酒店物业受疫情波及最大,越秀房托在思变

黄银桥
2020-08-07 18:36:57
越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良并不否认新冠疫情给业绩带来了冲击,但其强调这已比预期好些。

越秀房托.jpg越秀房托业绩交流会

新冠疫情带来的冲击在各家企业的年中报表中逐渐显露。8月6日,越秀房产信托基金(以下简称“越秀房托”)发布2020年中期业绩报告,多项数据出现了不同程度的下跌。

过去半年,越秀房托总收入约为8.3亿元,同比下降16.9%;物业收入净额约为6.5亿元,同比下降10.3%;除税后及与基金单位持有人交易前的净亏损为2.12亿元,同比跌129%。

由于总收入减少,越秀房托向基金单位持有人分派的金额也随之减少。上半年分派总额约为3.19亿元,同比下降24.9%;每基金单位分派约0.099元,同比下降27.2%。

越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良并不否认新冠疫情给业绩带来了冲击,但其强调这已比预期好些,公司也在采取措施化解疫情带来的风险,包括为租户提供租金减免、制定针对性租赁政策等。

酒店物业冲击最严重

截至2020年上半年,越秀房托旗下一共持有八项商业物业,包括广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心,上海的越秀大厦,武汉物业以及杭州维多利。

新冠疫情风险面前,成长型物业的表现较成熟型物业更好。过去半年,武汉物业虽然身处疫情的重灾区,但出租率仍录得11%的升幅,为85.3%;杭州维多利出租率为97.8%,同比增加1.1%。

另六项成熟型物业——白马大厦出租率为97.3%、财富广场为97.1%、维多利广场为94.1%、国金中心为94.5%,同比分别下跌2.7%、2.5%、5.3%、0.8%,城建大厦出租率为96.2%,同比增加0.3%。

在成长型物业的拉动下,越秀房托上半年整体出租率提升至92.1%,去年同期为90.5%,其中成熟型物业出租率为94.5%,去年同期为96.5%,成长型物业为86.7%,去年同期为76.9%。

林德良认为,一个好的基金资产组合里一定要有成熟型和成长型的物业。成熟型物业是基底,成长型物业可以带来成长性,“这样就算在经济周期很差的时候,企业的业绩表现也不会太差”。

从业态来看,酒店是越秀房托上半年受影响最大的一部分。期内,越秀房托写字楼部分收入为4.68亿元,同比增加3.54%;批发商场1.61亿元,同比减少12.97%;零售商场8075.2万元,同比减少14.43%;酒店及服务式公寓收入1.2亿元,同比减少55.22%。

其中,广州四季酒店上半年平均入住率为34.2%,平均房价为1684元/间/天,去年同期分别为83.5%、2042元/间/天;雅诗阁服务式公寓平均入住率为77.5%,平均房价为1001元/间/天,去年同期分别为93.5%、1057元/间/天。

林德良坦言,疫情对酒店冲击最大。2、3月份四季酒店入住率只有2.4%、6%,但6月份已经迅速恢复至62.4%,7月份继续上升至75%,恢复到去年同期八成的水平。

而写字楼部分影响相对最小,虽出租率出现下滑,但收入是唯一实现增长的。“写字楼是最容易穿越经济周期,因为写字楼是靠产业动能去带动的,而商场或酒店靠消费动能去带动。”林德良指出。

据其透露,今年上半年国金中心续租租金实现了12%的升幅,白马大厦、城建大厦、维多利、财富广场升幅分别为14.8%、5%、7%、8%。下半年写字楼到期租约比例为13.6%,若这部分续租率能达到60%-70%,那整体续租租金升幅也可达到5%。

林德良称,此前租户的租约都是三五年前签的,现在续租对标的是市场价,这是续租租金得以上升的主要原因。

下半年融资成本预计降1亿元

为应对疫情带来的冲击,越秀房托也在采取多项措施化解风险。

在酒店业务方面,除了适当调低房价之外,林德良透露,四季酒店目前还推出了多种主题房,通过打造两小时休闲生活圈吸引更多珠三角地区客群。此外四季酒店还将调整以往的商务风,于下半年推出顺德、川菜美食节,加上下午茶、早茶等业务,可吸引广州本地及周边地区客群的餐饮消费,从而带动酒店业务的提升。

林德良预计,如果下半年广州的交易会和汽车展如期举行的话,四季酒店整个下半年的入住率可以恢复到去年同期约85%的水平。

而写字楼方面,越秀房托推出了“悦享会”会员平台。林德良介绍,这是一个“人、货、场”新平台,“人”指的近30万的白领群体,“货”就是写字楼租户、商场商家提供的货物。“这样一来,我们出租的不仅是物理空间,租户还可以通过平台做生意,借此增加租户粘性。”

除此之外,林德良称,写字楼也新增带办公家具的产品,实现“拎包入驻”,让租户快速做决策。以往不做的短租,现在也开始做。“以前的策略是要吃饱也要吃好,现在是先吃饱。”

经营层面正在逐步恢复之际,林德良提醒道,房托最重要的是利息问题。疫情期间,各个国家的央行都在做同一件事--量化宽松,受惠于减息周期,越秀房托的存量融资成本和再融资成本都将下降,预计2020年下半年融资成本下降约1.02亿元。

“越秀房托整体融资利率已经从去年底的4.2%下降至今年6月底的3.13%,按现有的贷款规模,起码可以节省7千万的利息支出。”

至于再融资成本,林德良举例称,明年5月份越秀房托将有一笔4亿美元债务到期,年利率为4.99%,若现在发一笔新债替换,年利率可以低于3%,每年预计可以节省5600万元利息。

在融资渠道上,林德良透露,除了银行贷款和发债之外,今年4月份国内推出了一个新的融资路径--自贸区债,这是一个创新型产品,以前是境外主体在境外发债,但自贸区债可以实现境内主体在境外发债,以人民币结算,没有外汇风险,越秀房托下半年将尝试发行。

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