碧桂园违规用地疑云

2011-04-21 05:53:57

来源: 时代周报

在被誉为南京“西花园”的安徽巢湖和县，号称总投资60亿元的碧桂园如山湖城项目曾是当地官员招商引资的骄傲。如今这一项目却因违法用地成为“震源”，不仅被国土资源部重点挂牌督办，

本报记者姜燕发自安徽和县、南京

安徽巢湖和县，因距南京仅1小时车程而被誉为南京“西花园”。在这里，但凡提起碧桂园如山湖城，妇孺皆知。这个号称总投资60亿元的项目曾是当地官员招商引资的骄傲，也曾打着“像买白菜一样买别墅”的旗号强势席卷南京，创下佳绩。

如今，这一项目却因违法用地成为“震源”，不仅被国土资源部重点挂牌督办，还引发了和县官场“地震”。3月20日，安徽省政府发布通报称，如山湖城存在违法用地一案已查处完毕，当地13名官员被处分。

这也成为和县政府难以言说的痛，只要提到“碧桂园”三个字，当地官员恨不得立刻抽身逃离。

在案件查处完毕之后，巢湖、和县当地官员均希望此事可以画个句号。但时代周报在和县、巢湖、合肥、南京等地的调查中发现，各级部门的“躲闪”及碧桂园迟迟不能出示合法土地证令人疑窦丛生，而遭遇业主退房、索赔缠身的碧桂园，也正面临大规模违规土地重新合法化的漫长流程，此前的万亩规划恐将化为黄粱一梦。

人人自危的和县官场

碧桂园如山湖城位于安徽和县石杨镇内。2007年，碧桂园与和县政府签订协议，计划投资60亿元开发上万亩土地。

根据《土地管理法》规定，征用基本农田、基本农田以外耕地超35公顷的、其他土地超70 公顷的，需经国务院批准。但石杨镇政府征地数额远远超过这一标准。据安徽省政府办公厅通报，2007年6月至2008年7月，石杨镇镇政府在未办理农用地转用和土地征收审批情况下，共协议征收石杨社区、高关村等9个自然村共5471.1亩土地。其中，除安徽省政府批准后征收的427.27亩合法外，其余5043.83亩均为非法征收。

2007年6月和2009年8月，和县政府先后两期共将3034.89亩集体土地（其中耕地1248.09亩），违规出让给碧桂园。2007年6月，和县政府还违规收储1239.9亩国有农用地，7月便将其中的816亩出让给碧桂园，并对违规出让的土地进行非法确权、颁发了19本《国有土地使用权证》。

此后的2008年6月，和县政府又将1200.47亩集体土地违规出让给碧桂园，但未为其办理土地登记。在该项目被督察后，2010年8月和10月，和县政府分别责成和县国土资源局终止了如山湖城二期和一期土地出让合同。

两年内违规出让的土地规模惊人，但和县政府有关部门如何违规办理相关手续，这在安徽省的通报中无一字提及，当地有关部门对此亦讳莫如深。

但这些并非是和县政府违法违规事实的全部。尽管国务院早在2004年1月就要求暂停新的高尔夫球场建设，但和县政府与碧桂园仍然非法占地1117余亩，在如山湖城项目内兴建高尔夫球场和区域配套道路。2010年3月，针对碧桂园占地建设高尔夫球场等用地问题，巢湖市国土资源局曾向和县政府发函要求立即停止该项目建设，但截至当年7月，该项目仍在施工中。

在这起国土资源部重点督办的案件中，安徽巢湖市共有13名官员遭到处分。其中，临泉县委书记朱爱民（和县原县委书记、县长）被撤销党内职务，和县县委书记、县人大常委会主任吴桂林（和县原县长）被行政警告，巢湖市人大常委会党组成员、副秘书长许少春（和县原县委书记）被诫勉谈话，巢湖市人民政府副秘书长贾开明（和县原县委常委、副县长）被行政警告，巢湖市招标采购监督管理局局长何乐平（和县原县委常委、副县长）被行政记大过处分，和县国土资源局局长王朝明、和县体育局副局长丁庆莉被行政警告处分等。

和县官场一时间人人自危。时代周报欲向和县国土资源局及当地相关部门了解案件经过及处理结果，但无人愿意接受采访。相关人士表示，最清楚这起案件的是上级部门即巢湖市国土资源局，而巢湖市国土资源局办公室一位姓孙的主任称：“事情和县最清楚，即使我们掌握了解一些情况，也是和县当地提供的。”

“现在谁都不想惹这个事。很多事情，真正知道的人并不多，就是知道也不敢说。别人只要听到碧桂园头就大了。人人都怕，真的。现在处理了一些人，但有些人真正有多大的责任呢？”和县当地官员王斌（化名）无奈地告诉时代周报。

去年此案正在督察时，有媒体从和县督察局网站上找到一份该局副局长尹仁文5月18日给县委、县政府的“重点项目督查报告”。该报告中说，虽然如山湖城项目因违规占地受国土部门查处停工，但项目方自2007年起累计投入近25亿元，2009年实际入库税收4500万元，为地方经济发展贡献已经显现。项目方投资建设欲望强烈，但因土地证原因，严重制约了项目进程，急需县委县政府协调解决，确保项目顺利推进。

目前，和县督察局网站已无法打开。“因为这个问题，网站去年就关掉了。我们一开始也不知道碧桂园不合法，天天鼓吹，鼓吹项目进展多快，现在只要公开信息里牵涉到碧桂园，就直接删掉，怕惹麻烦。” 王斌说。

安然无恙的“中介人”

对于碧桂园如山湖城被查，和县不少官员都向时代周报透露出了同样一个信息—“碧桂园的问题，源于何帮喜的对头举报他贿选人大代表。碧桂园是何帮喜引荐来的，后来矛头转向土地问题，这是高压线，引起了国土部门的重视，这才引发一系列的问题。”王斌说。

何帮喜，安徽无为人，从一个小木匠到今日的“保龄球大王”，头顶着一系列光环：北京希玛企业集团董事长、北京安徽企业商会会长、全国人大代表、全国劳模等。

2010年1月8日，《中国青年报》曾披露何帮喜向原巢湖市委书记周光全多次“送钱”、顺利当上人大代表的事实。但令人疑惑的是，此后周光全因受贿被判无期徒刑，而何帮喜至今仍为全国人大代表。

若在北京希玛保龄有限公司官网“公司新闻”内仔细搜索，一篇名为《创新运作模式助推经济发展致力安徽中部崛起》的文章透露出何帮喜对成功引荐碧桂园的得意之情。其中称，“地方领导班子一致认为巢湖有非常好的旅游资源，但缺少资金开发，迫切需要大手笔”，何帮喜多次邀请碧桂园董事会主席杨国强来巢湖考察，最终将碧桂园引入安徽巢湖、芜湖、安庆等地，签订了数百亿元的合作协议。

2006-2009年间，经何帮喜穿针引线、安徽和县政府和碧桂园的这起共涉及万亩土地的违规出让交易，脉络已逐渐清晰。

早在2005年，何帮喜的北京希玛集团就有意在和县上马国家小球训练基地，总投资8亿-15亿元。时代周报获得的信息显示，翌年6月25日，何帮喜掌控的安徽希玛国信房地产公司便与和县政府签订了《如山湖国际旅游度假会议中心项目》土地出让合同，共获得国有用地6000亩（一次性综合净地价为3.5万元/亩）、集体用地4000亩（一次性综合净地价为2.5万元/亩），外加水库租赁3800亩，其中包括夹山关（如山湖）水库约3000亩（13万元/年）、吐儿桥水库约800亩（3万元/年）。

但仅仅过了5个月，当年12月5日，安徽希玛国信房地产公司即与碧桂园集团签订《如山湖国际旅游度假会议中心》项目协议书，将其获得的所有土地和水库租赁面积转让于碧桂园集团。在这份协议书中，“合同签订前，安徽希玛国信房地产公司何帮喜凭借人大代表、北京安徽企业商会会长身份的个人影响为碧桂园在安徽取得项目用地”的条款赫然在列。

2007年，小球训练基地建设获得了国家体育总局体竞字（2007）111号文件批复。打着小球训练基地的牌子帮助碧桂园拿地的何帮喜，另外得到了碧桂园支付的500万元办理小球训练基地批文的费用。

这年6月，碧桂园、和县政府、何帮喜公司重新签订了合同。新合同约定，拿到10000余亩土地的碧桂园，需向和县政府支付73元/平方米的费用，但和县政府还需返还“中介”45元/平方米。此外，碧桂园以每年20万元的价格租赁如山湖水库（3000亩），每年10万元的价格租赁吐尔桥水库（800亩），两个水库和县需每年各返还给“中介”7万元。

这些合同数据虽未得到和县政府的最终证实，但和县当地官员表示，基本事实属实。

但令人意外的是，此次安徽省政府办公厅通报的处理结果，对何帮喜的中介人行为只字未提。一位知情人士向时代周报表示：“何帮喜一直未被搞倒，是因为上面‘有人’。这次处理层面就到和县官员，和县政府就是替罪羊，小地方哪敢批这么多地。”

地方招商冲动得与失

对于此次和县政府的违法征地供地，和县一位不愿具名的官员称：“从出发点看是好的，是为了促进地方经济发展。从上到下，领导一直要求任何事情要有创新意识、开拓精神……”

当地一位曾接触过该案的官员也持相同看法。“一个地方除非不干事，（否则）肯定要想办法变通。招商引资这块大家都在争抢土地，没有项目的话财政怎么维持呢？这就是原始的冲动力。特别是经济欠发达地区，如果平铺直叙很难赶上别人，必须步子加大。”

当地官员对碧桂园的重视，从2010年4月石杨镇党委书记、镇长李自祥接受《江苏经济报》采访时传递出来的信息可窥一二。李自祥说：“预计，整个如山湖城项目可以带来超过10个亿的税收。”

该报在同一篇报道中还介绍道，如山湖首期体育地产项目2009年10月初开盘实现销售收入13亿元，完成税收6000万元。而按照如山湖城项目的开发计划，2010-2013年，该项目每年还将开工建设约100万平方米的住宅，年销售额预计达约40亿元。

6000万元，与上文和县督察局出具的4500万元相比虽有不小的出入，但石杨镇财政收入从2006年的967万元，升至2009年的7566万元，碧桂园的贡献不可抹杀。“政府当初肯定是欢迎这样的企业来。”王斌说。

和近些年频繁发生的强拆行为一样，强拆和强征等违法行为，也在和县政府出让的万亩土地上演。在石杨镇高官村的安置小区，因碧桂园项目而被强征土地的失地农民说，有些人只拿到了4万元的赔偿，最高者也仅有17万元。而以此为代价，这些失去土地的农民只能靠外出打工勉强度日。很多人于是就去了碧桂园的工地。碧桂园如山湖城项目被查处后，工地处于停工状态，又在失地农民中间引发了连锁反应。

而因对补偿的不满，未在征地协议上签字的高关村大周周一（1）组的很多村民，在时隔4年后仍未得到征地补偿。几日前，以周正友、廉以圣为代表的村民，还将和县政府告到了法院。

用地合法化疑云

此次督办结果通报之后，网络上出现了“违规用地案落定，碧桂园安徽项目恢复合法身”的报道。据《每日经济新闻》报道，碧桂园人士表示，“今年3月初，如山湖城项目已建设工程所占土地重新挂牌出让，此次出让的土地性质已全部转为建设用地，碧桂园完善了相关的土地手续，并于3月15日取得国有土地使用权证。”

4月20日，碧桂园相关人士在接受时代周报采访时也表示所有土地证已取得。但是，碧桂园是否真如该人士声称的所有土地均已合法，抑或只有部分土地合法？目前，没有一个部门可以公开出示土地出让结果及批号。

和县招标采购网显示，宗地编号为“和国土告字[2011]2号”的石杨镇如山湖路土地出让面积为14.2033万平方米，用途为“住宅、商服、公共服务”，出让起始价为35931.15万元。该地块挂牌时间为2011年2月18日至3月1日。

但和县国土局并未公告该地块出让结果及国有土地使用权证，和县招标采购网、巢湖市国土资源局网站也均查询不到地块出让结果。对此，和县国土资源局通过和县外宣办给出的解释是：“招拍挂已经结束，不存在任何瑕疵，这个在省国土资源厅已经备案，由国土资源部批准的，可以打电话咨询国土资源部或省国土资源厅。但超过7公顷的话系统自动屏蔽，网上显示不了。”

安徽省国土资源厅土地利用处工作人员，则否认了上述系统无法显示的说法，并称未接到备案。

4月18日，国土资源部召开新闻发布会，其中公布了和县违法征地批地案件。国土资源部新闻处处长谢晖在接受时代周报电话采访时表示：“我们挂牌督办案子，已经处理人和事了，从我们角度讲已经处理到位。后续如何处理，不管是罚款、补办手续、恢复原状、出让，都是当地业务部门来做。各级国土部门互相推诿的做法可能不太合适，但如果开发商和当地国土部门都不对外公布，或许有难言之隐。如果办完了，开发商手里有证的话，业主也可以要求出示。”

4月9日，时代周报以购房者身份前往如山湖城售楼处，仍有三三两两的客户前来了解情况，待发展用地上停着施工吊车，不少工人正在进行已建成房源的细节装饰、园林等工作。已经建好的高尔夫球场在去年“风声正紧”时拆掉改种萝卜、白菜，如今大片地皮已种上了各种树苗，但去年售楼处内张贴的10余张国有土地使用权证已不见踪影。

对于该楼盘哪些地合法，今后是否继续按照此前规划的上万亩打造，工作人员均表示不清楚。

一位知情人士向时代周报透露，“如山湖城项目还有一部分确实没有拿到土地证，指标不可能一下都批，在等指标，需要通过时间消化。”

由于和县距离南京仅1小时车程，如山湖城的业主多为南京购房者。在该项目被查处后，碧桂园也陷入了业主大量退房和索赔风波中。

对于如山湖城此前规划的上万亩用地，以及目前合法化流程到底进展到哪一步，和县当地官员表示：“这个案件对和县政府和碧桂园都是血淋淋的教训，现在任何部门都不敢冒险，也不可能去担责任。碧桂园方面也承受了巨大的压力和重大经济损失，现在进退两难。至于以后的规划，现在县委书记吴桂林天天开会强调，今后土地程序一定要合法化。”

正略钧策顾问刘争认为，碧桂园跟安徽省关系较好，不仅投了很多项目，也捐了很多钱，因此这些地的合法化不是问题，但如果流程拉长，将使开发周期延长，影响很大。

碧桂园2010年财报显示，如山湖城项目总建筑面积100.0756万平方米，目前在建面积54.7118万平方米，已预售23.9623万平方米；持做未来物业发展的面积为35.3887万平方米，预期2011年第二季度开工。

但碧桂园并未披露该项目2010年曾被叫停，也未披露该项目违规土地证被收回及后期潜在的风险。

不仅在和县，碧桂园在江苏句容、湖南张家界、内蒙古等地也陷入了拿地风波。刘争称，碧桂园都去一些其他开发商不愿去的不发达省份的三、四线城市，碧桂园帮当地政府修建基础设施、五星级酒店，改善当地城市形象，提升政府政绩；作为回报，碧桂园以极低的价格获得大量土地。但因当地消费低，低价拿地的碧桂园2009年毛利仅20%多，业内罕见。

“这种低价大规模拿地模式往往拿不到台面上来，土地违规问题被逐渐曝光，给企业品牌带来影响。现在也有很多开发商逐步往三、四线城市渗透，碧桂园对当地政府的诱惑力减少，议价能力越来越弱化，而且土地招拍挂流程越来越透明，今后这种大盘扩张模式难以维系。”刘争说。

土地违法违规•数据

2010年

土地卫片执法检查发现违法违规用地3.42万宗，涉及土地面积73.35万亩，其中耕地27.45万亩，有13个省(区)违法占用耕地超过1万亩。

交通运输项目违法用地面积33.93万亩，其中耕地15.62万亩，分别占全国违法用地面积和违法占用耕地面积的46.27%和56.89%，主要集中在公路、铁路两个行业。

从2010年的土地督察结果来看，共处理相关责任人8612人，移送司法机关追究刑事责任968人，共有265名地方官被约谈。

2011年一季度

全国违法违规用地行为同比上升3.7%，涉及土地面积则较上年下降1.6%；一季度全国发现违法违规用地行为9832件，涉及土地面积7.3万亩；其中耕地2.6万亩，同比分别上升3.7%、下降1.6%和上升2.5%。