2020年土地市场盘点:居住用地成交额突破6万亿 限竞房政策延伸至三线城市

刘帅
2021-01-08 20:21:18

时代周报记者  刘帅

回望2020年的土地市场,从年初的短暂停摆,到年中的熙攘热闹,从8月份的急转直下,到年尾的平稳过渡,土地市场似乎逐渐走出了疫情的影响。

贝壳研究院近期统计整理数据显示,2020年全国居住用地成交金额突破6.1万亿元,同比增长14.6%,其中成交规划建面19.4亿㎡,累计同比增长0.3%。

这其中既有2020年上半年土地政策宽松的影响,又与当前企业融资成本偏低密不可分。

2020年上半年,全国共有38城43次出台土地出让金延期缴纳或分期缴纳的相关政策,2020年全国成交的居住用地中,单宗地块成交金额超百亿的有7宗。

进入下半年,土地市场风向突变,多地政府接连收紧楼市政策,“三道红线“的出台更是开始潜移默化的影响企业拿地的节奏,“由热到温”成了2020年下半年土地市场的明显趋势。

土地市场逐步降温

根据诸葛找房数据显示,2020年第一季度到二季度全国市场成交楼面价持续上涨,且达到自2016年以来的历史最高点。2020年第二季度楼面价达4672元/㎡,同比上涨7.89%。

该机构认为,楼面价的上扬主要是由于疫情后大量优质的地块的放出,拉动整体楼面价提升。

贝壳研究院数据显示,土地累计溢价率自2017年起开始逐渐收窄,到2020年疫情稳定后,累计溢价率恢复到15%的水平,并保持稳定,土地市场先于新房市场开始回暖,从而带动新房市场住进进入恢复期。

5月,土地市场冲击2020年成交顶峰之后开始呈现回落趋势,8月“三道红线”出台,部分“档内”的房企拿地节奏基本未受影响,于此同时,踩线房企下半年拿地节奏则明显放缓,其中“三道红线”的12家试点房企淡出土地市场的表现尤为明显。该诸葛找房数据显示,全国成交规划建筑面积为32984.13万㎡,同比下跌8.27个百分点。

克而瑞地产研究数据显示,截止至2020年第四季度,各能级溢价率均已经跌破15%。其中,一线城市溢价率再度回归至10%以下,二线城市也在调整供应结构、改变拍地方式的影响下溢价率降至11.4%,三四线城市溢价率也降至14.5%,土地溢价率降至相对低位。

限竞房进入二、三线城市

做为“稳地价、降房价”的成功案例,限竞房自2016年成功在北京市场投放以来,对房价起到了良好的调节作用,2020年宁波、南京、东莞、无锡、杭州、沈阳、长春、唐山、银川、衢州等是十城出台政策明确要求加强“限房价”地块出让,限竞房不再是“北京特产”。

部分强二线城在调控政策中再次强调加强限房价地块的入市,预计未来二线城市限竞房地块仍将持续供应,占比或将持续提升。限竞房产品正在从一线城市逐渐向二三线城市推广,未来以稳房价为目的的限竞房项目将成为市场重要的产品类型。

贝壳研究院数据显示,从成交结构来看,2020年二线城市及深圳限房价地块(含共有产权房及安居型住房)成交规划建筑面积占比达到近3年来最高值,限竞房项目预计2021年后在二线城市新房市场呈现井喷状态。

2020年28座城市有“限竞房”地块的出让,其中本年度“限竞房”地块成交规划建筑面积占居住用地成交总量比重最高的为深圳,达77.0%,较2019年增加29.6%。

作为“限竞房”的始发地,北京由于2016-2019年持续大量出让“限竞房”地块,导致限竞房项目存量及供应比例仍然较大,因此2020年北京限竞房地块供应有所减少。

2020年北京宅地市场成交宅地48宗,规划建筑面积603万平方米,同比下滑6%。其中,限价宅地8宗,规划建面95万平方米,不限价住宅用地36宗,规划建面450万平方米,共有产权房用地4宗,规划建面58万平方米。近3年限价宅地成交面积占比逐年下降,2020年限价宅地成交量仅为整体市场的16%。

贝壳研究院分析称,“仍有65%的限竞房产品等待去化,按照当前去化速度计算,限竞房产品至少需要5~10年才能去化完毕。”

部分购房人认为,“限竞房”难逃与“经济适用房”同样的命运,即将走出房地产历史的舞台。但从北京市场及全国整体形势来看,限竞房项目短期内不会退出北京市场,它仍将扮演重要的房价稳定器的角色。

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