20家房企商业地产大比拼：资产模式由重转轻，考验运营能力

刘婷

2021-10-26 18:18:17

来源: 时代周报

商业板块考验房地产企业的运营实力

房地产行业进入下半场，“买地―卖房―买地”的传统开发模式变得不再可行。

房地产企业积极布局运营赛道，在商业运营板块寻找第二增长曲线。

房企布局商业赛道有多重考量。一方面，“三道红线”落地后，房企融资明显受限，市场对于房地产增量规模预期减小，自持类的商业地产不受周期波动影响，市场预期向好；另一方面，在扩大内需政策的带动下，消费规模稳步扩张，消费结构向中高端持续升级，商业地产发展迎来新风口。

与地产开发业务不同，商业板块考验房地产企业的运营实力。

城市发展走势、交通规划趋势、片区人流量预判等因素，均是决定一个商业项目成败的关键。

商业运营是一门慢生意，投资大、周期长、回报小。

10月20日，时代传媒2021中国地产时代百强榜的子榜《2021中国商业地产价值榜20强》（下称《榜单》）重磅出炉。《榜单》依托时代传媒旗下的时代数据地产百强数据库，以地产商在商业地产项目上的布局及其影响力、运营方面和发展前景综合打分，以反映各家房地产企业的商业运营水平。

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5家企业半年营收突破25亿元

商业地产标杆万达商管，近日迈出关键一步。

10月11日，万达商管境外首次公开发行股份审批，并获证监会发布受理通知。

证监会受理函被业内俗称为“小路条”，是赴港股上市的关键一步。此后，万达商管可向港交所递交上市申请表格，进入港股IPO的实质性阶段。

万达商管上市后将进一步打通融资渠道，巩固市场地位。在《榜单》中，万达集团以上半年商业营收227.8亿元位居榜首，是同期唯一营收超百亿元的企业。

在商业营收指标上，2021年上半年，《榜单》前5企业均突破25亿元大关。其中，华润置地、新城控股、保利发展、富力地产分别实现营收82.8亿元、39.38亿元、30.84亿元和25亿元。

从品牌酒店运营个数看，富力地产以运营91家酒店领跑；万达集团共运营85家酒店，绿地控股则为70家。

《榜单》数据显示，今年上半年，旗下品牌商场和综合体个数超过100个的企业有3家。万达集团为208个、新城控股为114个、印力集团为100个。

商业赛道入局者持续增加，房企之间的竞争愈发激烈。今年以来，多家企业明确提出商业板块发展目标。

华润置地管理层人士曾在业绩会上表示，未来以购物中心为代表的投资物业是华润置地重点发展的业务板块，未来两至三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。世茂集团则将商业作为“大飞机战略”的重要一翼。今年上半年，世茂集团商业板块迎开业高峰，成都世茂广场及厦门集美世茂广场相继开业，深圳世茂深港国际中心商业部分亮相。

轻资产模式成行业共识

近年来，商业地产逐渐摆脱重资产模式，走向轻资产运营。

2017年，万达集团开始对业务进行拆分，万达商管和万达地产集团成为两个独立的板块。2019年年初，大连万达集团股份有限公司董事长王健林表示，万达商业要剥离所有房地产业务，成为彻底的商业管理运营企业。截至目前，万达商管旗下已无房地产开发业务。

轻资产转型路上，龙湖集团是行动派。2021年3月9日，龙湖商业宣布全面启动轻资产模式；5月初，龙湖商业签下华东第一个轻资产项目。在区位选择上，龙湖商业项目重点布局在一二线城市的主流交通节点。

除此之外，新城控股、宝龙商业、华润万象生活等企业，均有商业运营、增值服务和管理输出等轻资产运营板块。

中国指数研究院研究人士认为，商业运营板块要大力发展轻资产，已成为商业地产企业的共识，“重运营、轻资产”和数字化转型成为行业重要趋势。同时，随着商业地产赛道热度逐渐升温，为避免同质化竞争，商业地产企业也在拓展模式、空间布局上存在明显差异，有助于市场形成百舸争流的良好格局。