华润置地唐勇：轻资产是做保姆 重资产是自己的孩子

“华润的财务纪律很严格，如果过于约束负债比率也会影响我们的增速，我们也应该考虑释放一些空间，在维持现有国际信用评级水平，坚持投资回报的基础上以合理的代价下补充土地储备，让公司能够有长期增长的潜力。”

8月23日，台风“天鸽”带来十号风球预警，香港中环街头空无一人，华润置地（01109.HK）原定的中期业绩发布会因天气原因改成了电话会议。一如既往，副主席唐勇和CFO俞建主持了这场会议。就在这场会议的前几天，唐勇和公司高管层开了一场内部会议，集体反思华润的战略发展问题。

反思会的起因之一是这份并不那么亮眼的中期业绩。今年上半年，华润置地录得营业额港币352.6亿，同比下降21.0%，其中开发物业下降25.9%。计入投资物业评估增值后的股东应占溢利港币51.1亿，同比下降33.1%；若扣除投资物业评估增值，则核心股东应占溢利仅港币32.5亿，同比下降48.1%。

在开场发言中，一向笑面如风的唐勇就直言，“上半年财报不太好看，抱歉让大家失望”。唐勇介绍，上半年华润业绩下滑主要是交付节点不均衡引起的，同时由于2016年上半年交付结算基础高，从而拉大了同比的悬差。

时代财经了解到，今年上半年华润置地的开发物业交付总金额合计港币290.9亿，结算面积247万平方米，分别较去年同期减少25.9%和10.3%。

但唐勇认为，这样的结果并不意味着华润置地的业绩下滑，“我觉得全年的结算比较重要。华润的项目中，综合体很多，所以周期会有一点影响。”截至6月30日，华润置地已经锁定了港币959.4亿的2017年开发物业结转金额，与2016年交付水平相当。

“大的不一定强，不大一定不强”

作为第11家迈入千亿阵营的房企，华润置地正在面临着“前有强敌，后有追兵”的局面。上半年，华润置地实现了人民币632.2亿的销售额，签约面积437万平方米，分别较上年增长13.8%和1.7%。在此基础上，华润置地提出上调销售目标，在年初定下的人民币1200亿基础上上浮10%到1320亿（操盘口径）。

对于这次目标的上调，唐勇并不认为这是遵从了“年中必上调”的行业不成文规律。在他看来，这更多的是一种“表态”，表明公司在努力争取。“我们没有刻意迎合什么去做调整，作调整是因为有信心，也是客观反应公司的能力。”

10%的提升在不少投资者看来，仍觉得有些过于保守，甚至是“不太满意”。对于未来规模，唐勇始终未松口，多番追问之下，仅以“未来五年是可以做到每年10%的增长”作为回应。

相比起同行们“五年三千亿”的追逐，华润置地显得有些平淡。但不可否认的是，规模的“魅力”并不小，唐勇一句“大的不一定强，不大一定不强”或多或少透露着华润置地的想法。

对于规模排位，华润置地并不放松，唐勇给出的期望是“保住前十”左右的位置。根据克而瑞研究中心数据，今年1-7月，华润置地的销售规模排名全国第11位，落后于龙湖、华夏幸福、金地等后起之秀。

“我相信公司有能力维持在前十的位置，还是有需要的。”唐勇如是称。但要保持排位，华润置地的压力并不算小，这也促使唐勇、俞建等一众管理层不得不反思自己的战略问题。

“我们有些战略要做调整和改善，过去华润聚焦一二线城市，但很多增长比较快的企业在二三四线城市，甚至五线都有比较多的布局，这也是他们正确的策略安排。从这方面来说，华润需要反思自己的投资安排；另外，华润的财务纪律很严格，如果过于约束负债比率也会影响我们的增速，我们也应该考虑释放一些空间，在合理的代价下补充土地储备，让公司能够有长期增长的潜力。”

唐勇的话外音是要松绑负债率，加快规模扩张。而今年以来，这家央企已经在加码拿地，上半年华润置地共斥资人民币436.5亿（权益地价274.6亿）买了24宗土地，新增建筑面积达577万平方米，这些土地几乎都来自于公开市场。

积极买地的“反思”已经开始体现到了财报上了，华润置地的有息负债出现攀升。时代财经查询到，截至6月底，华润置地的净有息负债股东权益（包括少数股东权益）比率由去年底的23.8%大幅上升至现在的41.5%。

“轻资产是做保姆，重资产是自己的孩子”

与开发业务大幅滑落的境遇不同，华润置地的投资性业务（包括酒店经营）数据却在上扬。中报显示，上半年华润置地共录得投资物业租金收入港币40.1亿，同比增长13.2%，整体的毛利率由去年同期的61.0%上升到年中的62.3%。

租金收入上涨主要源于上半年商场零售额的增长。期内，华润旗下购物中心的零售额达人民币163.1亿，同比增长33%，同店零售额同比增长27.8%。

华润置地的投资物业包含商业（购物中心）、写字楼、酒店等，当中以购物中心体量最大。根据资料，华润置地在营的投资物业总建筑面积合计574万平方米，包含已开业的万象城13个，五彩城/万象汇8个以及其他购物中心2个。

投资性物业至始至终都是华润置地的一大重要板块，按照资产账面总值计算，当前华润的投资物业资产账面总值为港币1062.7亿，占资产总值的21.5%，未来这一比例还有可能继续上升。

唐勇透露，到2019年，华润置地在营的购物中心将增加到44个，单购物中心的运营面积就可以达到550万平方米，整体租金收入将超过100亿港币。从体量上来说，华润置地或将成为国内第一大商业地产商。

对于现时盛行的轻资产模式，唐勇表示不是华润置地短期内重点发展方式，他说轻资产是做保姆，重资产是自己的孩子。换句话来说，华润置地仍将以重资产模式为主。

就在不久前，华润置地成立了产业基金事业部，设立包括股权类房地产基金、融资类房地产夹层基金、房地产相关创新私募股权基金、资产证券化等业务。唐勇表示，结合基金事业部，未来不会以轻资产来增加管理规模。

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