在三季度把这些影响因素都考虑到了,所以完成今年的3000亿指标一定是只会多不会少。

    现场提问:收购的万达文旅项目什么时候可以给公司贡献利润?之前有说法,融创在收购万达资产后被银行排除信贷风险,公司在借钱方面有没有困难?另外,公司也提到未来要将负债率降到70%以下,会有哪些举措?

    汪孟德:收购的万达文旅项目第二批刚交接完,还有第三批,我们正在梳理,相信今年、明年、后年都会有利润的贡献。

    融创现在所有的融资,跟所有银行的沟通都是非常正常的,包括7、8月份新增贷款也在陆续进行和落地,没有受到任何影响。

    关于负债率,从融创上市开始到现在,投资者一直在关心我们的负债率。其实我们一直认为负债率这个指标不能够代表房地产企业的现金流安全,这是我们一直的观点。开发商最关心的是现金流的安全,融创这些年在现金流的管理上下了很多功夫。

    控制现金流风险最主要是买对地,作为房地产公司,不管自有资金也好,借债也好,都是买地。如果地买错了,地的质量不高,根本谈不上销售,谈不上周转,谈不上利润。地买对了,销售是顺理成章的,流动性会非常好;第二,要保证比较高的周转,这些年我们的指标是要看销售,看销售回款额和负债比例。我们主要的现金来源是销售,是靠销售回笼现金,不是靠融资。

    从2010年到现在,融创一直保持销售的增长,我们的现金也有非常快的增长。在每个阶段都有非常好的现金流动性,在每一个阶段都有能力来把握机会。融创的优势之一是能很好的把握拿地节奏,拿地时机。如果没有现金在帐上,判断再准确也没用。这几年,融创除了对市场的判断和时机把握外,还保持了非常好的流动性,在每一个阶段保证好的周转,让我们的销售能够快速释放。其实,在每一个阶段,融创的现金都是非常安全的。

    融创说降负债不是说现金流紧张就降负债,是因为到这个阶段。融创从上市到现在,增长速度超过60%。为什么这么快?一是因为基数小,原来才几十个亿,到今年3000个亿。未来三年,因为我们基数高了,增长率不可能跟上一阶段一样,会降下来。正因为增长率低了,所以拿地的量和当期销售的量、当期进来的量就要匹配,这时候利润有大幅度释放,包括我们从今年开始到明年,面临大幅释放。大幅释放就带来净资产的增加。刚才我们提到的降负债率不是靠还债,而是要有净资产,要有现金流,因为我们到了释放利润的阶段,最核心的原因是这样的。同时我们也具备了这样的基础。

    现场提问:融创在半年内就走进酒店和文化产业,您觉得会不会有点太远和太快?有消息说乐视要改名,可以跟我们分享一下名称已经想好了吗?

    孙宏斌:融创这么多年,真的是坚定看多中国。为什么看多中国?因为我们坚决支持宏观调控的。没有宏观调控,这个行业会非常危险,地价越来越贵,房价也涨了,银行风险大,老百姓买的房子贵了,我们买地也贵了。我们是支持政府宏观调控的,坚信它会有一个好的结果,我们也支持金融整顿,因为看多中国,我们在境外一分钱投资都没有,我们觉得中国的生意挺好的。同时,我们也看多下一波的消费升级。

    贾跃亭真的是中国少有的有企业家精神的,企业家精神非常稀缺。另外,老贾是一个非常少有的有前瞻性的,他的前瞻性很强,当时乐视是第一上市的视频网站,也是中国第一个做互联网电视的,乐视的内容制作能力也很强。老贾是做失败了,这点要承认,但他确实没有把钱拿了。有时候我看到媒体的攻击,包括电视上专家的嘴脸,觉得特恶心,我觉得他们跟老贾比,一个指头都不够。

    人有成功有失败,要有这种环境,要鼓励创新,要容忍失败。任何人不可能什么事都干得成的,企业家精神是什么?就是承担风险,你的机会与风险是对等的,机遇大风险就大,风险大就有可能做不成。企业家失败是很正常的事,创新是很正常的事。我觉得任何时候人都要心怀善意当然,老贾承诺没有做到,这是他没做好。

    投乐视的逻辑不用说了,它的大文化、大娱乐是对的。我们所有的帐到现在为止没有任何遗漏的,看得非常明白。但为什么是今天这个局面,因为老贾不坚决。如果1月份我们投资完了,2月份就坚决处理,该卖的卖,该合的合,到不了今天这个局面。老贾手上拿了一把好牌打烂了,这就是因为没有吃过亏。我从1月份就告诉老贾,什么叫断臂求生,什么叫破釜沉舟。连一根羽毛都不愿意失去是最大的问题,而且我说你们这个行业,跟房地产不一样,我们地买完了越来越贵,娱乐这个行业越来越不值钱,易到本来就是资金和客户,没有资金和客户,就不值钱了。企业也一样,都是版权,版权没了以后就不值钱了,但这个帐我们是没有看错的。我们投资了乐视150亿,有50亿是在我们投资的体系里,100亿拿走了,但100亿里有30亿是转股时用于银行抵押,有20亿是税,还过去的钱一共就30亿,根本就不够。因为当时我们尽职调查时,手机就亏损了92个亿,很遗憾的是他处理不坚决。你看老王,这就是不在一个层次,坚决点什么事都没了。

    为什么我说我感谢老贾?新乐视包括上市公司、乐视致新、乐视影业、乐视云,新乐视体系将来一定会有价值。互联网电视,乐视是第一个在中国做的,他找一堆很牛的人,他重视产品的极致、科技、体验。乐视影业有这么好的内容,让我们有一个腾飞的基础。我们的商业模式跟过去完全不同,我会后退,后退就是大屏,互联网电视BAT谁都没有。内容也是挣钱的,往后退一步,就变成BAT的所有战略资产都抢你了。内容也能能占领市场,大屏也能占领市场,这是商业模式最大的变化。

    做任何生意都有可能成功,也有可能失败。我们投资也有可能成功,也有可能失败。我也喜欢挣钱,亏钱的事我不喜欢。我们这个投资确实有风险,老贾去年年底,如果不是那么紧迫的话,我也不会投,因为你不投它就死了,我说人永远要心怀善意,你不要想害谁。我是一个比较率性的人,我一直跟自己说,我明天死了也没什么遗憾,但是现在,我一定要把乐视做成一个好的公司。

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