起底大壮集团

2014-05-08 05:43:22

来源: 时代周报

一家注册资本仅3000多万元，在房地产行业资历尚浅的企业如何拿下广州的旧改项目？而后如何撬动总投资逾50亿元的巨无霸综合体？

特约记者徐学成发自广州

一个总建筑面积号称160万平方米的巨无霸城市综合体，将一个颇具神秘色彩的隐形“土豪”公司拉入公众视线。

3月底，大壮国际广场仿佛“天外飞仙”一般聚焦了外界的眼球，这个项目宣称是截至目前“广州最大的城市综合体”，其体量相当于“天河城+太古汇+万菱汇+中华广场+正佳广场+花城汇”，一个稍显陌生的名字，大有要把目前最炙手可热的几大商业项目斩落马下的意思。

“潜伏”在该项目身后的两家公司—广东大壮集团有限公司（以下简称“大壮集团”）和广州市暹岗同人投资有限公司（以下简称“暹岗同人”）则更显神秘。

时代周报记者多日以来的调查发现，大壮集团这位新晋“土豪”发家于汕头市潮阳区，2010年才迁至广州，2011年前后开始参与原萝岗区联合街道的三旧改造，大壮国际广场即是该项改造中的重点项目之一。

问题是，现在广州参与旧改的企业都是大型房地产企业，而一家注册资本仅3000多万元，在房地产行业资历尚浅的企业如何拿下广州的旧改项目？而后如何撬动总投资逾50亿元的巨无霸综合体？这一切都充满疑问。

除此之外，该项目身后的两家公司—大壮集团和暹岗同人到底是何关系，这些都充满悬念。

名不见经传企业的野心

投资方显然为将大壮国际广场推向市场做足了功课。

3月底，关于大壮国际广场的消息甚嚣尘上，这个令外界稍感“莫名其妙”的项目被冠以“截至目前广州最大综合体”的名号；同时，在它的宣传单上还标注着这个项目骇人听闻的体量：大壮国际广场规模=天河城+太古汇+万菱汇+中华广场+正佳广场+花城汇”。

熟悉广州商圈的人不难发现，天河城、太古汇、正佳广场等都是目前广州最炙手可热的几大商业项目之一，大壮国际广场此举大有与其一比高下的意思。

作为名义上的投资方，大壮集团在其官网上这样描述这个巨无霸综合体：大壮国际广场位于萝岗区（现已并入广州市黄埔区，下同）科学城片区暹岗村开创大道旁，占地面积30万平方米，总建筑面积160万平方米，集商业、住宅、写字楼和酒店等多业态于一体，将分三期进行开发，总投资达到52亿元。

大壮集团称，大壮国际广场被广州市政府列为重点商业项目，且是“代表萝岗区发展水平的标志性旗舰项目”。

但作为一个并不被大多数人所知晓的企业，大壮集团的野心出乎意料。

据时代周报记者了解，就在大壮国际广场的“隔壁”，萝岗万达广场亟待入市。与公认的商业地产“大哥大”相比，大壮集团的知名度显然相形见绌，但从业态分布上看，大壮国际广场与万达广场同样涵盖了商业中心、写字楼等相同业态，不仅如此，大壮国际广场的体量还相当于萝岗万达广场的4倍。

根据时代周报记者的粗略统计，萝岗区域目前已经吸引了包括万达、绿地、奥园、敏捷以及合景泰富等开发商入驻，但除大壮国际广场之外，体量最大的合景泰富旗下的某综合体项目的总建筑面积也仅为83万平方米，相比之下，大壮国际广场相当于它的两倍。

在业内人士看来，如此大体量的综合体项目显然对开发商的资金承受能力和后期运营能力提出了更高的要求，而由于业态结构更为复杂，写字楼、商场和公寓等不同业态在招商、后期运营上的方式各不相同，对开发商的综合能力更是极大的挑战。

相比万达、绿地、奥园等，大壮集团在商业地产开发经验上还相当欠缺，同时，高达52亿元的巨额投资也在考验大壮集团后续的融资能力。

未来的萝岗商业呈现群雄逐鹿的局面，与万达、绿地、奥园等在商业项目开发运营方面较为资深的房地产企业相比，大壮集团如何与这些巨头展开贴身“肉搏”将充满着悬念。

来自汕头的神秘“土豪”

公开信息显示，大壮国际广场的开发商为暹岗同人，这与时代周报记者在广州市建设工程项目编码及信息登记系统查询到的信息一致，但该公司与大壮集团存在何种联系？

记者就此咨询了大壮集团总部，但对方表示相关领导出差，不便回复。

根据大壮国际广场销售人员给出的解释，大壮集团与暹岗同人是合作关系，“一个出钱，一个出地”；萝岗区联合街道办事处则向时代周报记者表示，暹岗同人的注册地址确系在暹岗社区，但并不清楚两家公司的具体合作形式。

尽管如此，“潜伏”在这个巨无霸项目背后的大壮集团，则以一种“土豪”的新身份被拉入到了公众视线之中，究竟是怎样一家企业可以撬动160万平方米体量的巨无霸项目？

大壮集团在其官网中称，其始创于1995年，“现已发展成为一个具有多年房地产开发经验的多元化大型投资集团”，但时代周报记者调查发现，大壮集团旗下的房地产项目屈指可数。

同样是在其官网中，大壮集团对其核心产业作出了介绍，除房地产开发之外，还包括三旧改造、酒店经营和绿色农业。其中，在房地产开发的业务板块中，大壮国际广场和“科学城综合研发孵化区”是仅有的两个项目；与房地产相关的产业中，酒店经营也仅包括位于汕头的一家名为“金都大酒店”的项目。

大壮集团的履历与其宣称的“多年房地产开发经验”并不相符。

时代周报记者在广州市工商局查询到的资料显示，大壮集团最初的注册地并非广州，而是汕头市潮阳区，注册时间为1995年，其前身为“潮阳市增航集团有限公司”，注册资本3280万元，其注册地址就是上文提及的“金都大酒店”。

大壮集团经营范围颇广，涵盖了日用百货、化工、通信设备以及建材等诸多看起来毫无关联的业务板块，但最初并未包含房地产开发经营。

该公司后更名为“潮阳市金马集团有限公司”，但经营业务范围并未出现变更。

时代周报记者注意到，在2010年10月的一次公司名称变更中，这家公司才将名称改为现在的“广东大壮集团有限公司”，并将公司的经营范围一项加入了“房地产开发经营”。

在2010年12月26日的一次股东会议上，大壮集团作出了将公司注册地迁移至广州的决定，注册地址才更改为现在的广州市天河区天河路某栋写字楼。

在大壮集团官网提供的信息来看，大壮集团最早涉及房地产相关产业系“金都大酒店”，但时代周报记者并未查询到大壮集团参与该酒店开发或者经营的具体信息，而其参与房地产开发经营的实质性一步是上文提及的“科学城综合研发孵化区”，但彼时已经是2006年前后，其后的三旧改造以及大壮国际广场项目则已经是2011年以后的事情了。

借旧改撬动巨无霸

大壮集团与这个巨无霸综合体项目的渊源始于2011年。

2011年5月16日，萝岗区三旧办召开推进暹岗社区“三旧”改造工作会议，并成立了推进暹岗社区三旧改造工作小组。此时，大壮集团作为“合作方”进入大众视野。

根据时代周报记者了解到的情况，在该会议上，相关部门要求暹岗社区和大壮集团在当年的5月27日前完成《暹岗社区改造合作协议》的签订手续，意味着，从此时开始，大壮集团正式参与到暹岗社区的三旧改造项目中。

大壮集团在其官网中多次披露与该旧改项目相关的信息。2011年6月15日，大壮集团向暹岗社区居委会提交了《萝岗区暹岗社区旧村改造拆迁补偿方案》（征询意见稿），大壮集团称，当时多数村民对其提出的“以合法建基面积计算回迁总建筑面积”的方案表示异议，同时，对于青苗、果树的赔偿标准，部分村民也认为过低。

不过，在后期，大壮集团并未披露具体的处理措施。

时代周报记者通过一些知情人士了解到，大壮国际广场即是在该次进行旧改的暹岗旧村地块建设起来的商业项目，阳光家缘信息显示，该项目的土地出让年限自2013年5月28日开始，其国土证的发证日期为2013年9月16日。

截至发稿前，对于该项目的开发过程中，大壮集团与暹岗社区两者之间具体的合作方式，时代周报记者并未从权威部门得到解答，而大壮国际广场的实际开发商—暹岗同人与大壮集团的关系也是众说纷纭。

根据广州市工商局提供的资料，暹岗同人的成立日期为2011年8月9日，为法人独资的有限责任公司，股东是“广州市萝岗区联合街暹岗社区经济联合社”。

此外，记者从广州市工商局获取的资料显示，大壮集团的股东目前是郑智全和郑秀华，其中，郑智全持股比例为60.98%，郑秀华则为39.02%，除此之外，并无其他自然人或者公司参股。

从注册资料来看，暹岗同人与大壮集团似乎并无联系，但大壮国际广场销售人员则对记者表示“两家是同一个公司”。

另一个信息也与记者查询到的资料出现不相符的情况，阳光家缘信息显示暹岗同人的法人代表与大壮国际同为“郑智全”，但工商注册资料则显示其法人代表为“孔善樊”。

不仅如此，记者在调查过程中了解到，令业界感到疑惑的是，这样一家注册资本仅3000多万元，且无丰富房地产开发经验的公司，是如何进入联合街道三旧改造项目的“法眼”的？

广州近年启动的城市旧改项目确实吸引了大批房企的参与，但细细数来，也有规律可循。如冼村和琶洲村改造被保利拿下，杨箕村旧改则让富力收入囊中，文冲村和大坦沙则分别被万科和凯德置地分得。

在一些业内人士看来，由于旧改项目通常涉及到大批资金投入，以及在后期的拆迁、安置以及开发过程中会遭遇诸多不确定风险，所以城市旧改通常会选择一些实力较强，房地产开发经验较为丰富的房地产企业，大壮集团入主暹岗社区旧改确实出乎意料。

就在大壮国际广场高调亮相后不久，一位未留姓名的网友在萝岗社区论坛上发出了这样的质疑：暹岗村委与大壮公司自留地开发合作细则一直没有公开，暹岗村与大壮集团公司的合作没有经过村民代表大会，也没有经过正规的公示和招投标。

该网友表示：“为防止集体资产流失，希望政府能暂缓大壮国际广场预售许可证的审批，并要求暹岗村委与大壮公司向全体村民告知自留地开发合作细则，并委托专业机构评估成立暹岗同人投资有限公司的合法性。”

不过，截至发稿前，大壮集团方面并未就此向时代周报记者作出回复。根据“穗府国用（2013）第05000129号”国土证的信息，大壮国际广场所在地块的土地使用权为暹岗同人所有，但为何项目名称为“大壮国际广场”，大壮集团是以何种方式参与该项目的开发，目前仍是待解的疑问。

450万平方米：商业地产血战萝岗

特约记者徐学成发自广州

商业地产大军正在越来越频繁地“挤”入萝岗。

根据时代周报记者的不完全统计，目前这一区域在售和待售的商业地产项目的总建筑面积加起来达到了450万平方米。其中，一些“巨无霸”式的综合体更是显示出了咄咄逼人的气势，如新近亮相的大壮国际广场的体量超过160万平方米，是“邻居”萝岗万达广场的4倍，此外，合景泰富旗下的合景天峻建筑面积也超过80万平方米。

萝岗商业地产的“战国时代”正在开启。作为广州“东进”战略轴线上的一枚关键棋子，今年刚被并入黄埔区的萝岗区位优势更加明显，但商业地产的“疯狂”也在引发业界的担心。体量超大的综合体项目因为其在开发、招商以及后期维护各环节的潜在不确定因素，对开发商的融资能力和运营能力提出了更高的要求，此外，由于项目主题设置和业态分布上的同质化，对萝岗区域的市场消化能力也是一大考验。

战国时代

胡先生正在为到底在哪个项目买商铺而纠结。用他的话说，这种纠结和两年前在萝岗买房时没什么两样：看花了眼，但迟迟无法做决定。

在萝岗有着稳定且不菲收入的工作，胡先生两年前在萝岗买了一套房，今年“五一”前夕，听媒体的朋友说萝岗很多商业项目正在入市，便在朋友的陪同下逛了起来，希望找到一处合适的地段，买一个商铺—为自己贡献些稳定的现金流。

在萝岗工作、生活了四五年的胡先生对这个区域的变化记忆犹新：前几年刚上班的时候骑着自行车可以到处跑，横穿马路，因为基本没什么人；可现在不行了，过马路得看红绿灯，开车更得注意过往的行人。

胡先生形容这些商业项目就像人一样，渐渐多起来，热闹起来。

今年3月底，一个体量超过160万平方米的“巨无霸”城市综合体亮相，将外界的视线重新拉回这个曾经还看似冷清的地方。

万达、绿地这些声名赫赫的商业地产大鳄，奥园、敏捷等广州本地新贵纷纷像“赶集”一般涌入这个被看做“第二个华南板块”的区域。

统计这个区域到底有多少潜在的商业地产体量，似乎是一项复杂的工程，但开发商们屡屡在这个地方砸下大手笔却已经是不争的事实。前述中“巨无霸”城市综合体—大壮国际广场总建筑面积为168万平方米，在它的“隔壁”，驰骋商场多年的万达广场才仅仅42万平方米，是前者的1/4。除此之外，合景泰富旗下的合景天峻的体量达到了惊人的83万平方米，绿地、敏捷以及奥园旗下的项目的体量也分别达到了60万平方米、45万平方米和30万平方米。

根据时代周报记者的不完全统计，目前萝岗区域在售和待售的商业项目的总体量达到了450万平方米，虽然合景天峻等一些项目还包含了一定体量的住宅或者公寓，但其产权基本都是商业性质。敏捷广场和奥园广场也包含了一定体量的住宅。萝岗商业地产的战国时代，正在到来。

过剩隐忧

2000年，广州在首部《城市总体发展战略规划》中首次提出了“东进”“南拓”、“西联”“北优”四大发展战略，经过行政区域调整后的萝岗区是广州“东进战略”轴线上的一枚重要棋子。

众多名企总部汇集、突出的交通优势使得萝岗区域的房地产市场呈现出一派火热景象。根据网易房产数据中心统计，2013年萝岗共网签6552套，同比2012年3969套暴增65.1%。2013年萝岗区域销售均价达16070元/平方米，同比涨幅达到了15%。

住宅市场兴起之后，商业地产大有接棒之势，而广州地铁6号线的开通以及原萝岗区并入黄埔区等利好消息则更是这个市场的“催化剂”。

但一些开发商的重兵投入则引发了业界的担忧。以大壮国际广场为例，该项目总建筑面积高达168万平方米，业态涵盖了商业公寓、写字楼、商场以及酒店等，总投资高达52亿元，对于大壮集团这样一个商业地产开发经验尚不丰富，资金实力不如万达、绿地雄厚的“新手”来说，其体量之大，业态构成之复杂都让业界为之捏一把汗。

高力国际（广州）董事陈厚桥在接受时代周报记者采访时就表示，对于一个商业地产运作经验不足的开发商来说，在专业度和资源方面有着明显的差距，所以潜在买家对项目的信心其实是不足的，这就要求开发商在专业团队的打造以及项目前期策划上要考虑得更全面。

此外，据时代周报记者观察，目前进驻萝岗区域的几大商业项目的业态构成多以写字楼、公寓和商场的组合为主，针对同质化现象，陈厚桥透露，“对于综合体项目来说，业态不外乎写字楼、公寓、购物中心这几种，变来变去可能也只是业态构成比例的变化，所以开发商心里其实是非常矛盾的”，他表示，一方面，开发商希望推陈出新，但过于标新立异又会增加项目的运营风险。

“最难做的应该是购物中心，但通过品牌档次或者主题的设定，还是可以实现差异化竞争的”，陈厚桥指出，但这样的做法对开发商的商业资源和把控能力也提出了更高的要求。

过多大体量项目入驻带来的供应过剩或许是开发商们需要认真考量的问题。

陈厚桥透露，目前广州全市仅甲级写字楼的供应量就已经达到了约350万平方米，近几年每年的新增供应量也在60万-80万平方米，而每年全市的吸纳量也仅为60万平方米。对此，他认为萝岗区域消化压力最大的当属写字楼这个业态，“尽管有100多家知名企业入驻，但这些企业以生产和后勤服务为主，对写字楼的需求量并不是很大”。

“在所有业态里面，写字楼的压力应该是最大的，其次是购物中心”，陈厚桥指出，与市区相比，萝岗的人口密度毕竟较低，所以商业氛围还有待培育。