花样年求稳降负债彩生活谨慎扩规模

刘婷

2021-09-07 08:46:59

来源: 时代周报APP

文/刘婷

今年年初，花样年（01777.HK）董事会主席、彩生活(01778.HK)董事会主席兼首席执行官潘军重回一线，提出带领花样年和彩生活回归高增长发展阶段。

半年过去，花样年和彩生活“二次创业”效果仍未完全达到预期。

8月26日，花样年和彩生活举行2021年中期业绩发布会。

报告期内，花样年合同销售金额约为281.2亿元，同比增长60.6%。此前，花样年将全年销售目标定为600亿元。

尽管上半年销售额录得大幅增长，但业绩仍未达全年目标的一半。对此，花样年管理层人士表示，公司下半年仍向着全年目标努力。

截至6月30日，彩生活合约管理总建筑面积达到5.64亿平方米，仍位于行业第一梯队。但与过去成绩相比，彩生活规模并未扩大。2018年突破5亿平方米后，彩生活已连续4年维持“5字头”规模体量。

潘军在业绩会上表示，经过一年半的调整，彩生活已完成基础平台优化，到今年下半年和明年上半年，彩生活会进行相应的第三方全委业务拓展，重回增长轨道，实现了有质量增长。

花样年降负债

上半年，花样年开发效率明显提升，新项目从拿地至开盘周期缩短至7.1个月，上半年获取的项目预计大部分于年内开盘。

随着市场逐渐恢复，上半年地产企业销售额均录得大幅增长，花样年也不例外。

报告期内，花样年实现合同销售金额281.2亿元，同比增长60.6%，在上半年地产百强榜单中排67名，较2020年同期提升两名。

在盈利表现上，花样年表现平平。上半年，花样年毛利录得22.77亿元，同比下降26.7% ；毛利率约为20.8%，与2020年同期的33.6%相比下滑38%。

对毛利率下滑原因，花样年执行董事兼首席财务官陈新禹表示，毛利率下滑是行业趋势。花样年上半年入账以历史项目为主，所在区域售价低且限制利润率，对整体毛利率产生一定影响。

“未来随着高单价项目入账，旧改也有确收，公司毛利率守住目前水平没有问题，还有机会继续往上恢复。”陈新禹预计，花样年全年业绩会呈现稳健增长趋势，年报会比中报有更明显的正向变化。

“三道红线”之下，降负债是房企首要任务。据媒体报道，花样年计划处置多地项目，青岛、合肥和成都部分项目在洽谈出售，以优化资产结构。

潘军在业绩会上表示，房地产进入下行通道，花样年在处理资产，包括长期类投资项目，如商场和酒店。处置此类项目对花样年而言只会减少负债，增加现金流，不会影响到经营规模增长。花样年在青岛田横度假区的商业和住宅项目已完成财务投资者内部审批，财务投资金额17亿元，预计9月收到款项。

贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，花样年剔除预收款后的资产负债率为72.7%、净负债率为74.8%、现金短债比为1.59。由此，花样年2021年中期指标一项超阈值，保持“黄档”行列。

彩生活回归基础服务

“经过一年半的整合后，公司可以进行相应的第三方业务拓展，重新回到增长的轨道上来。”彩生活业绩会上，潘军表示，未来彩生活会适度关注收并购，规模也会适度扩张。

作为“物业第一股”，彩生活规模长期位居行业第一。

但随着碧桂园服务、融创服务、雅生活等头部物业企业上市，彩生活龙头地位受到挑战。

保住规模，是当下彩生活最重要的课题。

截至今年6月末，彩生活在管面积为5.531亿平方米，同比增长0.26％，合约面积为5.649亿平方米。与同行头部企业相比，彩生活增长速度明显落后。可供对比的是，同期碧桂园服务在管面积为4.29亿平方米，同比增长约34.33%。

业绩会上，投资者寄希望于彩生活规模增长，并提出多个相关问题。

对此，潘军指出，从去年开始，彩生活管理层牵头对公司管理架构进行了调整，取消以往“原汤化原食”做法，将二级集团进行相应地重新规划，分成“六大战区、两个特区”，完成总部精简、统一归属，加强事业部最终落地能力。

潘军表示，未来彩生活将走内涵式增长和外延式增长两条路线。

内涵式增长指公司资产负债率下降，变得更健康；外延式增长指公司要走出自己的道路，围绕民生问题提高专业服务。

事实上，彩生活是全行业进行收并购最多的物企之一。上市前，彩生活已兼并89个物业公司。上市后，它又收购了125家物业公司。彩生活规模扩大，不过亦因投后管理欠缺，基础服务水平备受质疑。

彩生活管理层人士表示，过去一段时间，彩生活对物业管理项目进行梳理，主动去掉效益差的项目，同时拓展一些单价较高的项目。未来，彩生活的工作重心将重新回归基础物业服务。

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