新湖中宝讳言募资投向

2014-09-19 10:54:04

来源: 时代周报

新湖中宝这一地产融资的“开闸之作”，能否将募集资金真正落到实处尚存疑问。

时代周报记者赵妍发自上海

房地产再融资暂停3年多后，作为第一家申报再融资的房企，新湖中宝近日公告，证监会发行审核委员会对公司非公开发行股票的申请进行了审核。根据审核结果，公司非公开发行股票申请获得审核通过。

去年8月2日，新湖中宝公布定增方案，拟非公开发行不超过17.91亿股（占当前总股本62.59亿股的28%），发行价格不低于3.07元/股，募集资金总额不超过55亿元。

根据新湖中宝的预案，募集资金主要用于两大棚改区改造项目，普陀区的上海新湖明珠城三期3、4标段和闸北区的上海新湖青蓝国际，是上海365旧城改造的重点项目，也是内环以内的两块较大的成片改造地块，建筑面积分别达到19.99万平方米和32.28万平方米。

据时代周报记者调查发现，上述两项目距离拿地时间均已超过十年。其中普陀区的新湖明珠城项目一期在2005年交付后，后期的拆迁、开发便停滞不前，却自2003年起一直享受普陀区财政局拔付的旧城改造发展资金补贴，累计已超过1.7亿元；闸北区的青蓝国际项目自2003年拿地起，一直到2012年底才有松动迹象，却在此之前已经利用该项目进行了多次融资。

“新湖中宝在全国囤积了大量土地，大部分土地与他人采用股权合作方式，用囤积的土地抵押贷款。”一位上海本地中型房地产开发商向时代周报记者爆料称。

新湖中宝这一地产融资的“开闸之作”，能否将募集资金真正落到实处尚存疑问。时代周报记者多次致电新湖中宝董秘办，截至发稿前电话一直无人接听。时代周报记者又致电新湖中宝证券代表高莉，该人士要求提交采访提纲。不过，在时代周报记者提交采访提纲后，高莉回应称：“问题已经上交给领导，我们领导的意思是，目前不方便接受采访。”

十年未完工获财政补贴超1.7亿

在上海市普陀区光新路、光复西路段，毗邻苏州河的东新村板块，早些年已经建成的上海新湖明珠城部分高楼紧挨着尚未拆迁的棚户区。等了10年的破旧瓦房，依旧有一搭没一搭地歪斜着，弄堂口公共厕所和巨大的垃圾箱散发出令人不快的恶臭。因为大多数房子没有卫生间，几个居民正在公共厕所里倒痰盂。

这一幅景象，在沸腾的上海滩、毗邻苏州河的黄金地段，上演了十年。

根据去年8月新湖中宝公布的《非公开发行股票预案》，新湖明珠城项目的土地使用权于2004年获得。不过，时代周报记者查阅公开资料发现，实际上早在2001年，《解放日报》就曾报道了浙江房企新湖集团进入上海市场的新闻，当时消息称，新湖集团与上海市普陀区政府签订东新地段共420亩地的旧城改造项目。协议签订的时间是2001年4月17日。当时的报道中同时指出，“首期旧改工程年底前基本竣工”。

而2004年，时任浙江新湖创业投资股份有限公司总经理陈坚在接受《浙江市场导报》采访时称，“工程进展顺利，楼盘品质优良，第一期第一标段的8万平方米一开盘就全部售罄，快速收回5亿多元，新湖明珠城稳稳地在大上海扎下了根基。”陈坚当时也兼任上海新湖房地产开发有限公司总经理，该公司为上海新湖明珠城项目公司。

值得一提的是，为给上海明珠城项目造势，2003 年3月，上海新湖房地产开发有限公司以2090万元拍得上海磁悬浮列车两年冠名权，此举曾在上海滩引起轰动。

不过，新湖明珠城一期在2005年交付后，后期的拆迁、开发便停滞不前。

尽管项目停滞，新湖中宝却一直受到了普陀区政府的优厚待遇。据上海地产市场研究者王洪（化名）向时代周报记者回忆称，新湖明珠城项目作为当年上海“365”旧城改造计划中的一员，享受土地出让金全免的优惠政策，同时还享有普陀区政府在信贷以及财税方面的诸多支持。

时代周报记者查阅新湖创业（2009年新湖中宝吸收合并了新湖创业）历年年报发现，普陀区政府依据企业效益与贡献度自2002年起一直在为该项目提供直接的财政补贴。依据是上海新湖房地产开发有限公司与上海市普陀区人民政府签订的《上海市普陀区东新村地块改造开发合作协议》及其核发的《享受区政府专项资金补贴预核通知单》([2002]普财专字第9 号文)。

据时代周报记者的不完全统计，自2004年起至2009年，新湖明珠项目共收到上海市普陀区财政局拔付的旧城改造发展资金补贴约1.7亿元。2009年以后，新湖中宝历年财报不再对该事项作出披露。

不过，2004年新湖创业的年报“其他重大事项”披露，经上海普陀区财政局批准，上海新湖房地产开发有限公司享受普陀区政府旧城改造专项资金补贴政策。补贴时间范围自 2002 年 1 月 1 日至东新村地块改造结束。补贴标准：按企业项目效益给予地方70%补贴；按企业项目贡献度给予50%的补贴。

若按照该“补贴时间”推测，则截止目前，新湖明珠项目依然还在享受财政补贴。

青蓝国际已拿国开行20亿贷款

而在距离新湖明珠城项目仅7公里左右的闸北区东宝兴路与芷江中路交叉口，“新湖•中宝青蓝国际”项目的施工围墙如今终于建了起来，时不时有工程车进入施工现场，一片繁忙景象。而二期拆迁的居民大多数已经搬离，只有少数宝昌路沿街的店铺还在营业，房子的墙面上写着大大的“拆”字。

不过，这一带的居民走到拆迁这一天，也同样等了十年。

相比较新湖明珠城项目，青蓝国际项目因土地出让十年未动迁，在近几年已经被媒体曝光，所在地块的居民也在2013年前后进行了较大规模的上访。

根据2013年媒体披露的工商档案资料，青蓝国际的项目公司上海中瀚置业，自2005年起，先后有过6次股权转让、1次引入外部投资者、2次股权质押，股权结构总计9次发生变动。其中，5次股权转让涉及到的公司除了新湖中宝，还有杭州欧伽特外贸实业有限公司、浙江众孚实业有限公司、杭州工商信托等。而去年8月，新湖中宝公布的《非公开发行股票预案》称，该项目地块的拿地时间是2003年。

根据公开资料显示，2007年杭州工商信托曾为中瀚置业发行过股权项目投资信托计划，发行总规模在1.5亿-2.5亿元，以信托计划资金向中瀚置业增资。这是中瀚置业利用项目做的第一笔信托融资。

2009年初新湖中宝吸收合并了新湖创业，之后拉开了大规模的股权质押融资行动；7月6日，新湖中宝抛出了30亿元的定增方案，其方案中称募集资金投向就是包括闸北项目一期在内的5个项目。

另外，据一名与新湖中宝接触颇深的人士向时代周报记者回忆，在新湖中宝30亿元的定增方案出台的当年，其已将青蓝国际项目质押给当地农业银行获得了19.6亿元的授信，并且获得了12亿元的三年期贷款。

同年11月，杭州工商信托再为青蓝国际项目发行受让集合资金信托计划，信托规模为3亿元，期限为18个月。

2012年底，闸北区政府接手该项目。闸北项目一期一直也是冻结到了2012年年底，才有松动迹象。

“闸北区政府接手后，为该项目换了一套方案，按照旧城改造的模式来，去找国开行融资，授信30亿元。但是必须要动迁85%以上才能办土地证等各项手续，才能拿去融资。上述人士回忆称。

而到了2013年8月1日，该项目所在地块居民监督员、区建交委、宝山路街道、荣昌居委会及部分居民曾召开过情况沟通会。根据当时参与会议的居民提供的回忆记录显示，开发商新湖中宝及其子公司上海中翰置业有限公司与闸北区政府就抵押贷款、公共绿地动迁等问题进行了协商。经会议商定，项目涉及到的公共绿地问题，芷江中路宝昌路口公共绿地的居民动迁费和绿地建设费将由政府承担，所涉资金约为4亿元。

同时，这次会议记录还显示，二期动迁工作的启动，被寄希望于“在国开行的贷款到位后”。

“就是这一两个月前的消息，新湖中宝拿到了国开行20亿资金。”上述知情人士称，“不过业内传闻，这20亿贷款并没有完全用于新湖青蓝国际项目的动迁和开发，其中有12亿资金被打回了母公司。”

就此传言，时代周报记者致电新湖中宝总裁林俊波求证，林俊波表示“我对这个事情不知道”，并以正在开会为由拒绝了采访。

55亿募集资金能否落到实处？

按计划，新湖中宝此次定增募资拟分别用于上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目和上海新湖青蓝国际项目。

其中，上海新湖明珠城三期三标段、四标段总投资为58.05亿元，募集资金投入金额为30亿元。其中三标段建设期为2005年下半年至2014年下半年；四标段建设期为2014年上半年至2019年下半年。据预计，该项目总销售收入79.93亿元，净利润为11.58亿元。

上海新湖青蓝国际项目总投资为67.78亿元，募集资金投入金额为25亿元。建设期为2012年下半年至2018年下半年。据预计，该项目总销售收入92.55亿元，净利润为12.49亿元。同时公告预案披露，这两个项目的预期整体投资收益率分别为19.94%和18.42%。

而此前，机构方面分析认为，上述两个上海旧改项目已经大大拖累了新湖中宝的业绩。光大证券的研报曾指出，新湖中宝房地产销售主业增长不快，一方面与公司资本驱动型的战略相关，另一方面也与公司杠杆率过高，长期无法盘活上海棚户区改造等项目有一定关系。

不过，前述知情人士王洪（化名）却向时代周报记者指出，新湖中宝这一地产融资的“开闸之作”，能否将募集资金真正落到实处，尚存疑问。

根据新湖中宝2014年中期报表显示，该公司目前住宅和商业开发土地储备超过1000万平方米，可满足公司5-8年的开发需求，但其2014年上半年实现房地产销售收入却仅有34.90亿元，销售面积31.40万平方米；实现结算收入16.81亿元，结算面积18.83万平方米。

“新湖中宝对做地产开发可能并不感兴趣，更喜欢玩金融，挣快钱。它可能更像是一个资本运作公司。”王洪介绍称，新湖系实际控制人黄伟是浙商圈中的传奇人物，也是当年的“3•27国债事件”的参与者和最大受益者之一。新湖系也是在国债和期货市场，完成资本的原始积累，后才介入房地产行业。

如今新湖系控制有新湖中宝、哈高科两家上市公司，控股湘财证券、新湖期货等多家金融机构、入股盛京银行、吉林银行及多家拟上市公司。