消灭那些炒房客!南京漏夜出“楼市新政”,多城调控在路上

刘新歌
2020-07-23 22:39:59
来源: 时代财经
深圳、宁波之后,南京也漏夜打“补丁”,新一轮的调控收紧已经在路上。

VCG111255775810 (1).jpg图片来源:视觉中国

深圳“7.15调控新政”满一周,南京也漏夜打“补丁”。

7月23日凌晨,南京市住房保障和房产局联合南京市发改委、公安局、城乡建设委员会等六部门发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),从土地供应、离异限购、保障无房家庭的刚需、加强热点楼盘销售管理等九方面为楼市降温施压。

在这轮楼市调控初期,2016—2017年间,深夜紧急出台调控新政曾是楼市常态,但随着“房住不炒”逐步落地并成为共识,漏夜发布新规已较为少见。

南京资深房地产业内人士尹霄飞对时代财经称,“根据国家统计局每月的房价数据,今年上半年南京的涨幅一直位居全国前列,土地市场也特别火。在深圳、宁波等城市出台新政后,南京肯定也要出(新政),所以不算突然,主要是堵漏洞。”

堵楼市漏洞 南京漏夜出台“宁九条”

《通知》就加强土地市场调控、支持刚性购房需求、完善住房限购政策、加强热点楼盘销售管理、规范新建商品住房装修行为、维护诚信规范的市场秩序、营造健康良好的社会氛围、强化属地监管责任等九方面做出规定。

保障刚需和打击投资性购房是南京新政的主要发力点。《通知》要求,优先保障南京市户籍无房家庭的刚性购房需求。商品住宅项目入市时,每批次要向具有南京户籍的无房家庭提供不低于30%比例的房源。夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其住房套数按离异前家庭总套数计算。

《通知》还明确,购房人利用虚假材料骗取购房资格或伪造购房证明、资金证明的,一经查实,取消购房资格并依法追责。开发企业、经纪机构及其从业人员存在违法违规行为,查实后予以曝光,计入诚信档案,涉嫌犯罪的,移交司法机关处理。银行工作人员参与造假的,由金融监管部门查处;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

上半年屡屡出现高热的土地市场和热点楼盘也被重点“敲打”。土地供应方面,《通知》称将加大住宅用地供应力度,合理有序安排上市,优先满足刚需,稳定市场预期。严格执行“限房价、竞地价”出让模式,提高土地市场准入条件,建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。

而对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘,要求开发企业要制定针对性销售方案,严格按照审核公示方案开盘销售。选房结果在现场公示,确保销售进度与南京网上房地产公示同步。

此外,“宁九条”还将新房装修列入监管,要求落实绿色、节能、环保要求,优化新建商品住房装修管理,完善住宅装修评估机制,保证装饰装修标准与价格相符,推行全装修和升级装修模式,支持多样化住房需求。

在尹霄飞看来,有关离异购房和新房装修的规定是此次新政内容的“干货”。“借鉴深圳做出对离异购房的限制,把这个漏洞堵起来,的确会打击炒房需求。另外,近年来交付纠纷主要是装修标准减配、开发商从中赚了差价,《通知》则明确要规范精装房的标准和价格。这两条规定对市场会有较大影响。现在政策对投资性购房需求的打击都很精准。”

宁九条背后:南京地市、楼市火热

长三角一直是房企“兵家必争之地”,即便在疫情阴影下,它们对布局长三角的热情也丝毫未见并未受到影响。今年上半年土地出让金TOP15城中,长三角占据半壁江山,杭州、上海、苏州、南京、温州、宁波、南通、无锡等8城上榜。其中,南京以卖地收入760亿居全国第六位,同比增长31.03%。

这与南京加大土地供应不无关系。根据《南京市2020年度国有建设用地供应计划》,南京今年将供应商品住房用地672公顷,比去年增加了82公顷,创下近7年计划供应量新高。而3月以来,南京供地节奏明显加快。

房企在南京落子的热情也随之高涨。今年上半年,南京多宗地在争抢下溢价率达40%,并曾在4月底上演“370亿土拍争夺大战”。为给土地市场降温,南京于6月5日推出8宗限房价、竞地价的宅地。

但土拍新规的降温效果并不明显,除7月3号出让的7宗“非双限”土地遇冷,全部以底价成交、收金184.34亿外,7月10日、15日的两场土拍仍然高热。其中,7月10日出让的首批以“双限”新规入市的土地,在近50家房企争抢下,总起价116亿元的7宗地以135.2亿“嫁出”,5宗地达到上限价。7月15日以总起价129.5亿出让的9宗宅地,最终揽金148.5亿,6宗达上限价。

三场土拍收金均超百亿,使南京在半个月内入账468亿,卖地收入占上半年总额的六成。对此,南京市房管局在关于《通知》的政策解读中称,将加大住宅用地尤其是中低价位、中小套型住宅用地供应,优先满足刚性需求,稳定土地市场预期。同时,为防止土地市场过度竞争,对热点区域将提高土地市场准入条件,对报名单位资格进行筛选,控制参与土地竞买企业数量。

楼市成交的火热强化了房企落子南京的决心和信心。今年1-6月,南京全市商品住宅(不含别墅)上市量近4万套,达到2016年以来的新高;全市商品住宅(不含别墅)成交量则超3.6万套。而根据国家统计局月度房价数据,南京房价涨幅一度居全国前列,4月新房价格更是以1.8%的环比涨幅领跑全国。

“万人摇”楼盘也频频出现。5月底,位于南京江北核心区的江畔都会上城项目公布报名人数,992组参与到67套人才优选房摇号,中签率约6.8%;10898组参与156套普通房源摇号,中签率仅1.4%。

调控收紧在路上

今年上半年,为帮助房企度过疫情难关,多地从供给端为楼市输出利好政策,如延迟缴纳土地出让金,降低新房的预售条件,延长开竣工期限等,调控放松的预期开始暗流涌动。

不过,从驻马店、广州、宝鸡等多城的刺激政策均以“一日游”匆匆收尾来看,需求端调控放松的机会不大。7月以来,杭州、东莞、郑州、内蒙古、深圳、宁波、南京等多地接连出台新政,调控收紧正在路上。

各城的新政各有侧重点,如杭州目的是保障刚需、打击投资客,东莞是为了缓解商品住房供需矛盾突出、房价涨幅较大,宁波则对过热区域进行降温,郑州剑指房地产市场秩序,打击捂盘惜售等违法违规行为,内蒙古则从调整公积金政策入手,停止向购买第三套及以上住房的购房者发放。

值得注意的是,东莞和宁波均在不到一个月内连续2次出台政策,如东莞在7月2日发布有关商品住房预(销)售管理的通知,首次提出增加商品房项目每期申请销售体量的要求,并再次收紧新房限价政策。7月15日,东莞出台《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》,要求进一步提高房价透明度,合理引导市场预期。

宁波在7月6日加码调控,从加大土地供应力度、强化精准供地,扩大限购范围等方面对偏热的房地产市场进行降温。7月22日,宁波再发文保障自住需求、抑制投机投资行为,符合条件的“无房家庭”可优先认购1套商品住房,但5年内不得转让。

诸葛找房分析师王小嫱认为,市场热度高是上述城市出台政策的主要原因,对于楼市过热的城市,仍从稳预期的角度对市场进行严格的管控。城市间“因城施策、精准调控” 持续深化,上半年市场过热城市要警惕市场风险,出台调控收紧的政策概率较大。

深圳和南京对离异后购房行为做出限制,前者年限为3年,后者为2年。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,这对假离婚购房的行为进行了限制和规范,避免了一些家庭通过假离婚的方式来借道购房,一定程度上抑制了借机投机炒房的现象,对于平衡市场供需结构有重要的意义。

不过,与深圳要求购房者要在深圳连续缴纳36个月(深圳户口)或5年及以上个税或社保不同,南京并无此要求。“与深圳要提高落户门槛不同,南京还处于人口引入状态。目前南京常住人口只有800多万,与国务院批准的千万级城市还有距离、还需要引入人口,因此在缴纳个税和社保期限上留有缺口。” 尹霄飞称。

2016年6月,经国务院批准的《长江三角洲城市群发展规划》中,南京在城市规模等级上被定位为“特大城市”,成为长三角城市群唯一的特大城市。根据国务院有关城市规模的划分标准,特大城市城区的常住人口为500万以上1000万以下。

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