• 合景泰富销售重回增长轨道 将形成规模与利润平衡发展局面

    Time News > | Time Weekly - 2017-08-31 10:32:32 来源:时代财经
  • [摘要] 维持较高的利润率一直是合景泰富地产的“看家本领”,与过去两年略有不同的是,从2017年开始,合景泰富地产的销售步频明显加快。

    文/时代财经    严向关

    两年盘整期过后,合景泰富地产(01813.HK)重回销售增长轨道,这家稳健的粤派房企也延续着和过去相同的赚钱效率。8月28日,合景泰富地产披露了2017年半年业绩,数据显示,前六月合景泰富地产实现收入78.57亿元,较去年同期大幅增长44.2%;期内录得毛利28.27亿元,毛利率为36%;另外,公司拥有人应占利润约15.57亿元,核心净利润为14.4亿元,同比增加17.3%。

    维持较高的利润率一直是合景泰富地产的“看家本领”,与过去两年略有不同的是,从2017年开始,合景泰富地产的销售步频明显加快。截至6月底,这家房企的总预售金额达到178亿元,同比上涨22%,权益预售额合计146亿元,同比增幅为28%。

    时代财经获悉,合景泰富地产全年的权益预售目标为280亿元,以此计算,其上半年的完成率为52.2%。如果延续上半年的销售节奏,超额完成目标将是大概率事件。大和资本在近期发布的研报中也指出,合景泰富地产三季度在广州、顺德等地将推出多个新项目,加上今年在北京、上海、广州、成都可供出售的商厦估值达100亿元,预期销量会继续回升。

    而交出一份不错“成绩单”的合景泰富地产也不忘给股东们派发“红包”。在披露中期业绩的同时,合景泰富地产宣布派发中期股息10分/股,成为目前为数不多选择慷慨派发中期股息的内房企。

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    未来形成利润和规模平衡发展的局面

    从不同的业务板块来看,今年上半年,物业开发、物业投资、酒店运营及物业管理分别为合景泰富地产贡献收入73.34亿元、1.29亿元、1.98亿元和1.96亿元。其中,物业开发收入因交付面积从去年同期的38.64万平方米增加至44.98万平方米,录得大幅增长46.1%。

    投资物业的表现同样不俗,合景国际金融广场IFP的出租率维持在90%以上,位于上海和广州的两家购物中心也处于营收提升阶段。过去半年,合景泰富地产投资物业的收入同比增长七成,而酒店业务微增5.9%。

    从2007年上市以来,高利润率一直是合景泰富地产的标签,即便在行业走向“薄利时代”,这家粤派房企依然维持着行业内较高的毛利率和净利率。时代财经获悉,今年上半年,合景泰富地产的毛利率和净利率分别为36%和19.8%,毛利率甚至在2016年末的基础上增长了1.4个百分点。

    近些年,房地产企业整体盈利水平下滑,有机构统计数据显示,内房股在2016年的平均毛利率和净利润率分别为27.6%及12.4%,这也意味着合景泰富地产的盈利能力处于行业领先水平。

    合景泰富地产方面透露,涵盖写字楼、购物中心、酒店及长租公寓的投资物业将给其带来收入支撑。

    “一方面,布局于一、二线城市超过100亿元货值的写字楼整售将为销售和利润的快速增长提供保证。另一方面,预计到2020年,合景泰富地产将落地写字楼项目14个、酒店14个、购物中心8个,并陆续推出包括高端品牌”逸舍“和中端品牌”昕舍“的多个长租公寓。”

    随着这些投资物业逐步进入运营,到2020年可以为合景泰富地产带来超过30亿元的收入。强调规模和利润的平衡一直是合景泰富地产的经营要点,这家房企希望在稳健的基本面上实现规模的增长。截至6月底,合景泰富地产的现金余额达306亿元,净负债率也由2016年底的66.8%进一步下降至64.1%。

    较高的盈利能力及稳健的财务风格让合景泰富地产备受投资者青睐。从今年年初开始,合景泰富地产的股价曲折上扬,并在6月6日一度达到年内最高的6.48港元/股,相比年初上涨47.2%。在机构投资者看来,合景泰富地产仍然有投资空间,其中大和资本给出的目标价为7.73港元。

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    销售重回增长轨道

    过去两年,中小型房企都不约而同地选择规模提速,但合景泰富地产却维持“原地不动”,这也给其带来了不少非议。合景泰富地产管理层在年初业绩会上透露,这其实是公司主动降速,目的是希望在市场较好时,把一些难卖的存货出清。

    进入2017年,合景泰富地产重新回到了销售增长轨道,它的全年权益预售目标为280亿元,在去年完成的223亿元基础上增加25.6%。截至6月底,合景泰富地产已经完成了146亿元的权益预售额,同比去年增长28%。

    如果按权益预售额贡献来划分,在其42个在售项目中,45%来自于广州、上海和北京,另外55%来自强二线城市杭州、成都、南宁、佛山。从中也不难看出,合景泰富地产的多数项目分布于抗风险能力更强的一二线城市。

    合景泰富地产方面表示,今年上半年其主要在推售90到140平方米的产品,针对刚需和首次改善型住宅市场,同时在受到限制条件较多的城市推出整栋或多层写字楼产品的整售。其中,在上半年完成了上海环球都会广场一栋写字楼的整售。而在合景泰富地产整售名单中的项目还包括上海嘉誉湾、广州星辉广场、北京合景中心等。

    下半年,合景泰富地产计划推出包括广州云溪四季、佛山天銮、北京合景中心I、杭州天銮、天津誉峰等在内的多个全新项目,同时加推现有热销项目的后续组团,如广州誉山国际、佛山泷景、南宁天汇广场、成都天誉等。这些货源的推出无疑将对合景泰富地产下半年的销售起到很好的补充。

    在加快推货节奏的同时,合景泰富地产从去年开始就在积极地补充土地,为未来的规模增长蓄力。今年上半年,合景泰富地产通过招拍挂及并购等方式获得了位于武汉、徐州、苏州、合肥、嘉兴、台州、济南、天津和香港的12宗地,新增权益总建面120.8万平方米。除了苏州、合肥和天津外,其余均为新进入的城市。

    截至6月底,合景泰富地产的权益总土储为1185万平方,可支撑未来三到五年的盈利和规模增长。而为了能够在机制上对未来的发展形成保驾护航,合景泰富地产在今年上半年加入到了项目跟投行列,在集团层面启动了跟投机制。

    “通过这种收益共享、风险共担的方式,将确保集团投资决策更为理性,全面提升整体运营效率,创造价值最大化,同时加快资金周转率,提升现金回款率,缩短发展周期。”合景泰富方面向时代财经表示。

    同时在2017年,这家粤派房企也在推动大运营、标准化和后服务端三大体系的建设,目的是为了提升集团的运营水平。具体而言,在大运营方面,将通过经营监控系统及项目跟投收益系统,推演项目经营指标,形成经营管理大数据;同时,建立产销平衡模块,打通生产、销售、计划,及时输出直观的产销指标数据,为决策提供信息化支撑。另外,在体系、产品、服务方面建立三大标准化体系,并在后服务端通过大数据及智能化应用带动功能升级。

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