• 华润置地唐勇:轻资产是做保姆 重资产是自己的孩子

    Time News > | Time Weekly - 2017-08-24 13:56:32 来源:时代财经
  • [摘要] “华润的财务纪律很严格,如果过于约束负债比率也会影响我们的增速,我们也应该考虑释放一些空间,在维持现有国际信用评级水平,坚持投资回报的基础上以合理的代价下补充土地储备,让公司能够有长期增长的潜力。”

    文/时代财经    屈慧

    8月23日,台风“天鸽”带来十号风球预警,香港中环街头空无一人,华润置地(01109.HK)原定的中期业绩发布会因天气原因改成了电话会议。一如既往,副主席唐勇和CFO俞建主持了这场会议。就在这场会议的前几天,唐勇和公司高管层开了一场内部会议,集体反思华润的战略发展问题。

    反思会的起因之一是这份并不那么亮眼的中期业绩。今年上半年,华润置地录得营业额港币352.6亿,同比下降21.0%,其中开发物业下降25.9%。计入投资物业评估增值后的股东应占溢利港币51.1亿,同比下降33.1%;若扣除投资物业评估增值,则核心股东应占溢利仅港币32.5亿,同比下降48.1%。

    在开场发言中,一向笑面如风的唐勇就直言,“上半年财报不太好看,抱歉让大家失望”。唐勇介绍,上半年华润业绩下滑主要是交付节点不均衡引起的,同时由于2016年上半年交付结算基础高,从而拉大了同比的悬差。

    时代财经了解到,今年上半年华润置地的开发物业交付总金额合计港币290.9亿,结算面积247万平方米,分别较去年同期减少25.9%和10.3%。

    但唐勇认为,这样的结果并不意味着华润置地的业绩下滑,“我觉得全年的结算比较重要。华润的项目中,综合体很多,所以周期会有一点影响。”截至6月30日,华润置地已经锁定了港币959.4亿的2017年开发物业结转金额,与2016年交付水平相当。

    “大的不一定强,不大一定不强”

    作为第11家迈入千亿阵营的房企,华润置地正在面临着“前有强敌,后有追兵”的局面。上半年,华润置地实现了人民币632.2亿的销售额,签约面积437万平方米,分别较上年增长13.8%和1.7%。在此基础上,华润置地提出上调销售目标,在年初定下的人民币1200亿基础上上浮10%到1320亿(操盘口径)。

    对于这次目标的上调,唐勇并不认为这是遵从了“年中必上调”的行业不成文规律。在他看来,这更多的是一种“表态”,表明公司在努力争取。“我们没有刻意迎合什么去做调整,作调整是因为有信心,也是客观反应公司的能力。”

    10%的提升在不少投资者看来,仍觉得有些过于保守,甚至是“不太满意”。对于未来规模,唐勇始终未松口,多番追问之下,仅以“未来五年是可以做到每年10%的增长”作为回应。

    相比起同行们“五年三千亿”的追逐,华润置地显得有些平淡。但不可否认的是,规模的“魅力”并不小,唐勇一句“大的不一定强,不大一定不强”或多或少透露着华润置地的想法。

    对于规模排位,华润置地并不放松,唐勇给出的期望是“保住前十”左右的位置。根据克而瑞研究中心数据,今年1-7月,华润置地的销售规模排名全国第11位,落后于龙湖、华夏幸福、金地等后起之秀。

    “我相信公司有能力维持在前十的位置,还是有需要的。”唐勇如是称。但要保持排位,华润置地的压力并不算小,这也促使唐勇、俞建等一众管理层不得不反思自己的战略问题。

    “我们有些战略要做调整和改善,过去华润聚焦一二线城市,但很多增长比较快的企业在二三四线城市,甚至五线都有比较多的布局,这也是他们正确的策略安排。从这方面来说,华润需要反思自己的投资安排;另外,华润的财务纪律很严格,如果过于约束负债比率也会影响我们的增速,我们也应该考虑释放一些空间,在合理的代价下补充土地储备,让公司能够有长期增长的潜力。

    唐勇的话外音是要松绑负债率,加快规模扩张。而今年以来,这家央企已经在加码拿地,上半年华润置地共斥资人民币436.5亿(权益地价274.6亿)买了24宗土地,新增建筑面积达577万平方米,这些土地几乎都来自于公开市场。

    积极买地的“反思”已经开始体现到了财报上了,华润置地的有息负债出现攀升。时代财经查询到,截至6月底,华润置地的净有息负债股东权益(包括少数股东权益)比率由去年底的23.8%大幅上升至现在的41.5%。

    “轻资产是做保姆,重资产是自己的孩子”

    与开发业务大幅滑落的境遇不同,华润置地的投资性业务(包括酒店经营)数据却在上扬。中报显示,上半年华润置地共录得投资物业租金收入港币40.1亿,同比增长13.2%,整体的毛利率由去年同期的61.0%上升到年中的62.3%。

    租金收入上涨主要源于上半年商场零售额的增长。期内,华润旗下购物中心的零售额达人民币163.1亿,同比增长33%,同店零售额同比增长27.8%。

    华润置地的投资物业包含商业(购物中心)、写字楼、酒店等,当中以购物中心体量最大。根据资料,华润置地在营的投资物业总建筑面积合计574万平方米,包含已开业的万象城13个,五彩城/万象汇8个以及其他购物中心2个。

    投资性物业至始至终都是华润置地的一大重要板块,按照资产账面总值计算,当前华润的投资物业资产账面总值为港币1062.7亿,占资产总值的21.5%,未来这一比例还有可能继续上升。

    唐勇透露,到2019年,华润置地在营的购物中心将增加到44个,单购物中心的运营面积就可以达到550万平方米,整体租金收入将超过100亿港币。从体量上来说,华润置地或将成为国内第一大商业地产商。

    对于现时盛行的轻资产模式,唐勇表示不是华润置地短期内重点发展方式,他说轻资产是做保姆,重资产是自己的孩子。换句话来说,华润置地仍将以重资产模式为主。

    就在不久前,华润置地成立了产业基金事业部,设立包括股权类房地产基金、融资类房地产夹层基金、房地产相关创新私募股权基金、资产证券化等业务。唐勇表示,结合基金事业部,未来不会以轻资产来增加管理规模。

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