上海调控降温楼市:中介连夜筛选违约房源,购房者观望

2021-01-22 13:20:33

时代周报记者 李静

“有套316万元的房子被卖掉了,客户离婚购买,付了10万元定金,还没有网签。因新政策影响无法继续交易,重新挂牌销售。”1月22日上午9点半,上海房屋中介刘亮(化名)的工作微信群炸开了锅。

1月21日晚间,上海市住建委、上海市房管局等8部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下称《意见》),从增加土地供给、打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限、优先满足“无房家庭”购房等多方面加强市场调控。该《意见》自1月22日起实施。

“所有房源都要再‘清洗’一遍。”刘亮告诉时代周报记者。他所在的中介公司因上海昨日深夜发布的楼市调控政策,立刻开始盘整房源。另一名房产销售中介表示,“1月22日上午,已经有十几套房源因违约导致无法交易。”

组合拳打击投机炒房

2020年的上海楼市可以用“火爆”来形容。

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易居研究院数据显示,2020年,上海新房销售金额超5000亿元,成交均价为56234元/平方米,同比上涨3.2%。有机构统计,2020年上海“千人摇”项目达到26个,新房整体认筹率为120.4%,而2019年还不足40%。

近一个月,上海二手房市场“疯狂躁动”,价格一再上涨,房东“跳价”、毁约等现象频发。

“买房的第二天,中介就告诉我同类型的房子比我买的价格又贵了70万,一周涨个50万也很正常。”2020年12月刚在上海购入一套学区房的张丽(化名)告诉时代周报记者。

房地产市场不断升温,上海监管部门果断出手调控。

此次发布的《意见》共计10条,其中包括打击“假离婚”购房的举措。《意见》指出,严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

此次房地产调控新政还调整了增值税征免年限,将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

上海市要求严格执行差别化住房信贷政策,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度,严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

同时,上海将完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。

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此外,上海还将优化土地供应结构、增加商品住房用地供应,坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格;并开展房地产市场秩序专项整治工作,加大联合整治执法力度,形成执法合力,严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

不排除调控加码可能

1月22日,上海中原地产市场分析师卢文曦对时代周报记者表示,近期上海楼市持续高温,打新热、房东连续跳价、市场躁动情绪,均对楼市稳健运行造成影响。3、4月的“小阳春”行情将至,上海及时出台政策可阻止市场中的乱象,同时稳定市场情绪和预期。

在卢文曦看来,有关部门需规范市场秩序和宣传管控。最近市场升温和舆论导向有一定关联,尤其是一些煽动性宣传助推市场交易热,预计加强管控后,躁动情绪会缓解。

新政之下,购房者观望情绪渐增。“有些还没有买到房子的朋友打算周末再去看看房源,有想买房投资的朋友就不打算买了,算了一下,不划算。”1月22日,张琳(化名)告诉时代周报记者。

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当天,中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者分析,上海的调控是在市场明显上涨的基础上,对短期市场有降温作用,但并未影响这一轮上涨的根本原因,所以具体效果需要看针对打新潮及经营贷的调控政策与执行力度。

张大伟称,这一轮上海房价上涨的主要原因是打新潮与学区房,另外少数经营贷也推波助澜。整体看,上海的这次调控政策对抑制房价有一定作用,但程度相对有限。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,政策对于那些想通过“假离婚”来获得购房资格,以及通过“假离婚”来获得首套购房资格的人,都会产生直接遏制作用。2020年已经有不少城市堵住“假离婚”漏洞,上海这次收紧信号也十分明确。

除新房市场,《意见》对上海二手房市场也将产生一定影响。

刘亮对时代周报记者直言,购房者的降价预期正在积聚,观望或会持续一段时间。市场或出现价格博弈,短期内导致交易量减少,库存增加。

“由于增值税免征年限延长,短期内交易成本难以转嫁到下家,价格有重新磨合的过程。收紧政策出台后,市场预期会转变,短期二手房价格会理性回归。当然,政策储备中还有很多工具未使用,比如限售等。”卢文曦表示,若3、4月期间,上海楼市仍持续升温,“不排除调控加码的可能”。

张波指出,10条新政出台并马上落地实施,是政府部门对上海楼市近期非理性升温的快速反应,也是后续调控持续收紧的信号。这些政策落地后,如果市场的非理性情绪没得到有效缓解,部分区域二手房房价仍被恶意炒作,未来还会有持续性政策跟进落地。

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