万科跟投机制大调整背后：近30家房企员工喊跟不动，行业调整带来亏损风险

刘婷

2021-06-15 17:18:43

来源: 时代周报

万科此次将非开发业务的跟投人员范围扩大到管理层

作为房地产行业首家推行跟投制度的企业，万科（000002.SZ；02202.HK）准备调整跟投制度的游戏规则。

6月14日，万科A发布《第十九届董事会第九次会议决议公告》（下称《公告》），拟对2020年5月提出的《关于补充完善复杂项目及非开发业务跟投机制的议案》（下称《议案》）进行修订，将近年来开展的非开发业务，包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务纳入跟投范围。此外，万科还对非开发业务跟投机制的跟投人员、权益比例、参与方式等方面做出新的规定。

图源：视觉中国

6月15日，万科相关负责人对时代周报记者表示，跟投机制是事业合伙人机制的重要组成部分，对公司业绩的持续增长起到重要作用。

跟投机制一度是房企提升销售规模的助推器，通过“利益共享”大幅调动员工积极性，实现业绩跃升。但随着楼市调控政策打破市场单边上行格局，跟投亏损风险增加，员工跟投积极性降低。

“非开发业务需要长时间运营，且回报率相对更低。”6月15日，一名万科非开发业务人士对时代周报记者表示，跟投经营性业务需要做好至少投资5年以上的打算，多数多元化业务前几年是亏本的。员工跟投，需要有充足的自有资金。

董监高纳入跟投范围

2020年5月，万科第十八届董事会第三十次会议审议通过《议案》，明确了复杂项目和非开发业务的跟投机制。此次《公告》，是对《议案》的补充修订，拟对非开发业务的跟投机制进行迭代。

万科表示，本次修订的目的是加快非开发业务发展，充分激发非开发业务经营管理层及核心员工的“当家人”意识，稳定和吸引人才，并推动公司内部资源协同，实现“一盘棋”长期稳健发展。

时代周报记者对比发现，万科此次将非开发业务的跟投人员范围扩大到管理层。此前，万科非开发业务跟投人员范围为，除公司董事、监事、法定高级管理人员之外的其他员工，以复杂项目所在事业集团（BG）和非开发业务所在事业部（BU）的员工为主。

此次修订，万科将包括董事、监事、法定高级管理人员在内的所有员工纳入跟投范围。

6月15日，一名接近万科的人士对时代周报记者表示，让董监高参与跟投，或是为了表达集团对于新业务的重视。此次跟投机制修订尚需通过股东大会审核，各新业务具体的跟投方案细节，将在此次机制框架下，根据业务具体情况后续设定。

值得注意的是，《公告》首次披露了万科非开发业务跟投的参与方式。

员工跟投的方式包括但不限于直接持股，通过设立合伙企业、有限责任公司、信托计划、资产管理计划等其他符合法律法规的方式持股。取得股权的来源包括但不限于受让相关下属子公司股权、认购下属子公司新增股权或与万科共同投资新设立的公司。

与开发业务相比，万科非开发业务跟投权益明显提高，权益比例、跟投上限等指标实现翻倍。

万科住宅开发项目跟投人员直接或间接持有的项目权益比例合计不超过10%，单一跟投人员直接或间接持有的项目权益比例不超过1%。对于万科股权比例低于50%的项目，跟投人员直接或间接持有的项目权益比例不超过万科在该项目所持权益比例的20%。

《公告》指出，非开发业务跟投人员直接或间接持有的业务权益比例合计不超过20%，单一跟投人员直接或间接持有的业务权益比例不超过3%。对于万科股权比例低于50%的业务，跟投人员直接或间接持有的权益比例，还需不超过万科在该业务所持权益比例的40%。

上述万科负责人对时代周报记者表示，拟推进非开发业务跟投，能激发孵化成长期非开发业务经营管理层和骨干员工的责任担当意识，也表明公司期望孵化成长期业务实现有质量发展的决心。

房企员工跟投意愿下降

房价高歌猛涨的时代，跟投机制能最大程度调动员工积极性。但当市场进入调整和下行周期，“成就共享”就变成“风险共担”，开发业务跟投制度的困难逐渐显露。

“全国前50强房企，接近30家设置了跟投机制，都出现跟不动的现象。”2019年6月，万科总裁兼首席执行官祝九胜透露，由于“劣后机制”，公司分红会分完股东再分给员工。另外，约60%员工拿到分红后会继续跟投，到手的现金不多。

6月15日，一名TOP5房企投拓人士对时代周报记者表示，市场下行时，房企跟投处境颇为尴尬。三四线城市的盈利预期不大，多数员工不考虑跟投。但员工还是看项目的情况做决定，一二线城市门槛高，跟投其它城市怕亏，如果手头不宽裕，多数人不愿意跟投。

与开发业务相比，非开发业务受调控影响较小，预期稳定。但非开发业务投入成本大、回报周期长等问题，将影响员工参投的积极性。

“这种新业务多是重资产、回报周期长、IRR（年化内部收益率）低于住宅开发的。真正愿意跟投的人都是深度介入业务的，不然没信心跟投。”有行业人士表示，“跟投不能低于净资产，不如现价买股票，买卖时间更灵活，还能打新”。

上述万科非开发业务人士也对时代周报记者表示，目前万科非开发业务跟投相关细节未出，还需进一步观望。