东莞最严调控夜袭楼市：瞄准炒房者，首限二手房

继深圳楼市新政出台一周后，紧邻的东莞也祭出最新调控措施。

7月25日凌晨，东莞市住房和城乡建设局、东莞市公安局等十二部门联合发文，颁布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），进一步升级调控政策。

《通知》主要从需求端出发，对非东莞户籍购房者做出限制，即购买第一套房，须1年以上社会保险证明；购买第二套房，须满两年以上社保。除此之外，商品房限售年限由两年变为3年。

“此次政策的出台与上半年东莞楼市的偏热直接相关。” 7月25日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者表示。

根据乐有家数据，2020年上半年，粤港澳大湾区9城中，同比涨幅最高的是东莞。一手住宅成交均价为22817元/平方米，同比涨幅为17.8%。二手房成交均价为19645元/平方米，环比上涨13.5%，同比上涨21.7%。

其中，东南临深片区热度最高，一手房成交均价为23810元/平方米， 环比上涨14.4%。二手房成交均价为22518元/平方米，环比上涨7.9%，在六大片区中成交价最高。

在地产经济学家邓浩志看来，《通知》出台后，东莞楼市势必大幅降温。

“调控升级后，东莞房地产政策的严厉度已和一线城市趋同。一直以来，东莞调控重点都只是落在新房，二手房长期不限购，这也让不少投资投机资金借道进入东莞楼市。这次东莞把二手房的大‘漏洞’堵了，将把一大批投资东莞楼市的资金挡在门外。” 邓浩志说。

7月25日，中原地产首席分析师张大伟向时代周报记者指出，“此次限购影响有限，只是针对非东莞户籍，而对东莞户籍，不需要社保，二手房购入套数依然不限购。从落户条件来看，东莞落户简单，没有任何条件，不少人可以通过落户的方式进行购房。”

抑制投资需求

深圳最严“715新政”出台后，不少深圳客外溢到东莞临深片区，客户认购情况明显增加，让不少业内人士都曾预言，东莞将出台新的楼市调控政策。

据东莞中原战略研究中心对全市在售100多个项目监测显示，剔除开盘项目，7月13日-7月19日的一周，东莞认购量环比上涨17%。

7月25日，一位东莞凤岗中介人士告诉时代周报记者，“我们门店在深圳新政后一周内签了30单，这算是我们的最高光时刻。”

“自7月以来，东莞政府不断出台房地产方面政策，但力度较小，而在深圳做出调控以后，整个管理层就对东莞的调控做出新的指示，所以调控出台也是必然现象。”李宇嘉向时代周报记者表示，此次东莞调控部署已久。

时代周报记者注意到，《通知》中对二手房限购、转让年限方面尺度较为严格，引发外界广泛关注。

《通知》规定，不论新房还是二手房，非莞籍家庭购买第一套房，须1年以上社会保险证明；购买第二套房，须两年以上社会保险证明；在本市有两套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。

其次，对于商品住房限转让年限也进行延长，不论新房还是二手房，限售3年才能转让，而此前是两年。

“我们的客户也以深圳客为主，还是以自住为首要需求，基本都还是以新房购置为主，此次调控对新房没有做出过多限制，大多数客户目前都能通过代缴一年社保的形式来购房。”

上述中介人士时代向周报记者坦言，此次调控带来的影响相对有限。

“对我们最大的影响就是，可能有部分深圳客流失到同样临深的惠州，以及公寓市场可能会热起来。”上述中介表示。

对投资者而言，此番调控无疑打乱了他们的购房节奏，来自深圳的王琴（化名）便是其中之一。

通过代缴社保，王琴在临深片区的凤岗和塘厦已经拥有了两套新房，2020年上半年，不断上涨的房价让王琴加大了投资东莞的决心。

“本来最近一直在看二手房，但始终没找到合适的，没想到等来了二手房的限购，相当于已经没有了购房资格。”王琴说，“现在限售年限延长，时间、资金成本也增加了，目前的想法就是时间满了后，赶紧把手上的两套房卖了变现。”

从供应端入手

值得注意的是，《通知》第一条措施就是“加大住宅用地供应力度，适当提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，突破城市更新项目周期长、进展慢的瓶颈”，探索从供应端缓解楼市问题。

事实上，东莞库存已经严重告急，这也支撑着房价上涨预期。

合富研究院数据显示，截至6月底，东莞一手住宅库存面积约299万平方米，同比大幅减少34%。按照过去3个月平均消化速度测算，去库存时间仅需5个月左右。

与此同时，房企也在加大拿地力度。

合富研究院数据显示，2020年上半年，东莞商住用地的供地共25宗，最终成交23宗；成交面积约126.9万平方米，同比大幅增长307%，成交金额为401.7亿元，同比增幅近3倍。

不仅如此，溢价在20%以上的项目也频频成交，东莞东坑、沙田、厚街、多个区域的楼面地价纪录不断被刷新。

7月25日，一名上市房企深圳区域投拓经理告诉时代周报记者，“上半年，东莞土拍市场非常激烈，不少深圳房企都参与其中。之所以看好东莞，是因为目前粤港澳大湾区，除了深圳和广州，东莞是最具潜力的城市，而此次调控也不会影响我们对东莞市场的投资信心。”

针对土地市场高温情况，《通知》也指出，将试点建设“三限房”，在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块，建设“ 限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。

在上述投拓经理看来，供求基本面的改变是一个漫长的过程，本次《通知》落地后的长期效果如何，仍需要观察。