密集扩张“埋雷” 湖北人信遭诚信危机

2014-08-14 19:59:55

来源: 时代周报

在建和待建项目7个，开发规模超500万平米。一味注重扩张速度，而忽略了对运营管理水平的提升，或是湖北人信遭遇这次诚信危机的主要原因。

本报记者刘涛发自武汉

因开发商承诺的6000平方米“空中花园”被设备“强占”，汉阳人信汇项目百位业主与开发商湖北人信地产开发有限公司（下称“湖北人信”）的纠纷长达3个月，至今仍未了结。

但湖北人信态度坚定：“我们肯定不会拆除，否则下面的商场就没有任何价值”，湖北人信总裁助理黄元文8月7日对时代周报记者确认。

不过，对于后备上市公司湖北人信来说，这是它由住宅开发企业向商业地产运营商转型以来的一次重大事件，“我们当时宣传确实有夸大的成分”，黄文元接受时代周报记者独家专访时透露。因为这起纠纷，董事长李晓明十多年来第一次发了脾气，声称要把此事当做一次深刻的教训。而这次“夸大”的宣传，导致湖北人信至少要付出近千万元的赔偿。

这或是湖北人信为其转型商业地产，快速扩张所交的第一笔“学费”。

而就在两年前，湖北人信在武汉香格里拉酒店对外高调宣布企业转型的目标，尤其着重宣传每年将会推出三个总体量达几十万平方米的商业综合体项目，这令业内咋舌不已。据初步统计，湖北人信目前在建和待建的商业综合体项目至少有7个，开发规模超500万平方米。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受时代周报记者采访时表示，目前三、四线部分城市商业地产开发量已经出现过剩情况，湖北人信大踏步向三、四线城市扩张，当地产业、经济等因素能否支撑尚是未知之数。

也有行业人士认为，要判定湖北人信转型是否成功，至少需要5年时间观察。而一味注重扩张速度，而忽略了对运营管理水平的提升，或是湖北人信遭遇这次诚信危机的主要原因。

遭遇最大诚信危机

为了处理这场诚信危机，最近3个月，黄文元焦头烂额，以至于白了头发。

他对时代周报记者表示，汉阳人信汇项目业主维权事件，是湖北人信发展过程中遭遇的最大诚信危机。

汉阳人信汇位于武汉市汉阳区王家湾商圈，总占地面积15万平方米，总建设用地面积70万平方米，其中商业面积20万平方米，住宅面积50万平方米。目前，业主争议最大的是关于D地块上1、3号楼之间的8号楼屋顶的使用问题。上述事件缘起于湖北人信的广告宣传，在广告宣传单和沙盘上，位于1号楼和3号楼中间的空地被夸大成6000平方米的“空中花园”。

众多业主认为，这“空中花园”就是提供给他们使用的，许多业主在今年5月初收房时才发现，原来的“空中花园”早被冷却塔、空调设备、管道等占据，而且由于噪音和振动导致业主的居住环境大受影响，许多业主愤而拒绝收房，业主们认为湖北人信涉嫌宣传欺诈。业主多次组织的维权事件，让湖北人信矢志打造的企业诚信品牌一落千丈。

湖北人信认为，8号楼屋顶上的设备“若拆除的话，商场就毫无价值”。此外，该楼层面设计、施工通过图审办、规划局审批，从物权法角度讲，屋顶与业主没有任何关系。

然而，众多业主并不领情，他们认为，设备一定得拆，不然无法居住。此外，人信地产涉嫌宣传欺诈的行为应该得到惩罚和纠正。

湖北人信负责人坦承，前期宣传确实有夸大之处，对业主有诱导倾向，公司对此很重视，但沟通很多次，目前还没有了结。

据了解，目前，湖北人信拿出几个补偿方案，第一是改造，改造完工后，如果业主认可，我们适当补偿；若不认可，可以全款退房，还给超出合同一半的补偿等。

湖北人信相关人士也透露，汉阳人信汇项目地处黄金位置，“商业综合体上的住宅品质说实话不合适居住，少部分业主希望借机多要求一些补偿”，但是“设备是不可能拆的，冷却塔等在设计方案里已经定了，我们在管控上有不当的地方，我们愿意承担责任”。

遭遇诚信危机，湖北人信也并非第一次。早在2007年与汉商集团联合开发的汉商银座项目，因为商场改造动作较大，功能改变导致消防验收不合格，业主直到今年才办证完毕。

高调转型商业地产

上述这场危机缘于湖北人信商业地产项目的快速扩张，与其忽视管理水平的提升有着直接、必然的联系。

仅有的公开信息显示，从1998年开始，湖北人信在武汉区域内的住宅市场低调潜行，先后在武汉、鄂州、天门、荆州等城市开发住宅项目，累计开发面积超过100万平方米。凭借着前述项目的开发，湖北人信在武汉市民营地产企业的排名扶摇直上，2013年跃进前十，当年销售额也超过23亿元。

外界人士一度认为湖北人信在住宅领域会越做越大。2012年初春，在武汉香格里拉酒店，湖北人信一改往日行事低调的作风，公司高层纷纷露面解释企业转型的必要性，业内人士认为这是湖北人信转型商业地产并以此获得新增长点的一次重大机遇。

更重要的在于，湖北人信宣布，在5年内，公司将在华中地区各地，每年开发3个综合商业地产项目，到2016年，年销售额达50亿元。记者了解到，仅在武汉市内，湖北人信拥有武胜路人信汇、汉阳人信汇，黄陂人信汇，还有储备的武昌人信汇、街道口人信汇和青山人信汇等，开发总面积数百万平方米，据初步统计，目前，湖北人信在建和代建项目开发规模超过500万平方米。

事实上，在武汉主城区拓展商业地产项目受土地供给影响，湖北人信盯住旧城改造板块，可以说在最近几年的拿地中不遗余力，公开资料显示，青山人信汇项目总建筑面积70万平方米，武昌人信汇项目总建筑面积25万平方米，武胜路人信汇总建筑面积50万平方米等，前述项目大多位于主城区黄金地段，简直是寸土寸金，其中武胜路人信汇项目是市级重点发展项目，外界一度认为湖北人信实力雄厚。

不过，湖北人信之所以热衷于城市棚改项目，乐意与国企联合开发，时代周报记者注意到，其街道口人信汇项目就是与湖北省鄂西生态文化旅游圈投资有限公司（以下简称“鄂旅投”）合作开发。

湖北人信表示，国企在资源上具备先天性优势，且有的地块是国企旗下经营艰难的资产，需要变现和升级，加上棚改有相应的政策扶持，与民企机制灵活的优势达成高度契合。

管理水平提升跟不上扩张步伐

不过，上述多个超大体量项目入手，也在考验湖北人信的资金保障能力和运营管理水平。

尽管早在2007年、2008年这两年，基于宏观调控政策和市场风险，湖北人信在管理和运营模式上进行了全面完善，掌门人李晓明曾豪爽地宣称“即使再有十个项目，公司也能运营自如”。

从湖北人信的扩张路径来看，湖北人信在5年内每年推出3个商业地产项目，扩张速度过快。

湖北人信预计到2016年自持商业物业由目前的10多万平方米，达到超过100万平方米的规模，如黄元文所言，达到自持商业目标较容易，但其后期对物业的运营管理水平将是否能经受市场检验尚未可知。业内人士不无担忧：商业地产的培育周期在3-5年，资金使用周期长，对融资要求较高，湖北人信的资金能否保障或是难题。

湖北人信在接受时代周报记者的采访时表示，“公司前几年住宅项目开发积累的资本基本都反哺给商业地产”。融资规模究竟有多大，如何根据企业不同的发展阶段和需求采取有效的融资组合方式，黄元文称将一一答复，但截至发稿前，仍未有回复。

韩长吉认为，根据企业开发节奏，企业可以采取长、短期融资相结合的方式，短期融资成本高，可以满足企业当前的、紧急性的资金需求；长期融资成本相对低，可以保障企业日常经营的稳定。在商业地产开发中，也可以采取租售并举的方式来减轻资金压力。

除了资金保障因素，未来对自持商业物业的运营管理水平，也是湖北人信的一大软肋。汉阳人信汇项目业主维权事件就是运营管理当中存在的问题一次集中爆发。