首创置业29.6亿再拿地 加仓京津冀大本营

任英楠
2020-07-24 18:56:17

7月22日,北京丰台区卢沟桥大瓦窑两宗不限价宅地,以总成交价77.6亿元分别出让。

京土整储挂(丰)[2020]027号地块被远洋集团(03377.HK)与北京城建(600266.SH)以48亿元竞得,溢价率26.48%。京土整储挂(丰)[2020]026号地块经过20轮角逐,最终被首创置业(02868.HK)以29.6亿元竞得,溢价率18.26%。这是首创自2月11日以29.75亿元斩获京土整储挂(石)[2019]050号西黄村地块后,再次在京获得土储。

自2017年公司战略重心由五大核心城市转型升级为京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大城市群后,首创置业的拿地策略变得更具针对性。据其2019年年报显示,首创置业去年京津冀地区的拿地金额达490.39亿元,占总签约金额六成左右。

7月23日,首创置业相关负责人接受时代周报记者采访时表示,该项目目前定位为以改善型产品为主,沿袭首创高端产品典范,将打造首创在丰台区首个精品住宅项目。

再获北京宅地

继北京丰台区分钟寺地块以179.6亿元成交后,北京土拍市场每有丰台地块出让都会引起业界高度关注。

7月23日,中国企业资本联盟副理事长柏文喜向时代周报记者表示,北京近几次的土拍市场呈现几个特点:一是总价高;二是参拍企业以头部房企、大型房企联合体以及央企国企为主;三是相对而言溢价有限。

据相关土地出让文件显示,首创置业此次竞得地块,建设用地面积4.47万平方米,建面119857平方米,其中商品住宅面积67647平方米,不限价。土地用途为R2二类居住用地、A33基础教育用地、F81绿隔产业用地,起始价25.03亿元。

文件显示,竞得人需无偿代建4510平方米,包括幼儿园3360平方米、卫生监督所150平方米、托老所800平方米、老年活动站200平方米。竞价阶梯1300万元,竞买保证金5.01亿元。

对于上述两宗地块为何引得众房企争相角逐,柏文喜向时代周报记者表示,两宗地所处地区周边配套较好,相对成熟,交通便利,也可能获得较好的溢价,所以获得众多房企青睐。

时代周报记者注意到,首创置业今年在京持续加仓,目前已斥资59.35亿元拿下两块地。在一定程度上体现了其新的拿地策略。

目前,三大核心城市圈京津冀、长三角、粵港澳已成为首创置业发展的主要市场。据首创置业2019年年报显示,报告期内,三大地区共计实现签约额715.3亿元,占总签约销售额近90%。其中京津冀地区签约金额为490.39亿元,占比达60.7%。

上述首创置业负责人对时代周报记者表示,截止目前,三大城市圈布局已初步达成,未来集团在三大城市圈的布局将会持续推进。

尽管首创置业土储总建面不断增加,但由于依靠战略合作、并购、产业协同等方式扩储,其土地权益占比持续下滑。财报数据显示,2017年到2019年,首创置业的总建筑面积分别为1154万平方米、1255万平方米、1661万平米,而权益占比分别为69.76%、67.64%、64.78%。

调负债稳发展

在增加土储背后,首创置业的资金情况却不容乐观。

据上交所披露, 2019年末,首创置业净资产420.41亿元,公司借款余额946.71亿元。截止2020年5月31日,首创置业借款余额1050.96亿元,累计新增借款金额104.25亿元,占上年末净资产的25%。

事实上,迟迟未迈进年营收千亿俱乐部的首创置业自2017年负债总值一直在千亿以上。

据财报数据显示,首创置业2017年负债总值为1094.9亿元,其中有息负债达601.49亿元;2018年负债总值为1315.16亿元,有息负债为869.43亿元;2019年负债总额为1432.28亿元,有息负债为946.71亿元。

面对负债压力,今年首创置业不断通过美元票据、配股计划、公司债等方式调整集团负债情况。

1月8日,首创置业宣布发行4.5亿美元的提取票据;同月22日,首创置业再透过折价配股的方式融资近25亿元;2月6日,首创置业发行私募债券,发行金额为60亿元。首创置业表示,此次发行的境内公司债券将全部用于偿付公司债务本息,公司将根据存量境内公司债券到期情况择机发行。

与不断升高的债务相比,首创置业的销售目标却在不断下调。

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3年前,首创置业曾将业绩目标设定为,2018年冲刺800亿元、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元。去年,首创置业将业绩目标下调至800亿元。

今年3月24日,首创置业在业绩发布会上表示,基于新冠肺炎疫情影响以及公司基本面的考量,调整2020年销售目标为800亿元。

从近五年首创置业的业务规模变化上看,规模增速明显放缓,且去年增速创新低。

据财报披露,2015年首创置业签约销售金额为325.11亿元,同比增长分别为30.77%;2016年签约销售金额455.13亿元,同比增长39.99%;2017年签约销售金额558.49亿元,同比增长22.71%;2018年签约销售金额706.44亿元,同比增长26.49%;去年签约销售金额808.08亿元,同比增长14.39%。

截至2020年6月底,首创置业累计实现签约面积约99.7万平方米;累计签约金额约人民币337亿元;签约均价为人民币3.4万元/平方米。今年,首创置业仍保守地将目标定为800亿元,由此计算,其上半年完成年销售目标为42.1%。

对此,上述首创置业负责人表示,上半年累计实现销售额已超309亿,基本追齐年初计划目标,疫情期间线上销售全速开启,是主要原因之一。

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