首付57万起，拿下南沙三房，怕不是做梦？

唐洛

2021-04-16 15:46:07

来源: 广州房产

来源：广州房产

所谓疾风知劲草，烈火见真金。

最近两周，市场的焦点，毫无疑问是政策的变化。

就在月初，广州颁布“穗六条”，新政涉及多项内容，包括严打人才购房资格造假；同时，将人才购房的限售年限提至3年。

除此之外，银行首套、二套利率也在上浮，对首付款的来源审查也步步趋严。

可以说，未来的市场将更加理性和稳定，但对购房者来说，只有当潮水褪去，才能发现真正的好项目。

上周六，在严苛的市场挑战下，位于南沙网红盘的佳兆业凤鸣山推新，依然受到买家的热捧，当中，76平方米三房供不应求。

推售现场是这样的：

|佳兆业凤鸣山开盘现场

没错，人头攒动。

让市场出其不意的，为什么是佳兆业凤鸣山？又为什么是76平方米的三房？归纳而言，就是该户型满足了市场对品质、性价比和高成长性的渴求。

一、190万起，总价低一点，成长空间大一点

我们先来看看性价比，任何时候，这都是关键的指标。

那么，190万总价，诱惑力体现在哪里？

一方面是首付低，57万起就能拿下，另一方面，则是性价比，不信，看对比！

来看几个数据的对比：

克而瑞数据显示，2021年，广州一套三房的成本为284万，而南沙的套均成本，也不低，为267万。

| 2021年广州中心区+黄埔、南沙三房成交套均金额

与南沙的平均水平相比，佳兆业凤鸣山76平三房，总价最高降低了77万，几乎又是一套房的首付。

横向对比个盘，南沙在售30多个住宅数据显示，三房总价低于这个数字的项目，寥寥无几。

总价门槛低，预留足够的成长空间，未来二手市场也是如此。

二、76㎡三房，设计极致一点，溢价空间大一点

高成长性的资产，当然离不开产品力。

76㎡三房，有两个关键词，一个是三房，一个是76㎡。

为什么是三房，不是两房或者四房？
这与市场的需求量有关。克而瑞数据显示，最近10年，广州三房成交量总体走高，尤其是2020年，一举成交56206套，达到10年来的次高峰，比2019年多出1.5万套。

| 最近十年广州三房成交数据一览来源：克而瑞

显然，三房仍然是大多数购房者的至优选。而朝气蓬勃的南沙，未来将成为年轻人的主战场，小户型三房的需求量是毋庸置疑的。

不过对佳兆业而言，洞察到市场趋势不是最重要的，更重要的，是拿出了足够极致的三房。

建筑面积约76㎡，比全市三房套均面积，南沙的三房套均面积均降低了24㎡，

| 2021年广州中心区+黄埔、南沙三房成交套均面积

经过2020年市场的洗礼，我们会发现，越极致的户型，未来在二手市场上更能打。

来看经典的示例：
万科金色梦想和中海誉城，为科学城东部相邻的两个住宅，同样是75-79㎡的建筑面积，万科做到了三房，而中海只设计了两房，前者比后者的成交单价高出2000多元/平方米。

| 来源：链家

又比如在广钢新城，建面约89平方米的四房，比建面约85平方米左右的三房，售价至少高出五六千元/平方米。
相近的面积，多一个房间，使用周期更长，未来也更能经受市场的考验。

而且，佳兆业建面约76㎡三房不仅坐拥强大的功能，在居住品质上也丝毫没有退让。

我们先通过一张户型图，看看它是一个怎样的空间？

如图所示，户型为2+1房的设计，储藏间+阳台，完全可以合并成一个房间，主人房、老人房、儿童房一个不缺，满足三代人的居住需求。
如果仔细研究，还会发现诸多亮点。
比如，入户花园的惊喜，又比如景观阳台的尺度；同时，主卧以及老人房，都有飘窗，一本书、一杯茶，便可以享受午后的惬意。

厨房是受欢迎的L型设计，充分照顾到烹饪时的动线，洗菜、切菜、烹饪一气呵成。

|厨房示意图来源：视觉中国已获授权

甚至洗手间做到了三分离，将洗漱的功能剥离出来，减少一家人早上使用洗手间的冲突。

什么是硬核产品力？这就是。

三、超200万规模，旧改猛一点，蜕变快一点

除了门槛以及产品力，项目所在的地段，以及坐拥的配套资源，也在为其高成长性加持。
南沙，用一个词来形容，那就是天之骄子，是广州向海而生，拥抱大湾区的唯一机会，可以说，南沙在很大程度上，决定了广州的想象力。

但南沙的面积达800平方公里，不同的板块分工不同，其中，咽喉部分的黄阁，不仅是南沙的经济名片，掌握着千亿汽车产业集群，区位优势也有诸多傲人之处。

摊开地图，如果驱车，从广州中心区进入南沙，第一站便是黄阁，同时，其又位于庆盛、蕉门河、明珠湾三大核心板块的中心。

| 黄阁区位示意图

在功能定位上，相较于代表枢纽的庆盛，政务中心所在地蕉门河，以及南沙的商务名片明珠湾，黄阁则是南沙品质居住区，承接各类人才的高标居住需求。

交通也是四通八达，黄阁坐拥“4高铁+4地铁+3高速”，地处核心的佳兆业凤鸣山，通过接驳可到已开通的地铁4号线黄阁站、或者黄阁汽车城站，直达金融城、琶洲。项目前往规划中的15号线亭角站，也比较方便，而通过这条南沙环线，又能与18号线、22号线换乘。

说到区域的发展潜力，还少不了城市更新的力量。数据显示，黄阁已经招标的旧改就达到约211万㎡，连片改造，气势如虹。
随着旧改的推进，大量的空间被释放，产业腾挪，配套崛起，人口引入，未来可期，不是吗？

|黄阁亭角旧改实景图摄影：广州房产细鹏

旧改带来的动能，广州并非没有可参考的案例。

10年前启动改造的杨箕村，其蜕变的完成，也带来了片区价值的上涨。住宅东山新天地，目前二手放盘价在10万左右，旁边的东堤湾，今年二手价在名校加持下，也到了10万/平。（来源：链家）

四、广大附加持，学区牛一点，动能强一点

佳兆业凤鸣山，还有优质学区的赋能。

项目3公里内云集了多家中小学，3月份，在南沙教育局披露的2021招生政策意见中，佳兆业凤鸣山被划入广大附中南沙实验学校的地段。

|来源：南沙教育局

关于广大附中，很多家长也许都不陌生。作为广州传统的名校，多少爸爸妈妈挤破头想进入。

备注：佳兆业凤鸣山入读哪一所学校，以及周边各大学校的招生政策，请以教育局的最终落地方案为准。

五、楼下就是商业Mall，业态丰富一点，战斗力爆一点

外部资源丰厚是一方面，项目本身的附加值，也令很多买家倾心不已。

这是一个建筑面积超46万平方米的大型社区。

大规模，意味着有足够的空间打造相应的配套，比如约7.8万平方米的大型商业，等同于广州K11的大小。

| 佳兆业凤鸣山商业效果图

特别值得一提的是，商业将由开发商佳兆业自持运营，引入集团自有品牌精品超市、IMAX巨幕影院、复合书店和高端宴会厅等业态，剑指一个摩登的打卡胜地。

关于佳兆业的商业运营实力，在深圳、广州有多个项目可以充分领略，比如深圳佳兆业环球金融中心，佳兆业金融科技中心，而广州则有佳兆业广场、佳兆业城市广场等。

家门口就是独立的商业Mall，这是大多数购房者都梦寐以求的。而配置商业中心的住宅，价值往往也更高。

比如，位于珠江新城的凯旋新世界，楼下就是广粤天地，目前二手挂牌为16万/平，2011年时其网签均价不过5.5万/平，10年时间，每平方米增值10.5万。其售价也要高于旁边的海滨花园、南国花园等项目。（来源：链家）

|凯旋新世界·广粤天地实景图

六、围合式设计，园林更优秀一点，跃升力劲一点

虽然大多数项目都有园林，但是佳兆业凤鸣山的园林从规模到设计，都是出挑的一个。
来看一张效果图：

|佳兆业凤鸣山效果图

作为一个综合体社区，项目涵盖洋房、叠院、商业mall以及幼儿园四大业态，容积率只有3.3，低于同板块的多个项目。

洋房与洋房围合而成，保持了建筑的秩序感，同时，又成全了整体性强的围合式园林。

如此一来，楼间距更大了，最大约91米，通风、采光、视野都没有阻碍。

同时，项目坐拥建面约4万㎡双公园，其中，社区中央园林建面约1.5万㎡，涵盖成人儿童双泳池、健康运动跑道、儿童玩乐休闲区等等；门口的市政公园更是达到建面约2.5万㎡，打造了全龄化的休闲运动场所，甚至规划了人性化的宠物乐园。

下楼是公园，走出家门还是公园，这样的生活在广州，是不敢想象的。

| 公园生活，健康、诗意来源：视觉中国已获授权

显然，这是一个无论是地段、户型、社区配套还是门槛都诱惑力十足的产品，成长性不言而喻，即便是在复杂的背景下，也有足够的能量迅速蹿红，成为不折不扣的明星款。

好了，如果你也在寻找一个机会，一个被市场充分检验的产品，有什么理由不珍惜呢？

最后，房产君提醒，就在本周末，建面约76㎡的网红产品将全新加推，除此之外，还有建面约87-108㎡的三房四房可选，各位不妨提前预约席位。