潘石屹的SOHO 3Q要全国扩张，但它的盈利仍然成谜

童洁

2017-08-23 10:58:36

来源: 时代财经

潘石屹和唐正茂都在不断强调着SOHO3Q的价值所在，但当媒体一次次问及SOHO3Q的盈利状况时，二位都打起了太极。

刚结束SOHO 3Q在杭州、南京、深圳、广州等地的“巡回演出”后，潘石屹就出现在了SOHO中国2017年年中业绩发布会上。和3月的业绩会一样，陪同他一起出席的不再是“夫妻档”的张欣，而是SOHO中国总裁阎岩以及首席财务官唐正茂。

面对中港两地数十家媒体，潘石屹没有上次的拘谨，在回答问题时还偶尔开开玩笑。唐正茂介绍，过去的半年，SOHO中国的营业额约10.7亿元，同比上升47%；租金收入约8.18亿元，同比上升17%。

四年前“只租不售”的转型让SOHO中国的业绩跌入谷底，直到去年再次开启“卖楼模式”才让这一现象得以好转。如今业绩刚有起色，SOHO中国就马不停蹄地开始转型，潘石屹要着手复制SOHO 3Q。

“SOHO 3Q是北京、上海最大的共享办公品牌，而且我们已经整装待发了，准备向全国发展。” 5个月前，唐正茂表示“SOHO 3Q只是个baby”，但现在SOHO中国已经迫不及待地要把这个“baby”推向全国。

资产出售仍会继续

“SOHO中国择机处置资产有助于实现资产价值和投资回报，缩小股票交易价格对净资产的折让比例。”以“低进高走”作为生意原则的潘石屹一直对玩转资产市场颇有心得。近年来，在资产荒形势加剧的市场环境下，SOHO中国也提高了其卖楼套现的步频。

今年6月，SOHO中国成功将虹口SOHO项目整售出去，这笔交易让潘石屹回笼了35.73亿元现金。而近两年来，SOHO中国已经陆续出售了海伦SOHO广场、静安SOHO广场、世纪SOHO广场等数个项目，套现超过300亿。

除2013年获得北京丽泽SOHO项目外，频频卖楼套现的SOHO中国“只进不出”，4年来未做出任何投资动作。令人人不解的是，在SOHO中国的半年报中难觅卖楼回收的资金，其半年报显示，2017年上半年SOHO中国手中的现金仅为36.95亿元。

SOHO中国的钱究竟花到哪里去了？在回答这一问题时，潘石屹满是无奈，“媒体对我们有很多误解，最大的误解就是在各种标题上，说我们跟李嘉诚、王健林一起都要跑了，这是误解，我们能往哪儿跑去？”。

“钱是还了贷款，所以SOHO中国的负债率降下来了。尤其是境外的贷款，大幅度下降。我们不想承担更多的汇率风险，我们的收入是人民币的收入，我们的负债就是人民币的负债。”

目前SOHO中国的净资产负债率为43%，外币贷款占总借款额的4.6%。在SOHO中国看来，偿还大部分外债后，已经没有任何外汇风险。

当然，“还债”绝不是潘石屹下定决心“卖卖卖”的唯一原因。唐正茂坦言，资产荒的市场环境导致物业的租金回报率持续走低，资产价格却能企上高位。她继而透露，此前出售的虹口SOHO只有3%的物业租金回报率，但最终成交的价格高出成本53%。

“SOHO中国积极利用这种市场环境，定期做一些资产的销售。这样做一方面是让被销售的资产实现投资价值，实现了现金的回流，让公司变得经营更灵活，达到了资金和资产、负债方面的平衡。”

在今年7月，SOHO中国又宣布了整售北京光华路SOHO2及上海凌空SOHO。唐正茂在业绩会上表示，目前这两个项目的出售正在进展过程中。与此同时，阎岩强调，项目的销售一直在SOHO中国的计划之中，下一步公司资产处置还会按照计划逐渐进行下去。这意味着，未来“卖楼”仍会是SOHO中国的常态。

SOHO 3Q的盈利仍是谜

在从重资产向轻资产转型的路上，潘石屹和王健林不约而同做出了抛售资产的举动。但不同于万达品牌输出的轻资产战略，SOHO中国将“轻资产”的筹码全部压在了SOHO 3Q身上。

“SOHO 3Q是轻资产的，而它的价值可以增长得非常高，市场巨大，业务方面也可以做到轻重结合。”业绩会上，潘石屹和唐正茂都在不断强调着SOHO 3Q的价值所在，但当媒体一次次问及SOHO 3Q的盈利状况时，二位都打起了太极。

“目前来看，从面积占比来说，SOHO 3Q在SOHO中国的投资物业里面占到大约10%，但目前3Q的收入在整个SOHO中国里面还不是占比非常重的一块，所以我们现在不做公开披露，这还不是公开的信息。随着3Q规模迅速扩大，下一期的财务报表上我们希望把这块单独披露。”

新兴业务的盈利是个迷，不过在传统租赁业务上，SOHO中国依然维持着较高的毛利率。唐正茂在业绩会上提到，SOHO中国上半年传统出租业务的利润率已经达到了80%。“毛利润率还会进一步提高，传统出租业务里面最大的成本就是物业税，物业税是租金的12%，将来我们自己的目标是出租物业的毛利润率要达到85%。”

在不断甩卖资产的同时要把SOHO 3Q做大，潘石屹只能借助轻资产的方式来扩张，而从杭州到广州的“巡回演出”目的就是网罗更多的项目合作方。SOHO中国的半年报披露，SOHO 3Q已经在北京、上海开设了19个SOHO 3Q中心，约17000个工位。接下来，SOHO 3Q的主要目标就是走出北京、上海，向全国扩张。

对于SOHO 3Q在运营中面临的问题，潘石屹称，规模太小和利用地下室面积的效果还不尽如人意，“从现在开始，我们的产品商业模式、盈利模式全部想明白了。城市的繁华地段、不低于4000平方米的面积是开拓SOHO3Q的硬性标准，这样开拓的话，每个3Q都是可以盈利的。”