8月28日，万科在线上召开2020年中期业绩会。
董事会主席郁亮没有现身。总裁、首席执行官祝九胜，首席运营官王海武，董秘朱旭，执行副总裁、财务负责人韩慧华出席了会议。
半年报显示，今年上半年，万科营业收入为1463.5亿元，同比增长5.05%；归母净利润为125.08亿元，同比增长5.62%。
相比营业收入和净利润表现，万科当期的销售业绩有所下滑。
报告期内，万科实现合同销售面积2077.0万平方米，同比下降3.4%；实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%。
不过，上半年，全行业销售数据都不乐观。国家统计局数据显示，1—6月全国商品房销售面积 6.94 亿平方米，同比下降 8.4%，降幅较一季度收窄 17.9 个百分点；销售金额 6.69 万亿元，同比下降5.4%。
发展到一定阶段的大企业，高速增长极难，多数企业开辟新战场，或者寻找第二增长曲线。
2012年起，万科大举探索多元化业务，最终形成了多个BU（业务单元），具体包括商业地产、物流、长租公寓、冰雪、海外业务以及教育等。
在本次业绩报中，万科首度披露多元化业务收入。以泊寓为首的租赁住宅业务营收为 10.5亿元；万科物业营业收入录得 67.0亿元；万纬物流所管理项目（含非并表项目）业务营业收入 8.3 亿元；印象城等商业开发与运营业务营业收入同比增长0.3%至30.5亿元。
最终，多元业务的营收总额为116.3亿，占比仅为7.9%。
从上述数据来看，转型绝非易事，尽管铺陈多年，但万科的多元化业务带来的营收贡献仍十分有限。
如今，万科将更多心思放在地产主业，从不同维度为规模蓄力。
组织架构层面，成立新区域；在业务层面，引入TOD开发模式，掘金城市更新。其传导出的种种信息显示，万科要在传统地产业务上寻求新的增长曲线。
成立西北区域
分拆区域是万科冲刺规模的最佳凭证。
8月27日，业绩发布的前一天，万科宣布成立西北区域事业集团，覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五省，而主要城市则有西安、兰州、西宁、新疆和银川。这五座城市原本都属于中西部区域的管辖范围。
据悉，“区首”由万科西安公司总经理郭继勋就地升任，他既是西北区域区首，同时兼任西安公司总经理。在之前，郭继勋担任过新疆公司总经理。
这是万科首次拆分区域，此前一直都维持着上海区域、南方区域、北方区域、中西部区域的格局。在上半年的销售额中，这四个区域的占比分别为15.4%、41.3%、22.3%、19.9%。
对于此次成立西北区域的原因，王海武表示，西北五省有大概接近祖国1/3的面积，其实际管理半径还是相对较大的，对于成立西北区域事业集团BG的考虑，由来已久。
事实上，过去两年，万科在组织架构上做了一些探索，在中西部区域下面设立了二级架构——西北招采中心，成立了以银川、西宁、乌鲁木齐和兰州为小联盟的Y4联盟。
“此次成立西北区域目的就是为了让万科的多项业务可以更好的发展。” 王海武表示。
分拆出去的西北区域能否成为万科新的增长引擎，目前来看，需要更多时间。
在西北区域的五座城市中，今年上半年，仅有西安的销售额达到了百亿以上，排在万科城市销售榜中第九名。
中期业绩报显示，目前西安在建开发项目25个；乌鲁木齐有9个在建开发项目，4个拟开工项目，西宁、兰州、银川各有1个新增项目。
8月27日，一名万科内部人士告诉时代周报记者，“除了西安外，西宁和乌鲁木齐的市场也不错，西宁万科城在西宁卖得挺火爆的，去年万科还和西宁政府签订了合作协议，拟投资500亿。”
“大西北是房地产大蛋糕的最后一份，目前来看，西北区域可能还是以西安为核心，其他省份可能表现稍弱，毕竟人口聚集度低，经济体量不够。”8月28日，一位央系房企的投资负责人告诉时代周报记者。
对万科而言，未来是否还会有更多区域分拆出来？为此，王海武指出，西北区域BG成立后，万科五大区域目前的管理幅度和管理半径大概都在高铁3小时、飞机1.5小时左右的一个范围内，目前没有对其它区域进行新的分拆的计划。
TOD与城市更新并行
地产业务毛利率下降，是万科面临的另一大挑战。
报告期内，万科地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%，较2019年同期下降4.2个百分点，较2019年末下降3.1个百分点。
为此，韩慧华回应道，“2019年是毛利率的高点，因为2019年结算的项目大部分都是在2017、2018年销售的高点结转的。”
韩慧华认为这是行业趋势。“近年来市场趋稳，地价占售价比是在持续上升，对于行业来说，毛利率下降是长期趋势，我们目前的销售毛利率比我们现在已经结转的毛利率是相对更低的，我们预计到年底还有一个小幅的回落。”韩慧华表示。
从数据来看，今年上半年，万科房地产开发及相关资产经营业务的营业收入是1381.4亿元，同比增长3.87%，而营业成本为937.3亿元，同比增长11.51%，远远超出营收增幅。
在此背景下，布局TOD项目以及城市更新成为万科地产业务的发展重心。
TOD即以轨道交通为导向的开发模式。祝九胜坦言，“对于开发商来说，TOD过往是加分题，今天已经变成一道必答题。”
在开发模式上，万科主要与地铁公司合作，目前已与杭州市地铁置业有限公司、深圳市地铁集团有限公司、长春轨道交通集团等多个地铁公司达成合作。
祝九胜也在业绩会上透露了TOD项目的投入情况，“从单一的站点住宅项目，到今天各种形态、各种业态的TOD项目，万科累计获取49个TOD项目，涉及建筑面积1803万平方米，累计总投入2400亿，每个项目维持在40—50亿元的投资和建面，大概70%—80%是居住属性，还有20%左右是要自持，自持当中有2/3是综合商业。”
城市更新方面，万科也在不断加码。
南方区域事业集团首席执行官孙嘉曾在去年秋季的媒体交流会上公开表示，万科将把城市更新作为在全国各大城市的重点发展领域。
截至2020年6月底，万科旧城改造项目的权益建筑面积约 582.5万平方米。除了上述旧改项目之外，万科在城市有机更新和“微改造”方面也参与打造和运营了一些项目，包括上海上生新所、广州永庆坊、福州烟台山等。
相比起在TOD项目上的捷足先登，万科在城市更新方面的布局稍显迟缓。
据克而瑞研究中心统计，TOP50上市房企中，约有61%的企业涉足了城市更新领域。其中，恒大、融创、佳兆业、富力、时代这5家房企参与的旧改建筑面积均高达4000万平方米以上，属于第一梯队。在这份研究报告中，万科被划为第三梯队。
区域的拓宽，地产业务的新突破能否帮助万科继续担任行业领头羊的角色，需要时间给出答案。
