高尔夫球场作为卖点难以奏效 中信泰富囤地被约谈
一场史无前例的闲置土地清理风暴，近日在海南刮起。12家企业成为囤地“钉子户”，被海南省国土厅约谈，这其中包括华润、中信泰富、鲁能和中远等大型房企。
本报记者 赵卓 发自北京
尽管利用高尔夫球场作为卖点销售海南神州半岛度假区，但是项目去化依然缓慢，日前，项目开发商中信泰富更被爆出囤地消息，被海南省国土厅约谈。
据悉，包括中信泰富在内的12家企业涉及闲置土地面积44742亩，占海南省闲置土地总面积的32%。从闲置的时间来看，最长的达22年。
“海南的楼市已经告别过去的黄金年代，从上半年的市场来看，即使“以价换量”也没有得到好的效果，从某个角度来说，“囤地”成了“鸡肋”，拿在手上不敢轻易开发，要坐地起价又没有了市场，因此大量土地的闲置不但造成资源浪费，也严重影响到整个海南省房地产市场的良性循环，到了不得不整治的地步”，易居研究院研究员吴晓君告诉时代周报记者。
囤地被约谈
一场史无前例的闲置土地清理风暴，近日在海南刮起。12家企业成为囤地“钉子户”，被海南省国土厅约谈，这其中包括华润、中信泰富、鲁能和中远等大型房企。
按照国土资源部《闲置土地处置办法》:如果县级以上地方国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；对于未动工开发建设，土地闲置满2年的，经批准后可无偿收回土地使用权。
以中信泰富为例，2005年中信泰富就与万宁市政府签署了合作开发框架协议，利用十年时间开发神州半岛，项目规划范围约38.43平方公里，计划总投资100亿元，神州半岛也成为了海南省最大的旅游地产项目，据当时媒体报道，该项目成为海南省“十二五”规划重点小城镇运营项目，并享受到相关优惠政策。
但是，十年过去了，规划中神州半岛建设完成的时间即将到来，但中信泰富拿地后项目却进展缓慢，中信泰富2013年财报显示，该项目现有土地储备楼面面积为142.9万平方米，自2011年分期落成以来约36.98万平方米土地已竣工，按此计算仅仅完成土地储备面积的1/4。
尽管在2005年拿到土地，但是真正开工建设却是在2008年以后，中信泰富主席常振明曾表示：由于中信泰富衍生产品问题发生后，中信泰富受到巨大冲击，因此2008年底停建和缓建了大批国内项目，包括钢铁生产线和土地开发。“通过竞标我们从海南省政府拿到240万平方米的土地，不但我们的地没有开发，基建设施也相当缓慢。当时海南省政府和万宁市政府有关高层人士都多次视察，要求中信泰富加快开发”。
有媒体更指出：为了拉动销售，中信泰富不惜违规建设一处占地4000亩的高尔夫球场作为配套。
2010年10月神州高尔夫球会推出第一个18洞球场，目前球场由东部、西部、锦标赛三部分组成，36个标准球洞，占地巨大，规模排在全国第二。其维护成本极其昂贵，需要每天抽取大量地下水浇灌，并使用大量农药维持草坪的繁茂。
不可否认的是，缓慢开工确实带来土地的大幅溢价，据一位接近中信泰富的人士表示，2005年中信泰富拿地的楼面地价每平方米只有几百元；2009年，中信泰富将神州半岛部分土地转让给保利地产，保利地产综合楼面地价上涨为2100元/平方米；随着2010年海南国际旅游岛规划的获批，该项目的售价也水涨船高，目前中信泰富神州半岛项目公寓项目销售均价为13500元/平方米，别墅销售均价为23000-25000元/平方米，而低密度的独栋别墅，每平方米售价高达10万元/平方米。
海南省去年9月公布的数据显示，海南全省共有“批而未用”土地28.68万亩。其中，“批而未征”5.47万亩、“征而未供”10.15万亩、“供而未用”13.06万亩。吴晓君表示：从长远上来看，成片土地出让及一、二级联动的开发，使得不少地产商大肆囤地有机可乘，这折射出的是当地土地出让招拍挂制度和市场监管的缺位，“如果不从制度根本入手，我认为只会出现你‘谈’你的，我‘囤’我的”。
土地红利终结
在吴晓君看来：海南省受长期以来土地财政的影响，政府的重心主要在土地的成交量而不是利用水平上，一旦展开行动，必然会影响到开发商拿地热情，进而降低土地收入对财政的拉动力，但现在大量土地的闲置不但造成资源浪费，也严重影响到整个海南省房地产市场的良性循环，到了不得不整治的地步。
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮对时代周报记者表示：中信泰富等企业被约谈，对于企业而言会有一定的压力，来自政府以及社会舆论方面的压力，在目前的市场状况下，海南楼市成交量下滑，市场供给大于需求，企业自身资金吃紧的情况下，政府要求企业尽快开工或者回收土地以及行政处罚等将使其企业左右为难，会影响中信泰富股票走势，对企业投资盈利水平也会有影响。
研究中信泰富的发展历程，发现广囤地，慢开发，坐等土地溢价，成为中信泰富一贯的发展模式。中信泰富在香港的愉景湾项目，是位于香港新界大屿山东北部的一个海岸地区，这个岛从上世纪70年代开始发展，1980年第一批住宅入市，整个项目先后开发了20多年。
事实上，包括新世界、合生创展等老牌香港上市企业，也多采用这样的方式获利。但是，海通证券近期一份报告却披露，土地红利带给开发商的高收益即将宣告终结。从2011年到2013年，国内地价、房价和CPI的复合年均增速分别为5.84%、5.16%和3.02%，已呈相互趋近态势，地价、房价的增幅甚至已经比中长期贷款的基准利率还要低。在这样的背景下，利用银行、信托甚至民间借贷融资囤地会产生巨额亏损。
时代周报记者查阅了中信泰富近几年的年报，发现在这种模式下，尽管企业能获得高毛利，但是发展规模受到很大限制。
早在2006年3月，中信泰富主席荣智健就表示：“随着中国内地经济高速增长，在可预见的未来，市场对于高品质物业的需求仍将保持强劲。受此因素影响下，中信泰富将加快在内地房地产的投资力度。”
在2004、2005年间，中信泰富就已经依次拿下了上海老西门新苑项目、宁波泰富广场项目和位于海南省的万宁神州半岛项目。从2006年开始，中信泰富更是以上海为中心，开始了其在长三角的布局。
中信泰富因投资外汇杠杆期权(Accumulator)失利亏损155亿港元，2009年时任中信泰富主席的荣智健引咎辞职，新任主席常振明表示，截至2010年年底，特钢、铁矿开采和内地房地产三大主营业务的资产已经占公司总资产的72%，未来将进一步更好地发展现有业务，以在相关行业和领域成为领导者。
但是，2010年至今，中信泰富的地产业务却起伏不定，2010年年报显示，其地产收入为40.49亿港元，其中37.91亿港元来自内地房地产业务，2.58亿港元来自香港房地产业务，期内该项业务的股东应占溢利为9.6亿港元。
2011年，中信泰富地产业务收入高达57.08亿港元，净利润为21.6亿港元，但到了2012年，房地产业务的净利润大幅下降至16.45亿港元，而到了2013年底，地产收入只有14.63亿港元，净利润为9.11亿港元，而2012年和2013年，正是中国房地产最火热的时光，千亿俱乐部扩容到7家，高周转的房地产企业基本都赚得钵满盆溢。
尽管从毛利润和净利润率来看，中信泰富地产项目的数字还不难看，毕竟大部分房地产开发商的净利润率只有10%左右，但是以规模来看，中信泰富确实严重掉队。
海南旅游地产泡沫巨大
2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。作为国家的重大战略部署，将在2020年把海南初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。
国际旅游岛概念令海南成了各路资本向往的热土。2009年1-11月，海南省房地产投资规模在列入统计的20个投资行业中居第一位。2010年，已经有超过100家房地产开发企业进驻海南“跑马圈地”，一线海景土地资源日渐紧俏，有4700亿元资金流动到海南大肆圈地。
2014年海南省住房城乡建设工作会议上，海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏表示，2013年，海南省房地产销售量首次突破1000万平方米。2014年海南房地产投资目标为1200亿元。
但是，楼市的低迷却是不争的事实，据搜房网数据监控中心显示，今年上半年海南商品房签约套数、总成交面积及成交金额均同比下跌近30%。整体来说，海南楼市量价齐跌，不容乐观。
扈志亮指出：海南旅游地产存在供应过量的问题，这对地方楼市有很大的影响。政府前期的大力度出让土地，也让市场难以在短期内消化。就目前的价格看，存在一定的回落空间。
因此，扈志亮认为：中信泰富在神州岛的项目已经开发了四分之一，企业在开始拿地时就有一个详细的项目规划和项目进展报告，并以此得到地方政府的相关批文，从而竞拍土地。因此，短期内完成规划并开工，对中信泰富并不难，关键是中信泰富因为市场行情不好，主观上放缓了开发的节奏。
目前，中信泰富已经公告，正与母公司中国中信集团有限公司商讨收购集团主要业务平台中国中信股份有限公司100%股权之事宜，双方已就潜在收购签订了框架协议。中信泰富和中信地产业务也将整合，对于中信泰富而言，必须做出改变的时刻已经到来。
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