京津冀一体化 房企环北京布局获多赢
2014-04-15 11:08:45
来源: 时代周报
华夏幸福主打的产业新城已遍及固安、大厂、香河、永清、霸州、文安、广阳等多个县市，遍布北京一小时经济圈内的各区县，是环北京布局受益最大的开发商。
本报记者 费丽婷 发自北京
环首都经济圈的概念已经炒作了近十年，但一直难有实质性进展。今年2月，习近平总书记主持召开座谈会，将京津冀协同发展正式上升为国家战略，有人感慨“这次是动真格的了”。眼下，国家层面规划尚未出台，保定房价疯涨的消息却在短期内不断传来，成为关注焦点。
然而值得注意的是，保定房地产市场以河北本地开发商为主，多数品牌房企并未选择在保定布局，而是更倾向环北京一小时经济圈内的香河、涿州、固安、廊坊等地。“任何房企选址时都最看重交通，我对涿州的兴趣比保定城大。”万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆此前表示。
目前看来，华夏幸福基业股份有限公司(600340•SH，以下简称“华夏幸福”)主打的产业新城已遍及固安、大厂、香河、永清、霸州、文安、广阳等多个县市，遍布北京一小时经济圈内的各区县，是环北京布局受益最大的开发商。而万科、富力等地产巨头在内的近20家品牌房企进驻香河，不仅自身受益，同时也对推动当地交通和配套设施不断完善起到了至关重要的作用。
华夏幸福环北京布局受益最大
在这一轮政策利好之下，业内普遍认为，深耕环北京十多年的华夏幸福基业将享受到最大的政策红利。从2014年2月26日至4月2日，华夏幸福涨幅为75.45%。有分析称，华夏幸福是“A股唯一直接、全面受益的标的”。
3月25日，华夏幸福公告称两家子公司在固安县竞得9块地，约19.8万平方米，总价接近13.5亿元。此前的2013年中，华夏幸福通过招拍挂方式在河北固安、大厂、廊坊、香河、怀来以及天津购入土地，总建筑面积近500万平方米。截至目前，华夏幸福在环北京共有12个园区。光大证券的一份研究报告称：“华夏幸福是河北固安及环北京区域最大的地主，这部分土地储备占到公司总储备的82%。”
另一则利好消息是，位于北京市大兴区和廊坊固安交界地带的首都第二机场确定于今年上半年开工，新机场周边将规划5条高速、2条城铁、1条轨道为主体的交通网络。而华夏幸福在距北京第二机场最近的河北固安和永清拥有约100平方公里的委托开发面积，升值空间被广泛看好。
2013年，华夏幸福实现销售额374.24亿元，同比大幅增长77.07%，在已公布全年业绩的地产类上市公司中增幅排名位居前列。华创证券分析指出，北京周边项目潜力依然巨大，构建了该公司未来5年增长的基石，基本保证了年均30%左右的增速。
申银万国分析称，华夏幸福2013年业绩大超预期，2014 年公司众多异地项目将进入销售阶段，预计其今年销售额仍将保持强劲增速。
除了区域内丰富的土地储备，在京津冀一体化落地过程中，“产城融合”的模式也有助于华夏幸福最大力度承接从首都导入的产业链，因而被业界看好。
以固安为例，2002年以前，固安地区生产总值不足35亿元，年财政收入不足亿元，发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名。2002年，华夏幸福进驻固安工业园区,为固安县量身定制发展方案，将区域的产业发展、城市功能、生态环境进行统筹规划。另一方面，还着力打造基础设施配套，以提升和完善城市功能和产业承载能力。目前，固安已形成生物医药、航天、高端装备制造、新一代信息技术、汽车零部件五大新兴产业集群。在产业与城市的相互促进之下，截至2013年12月底，固安全县地区生产总值突破100亿元，财政收入完成近30亿元，主要经济指标增幅高居河北全省前列。
就华夏幸福的发展轨迹来看，其园区布局和开发一向紧紧围绕北京周边展开。目前，华夏幸福主打的产业新城已遍及固安、大厂、香河、永清、霸州、文安、广阳等多个县市，遍布北京一小时经济圈内的各区县。
针对“京津冀一体化”提出后，华夏幸福后续会有怎样的发展计划，华夏幸福基业的相关人士对时代周报记者表示，目前政府政策尚不明朗，华夏幸福基业对应的战略部署还在规划之中，而且该公司即将发布年报，按证监会的规定，现在处于静默期，不方便接受采访。
但业界对华夏幸福未来普遍看好。多家分析机构认为，随着京津冀协同发展的推进，华夏幸福的储备土地价值将会得到大幅提升，来自北京的产业转移也将进一步加速，预计未来两年其招商服务收入将有70%左右的增长。地产业绩的高增长将支撑华夏幸福向产城融合的运营商转型。
“企业的选择主要是根据资源升值的逻辑，拥有资源的房企将会获得更大发展机会。从土地升值收益实现容易度来说，一定是先看地产公司，尤其是有成熟开发园区的地产公司，再看其他有大量闲置土地储备的上市公司。”广发证券研究员乐加栋表示。
品牌房企齐聚香河
自3月19日传出“京津冀三地已达成共识，初步确定将河北省保定市作为‘政治副中心’首选地”的新闻，这个小城一下涌入了来自全国的炒楼客户，楼市状态几近疯狂。
但据时代周报记者了解，虽然保定新盘市场供应较大，但都是河北省本土开发商，全国性的品牌开发商入驻较少。多数龙头房企对进驻保定城区兴趣并不大，而是更青睐以香河为首的京东区域，面向北京客源的意向更加明显。
香河地处京津经济走廊，距北京市中心45公里，距天津市中心70公里，距天津新港110公里。从香河出发，30分钟可达北京市中心或天津市区。目前，香河已有包括万科、富力等地产巨头在内的近20家品牌房企进驻。2013年，绿地国宝21城、富力新城相继开盘，均价在7500元/平方米左右。
万科、五矿联手打造的五矿万科城也将于今年下半年开盘，一期占地约195亩，位于香河现代产业园核心地段。北京万科对时代周报表示，万科始终坚持“盖有人住的好房子”，定位主流产品，伴随向服务型发展，做城市配套服务商。
五矿万科营销总监丁毅解释，选择进驻香河的原因是，香河目前是环北京区域的一个价格洼地，去年整个香河区域成交均价在6000-6500元/平方米。其次，香河的品牌开发商较多，富力地产、绿地集团等品牌开发商均已进入，城市配套相对成熟。
业内分析认为，在京津冀一体化提速的大势下，品牌房企的集中发力将激发香河的“马太效应”。
“从香河房价提升过程来看，绿地和富力等大型房企的进驻，交通和配套设施不断完善，这在某种程度上提升了香河的房价。”亚豪机构市场总监郭毅表示，因为香河已经有不少开发商进驻，不是没有房企进驻的区域，开发商虽不愿意做“拓荒者”，但是却倾向于在较为成熟的地区发力。
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