• 碧桂园可售资源超2.7万亿,5000亿新目标被说“太保守”

    Time News > | Time Weekly - 2017-08-23 09:36:53 来源:时代财经
  • [摘要] 目前碧桂园已披露的可售货源为15062亿,目标一线、二线和三四线城市的货值分别为4575亿、4797亿和5690亿;而潜在可售货源约12063亿,当中已签署MOU、暂未完成工商登记的可售货源1500亿,参与一级土地开发的可售货源10563亿。

    文/时代财经    张常旺

    龙头房企们似乎达成了某种默契,在半年业绩发布之时,纷纷上调全年目标。碧桂园(02007.HK)的动作最大,在原定4000亿的基础上,总裁莫斌在8月22日的中期业绩发布会上宣布将这一数字提高到5000亿。

    如果进展顺利,碧桂园极有可能成为第一家迈过5000亿门槛的房企,在前7月的销售排位中,碧桂园已经领先万科和恒大,而接近七成的完成率也意味着上调后的目标对其来说并不是难事。

    也正是因为如此,莫斌口中的5000亿就被解读成了“碧桂园保守”。但他对此并不认同,“下半年我们会配合国家政策,并根据公司发展计划,有节奏性地安排,5000亿是符合我们的实际情况。当然,如果下半年我们做得更好,也不排除会超过5000亿。”

    驶入“快车道”的碧桂园在今年上半年完成销售2889亿,销售面积3226万平方米,分别同比增长131%和106%,而其半年回款也达到了2205亿,净经营性的现金流为164亿。

    碧桂园销售规模的稳步增长是建立在充足的货源供应基础上,莫斌透露,今年上半年碧桂园国内的新推货值为2703亿,加上2016年带入的1273亿存货,碧桂园今年上半年的可售货值达到了3976亿。

    而为了支撑5000亿目标的实现,碧桂园还将在下半年新推2469亿新货,算上上半年未去化的1143亿货值,碧桂园下半年的可售货值高达3602亿,如果按照上半年的去化节奏推算,碧桂园超过5000亿将是大概率事件。

    在销售上势头正劲的碧桂园拿地也毫不含糊,仅仅上半年,碧桂园就获取了292宗土地,预期建面为5084万平方米,总代价1686亿。当中有86宗地土地来自收并购,土地总代价占比29%。

    截至6月30日,碧桂园已摘牌或已签约的土储储备达到2.1亿平方米,另有基本锁定但尚未签约的土储1.35亿平方米。莫斌在业绩会上主动提及,碧桂园今年的拿地预算是2200亿。

    目前碧桂园已披露的可售货源为15062亿,目标一线、二线和三四线城市的货值分别为4575亿、4797亿和5690亿;而潜在可售货源约12063亿,当中已签署MOU、暂未完成工商登记的可售货源1500亿,参与一级土地开发的可售货源10563亿。

    过去碧桂园并未过多提及一级土地开发,但如今看来,这已经成为碧桂园的一座富矿。莫斌直言,一级土地开发是碧桂园为了持续发展做的战略部署,“要求所有的土地储备要有长中短的搭配,保证企业土地储备具有可持续性,一级土地开发是围绕一线城市和周边做的布局,未来我们在旧改方面也会进行相应的战略布局。”

    事实上,碧桂园也正在动态调整土地投资组合。据时代财经了解,在今年上半年新获取的土地中,目标一二线城市与目标三四线城市的地块按金额划分的比例为67:33。

    拥有如此大体量的土储,莫斌却直言,碧桂园不是追求第一,而是有质量的增长。在上半年销售翻倍的同时,碧桂园的营收、利润和财务结构也都在优化。期内,碧桂园总收入777亿,同比增长35%,毛利率和归属股东净利率分别为22%和9.6%。

    另外,截至6月底碧桂园的加权平均借贷成本为5.32%,同比下降44个基点,而集团净借贷比率为37.8%,与去年同期相比,下降了24.8个百分点。

    不管是销售的提速,还是经营效率的改善,在莫斌看来,这与碧桂园2014年以来推行的项目合伙人机制密不可分。他在业绩会上透露,到今年上半年,碧桂园已经有973个项目入合伙人机制,435个项目开盘在售,累计合同销售额达到4247亿元。

    过去半年,碧桂园新引入合伙人机制的项目增加了354个,开盘在售项目多了125个,而累积合同销售额增加1635亿。合伙人机制给碧桂园带来的改变有目共睹,“实施合伙人机制后,项目的平均开盘时间为6.9个月,预期净利润率约为12%,年化自有资金收益率约81%,现金流回正时间期为9.1个月。与之前相比,每项指标均有显著改善和提升。”

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