泰禾引战拉锯战背后:黄其森的纠结与选择

杨静
2020-07-15 20:35:24

黄其森并没有现身7月3日下午泰禾集团(000732.SZ,以下简称泰禾)在福州泰禾中心召开的年度股东大会。作为集团董事长,他当时正在上海,为泰禾的战投事宜奔走。

截至7月15日,战投方是谁,依旧未揭晓。

引入战投,眼下是盘活泰禾,从根本上化解危机最关键一步。

事实上,引战信息去年已发酵,直至今年5月13日进行公告。

7月8日,泰禾在回应深交所问询函里称,“引战尚处于筹划阶段,各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议,能否签署尚存在不确定性。”

近日,知情人士向时代周报记者透露,战投的洽谈,真正意义上始于今年4月,截至目前,在谈企业中有前十强房企,拉锯式谈判仍在持续。

“再过一段时间,不出意外,引战事情会落地。”7月3日,泰禾某总裁助理对时代周报记者说道。

据称,基于现实考量,泰禾期待白衣骑士是国有控股的房企或者央企控股公司,因为泰禾的资产和负债之重,要接盘承受并不容易。

在业内看来,这或许将创下中国房地产史上最大单的一笔收购。

截至7月15日,泰禾市值146亿元左右;截至7月7日,逾期债务达270.65亿,2020年内到期债务555.11亿元,截至5月底,可售货值3650亿。

事实上,如果战投进入,泰禾目前第一大股东及其一致行动人的持股量将受到稀释,换而言之,黄其森可能要告别实际控制人的位置。

近日,据泰禾一位人士透露,较少被外界知晓的是,在被各家潜在战投方选择的同时,泰禾也在挑选战投方。这或许也是战投方迟迟未露面的原因之一。

退路

对任何一位创始人来说,要出让自己一手创办的公司控股权,是个艰难的过程。黄其森为何最终选择引战?


7月3日,泰禾集团一位董事对时代周报记者透露了部分原因,2020年受新冠疫情影响,楼市骤然冰封,导致项目销售受阻回款艰难。这让泰禾措手不及,也倒逼黄其森最终迈出引战这一步。

“现金流受到影响,销售没有上去,但借款利息一分都没有少。谁会料到有这样的黑天鹅?”该董事称。

根据今年一季度报告,泰禾存货有1500亿左右,实际供货约2100亿。理想条件下,即便按照50%的去化率计算,公司今年还是有望实现1000亿的销售,并不一定会走上引战道路。

但现实是,泰禾上半年的销售几近打了对折。

据克而瑞披露,泰禾上半年全口径合约销售金额仅为254.1亿,而2019年同期为456.7亿。一季度,泰禾经营性现金流入仅32.52亿元,仅为去年同期的15%。

这加剧了引战的迫切性。

按照6月13日披露的年报数据,截止到6月11日,泰禾逾期借款达235.58亿,尚未支付的罚息为6.40亿。

泰禾的债务短期集中兑付压力较大。

2020年上半年,泰禾有312.98亿债务到期,占据年内到期总债务的约56%。

截至到7月7日,泰禾对于上半年到期的债务还款为48.10亿,贷款置换和展期续贷为61.80亿。

首只不能按期兑付的债券,已经出现。

7月7日,泰禾公告17泰禾MTN001中期票据未按期兑付,涉及兑付本息16.125亿元。

与此同时,泰禾在一年内到期的国内存续债券还有5只,合计金额59.16亿元。境外方面,有4只合计8.79亿美元也将在一年内到期。

对此,泰禾给出的解决方案是,保持与持有人及主承销商等其他中介机构密切沟通,协商解决办法,以期尽快达成债权人认可的解决方案。

根据泰禾知情人士透露,如何对所有债务做出明确合理的安排,也影响着与战投交易的完成时间。泰禾正在制定一个全盘的债务重组方案,该方案初衷在于将基于泰禾的基本面和流动性,考虑到所有债权人,并且会公平地对待所有债权人。

上述泰禾总裁助理向时代周报记者表示,债券兑付确实是泰禾目前债务重组过程中遇到比较棘手的事宜。

“至于其他的短期债务,基本上和金融机构谈妥。该和解的在和解,该续期的在续期。大股东被冻结的股权也不存在被司法处置的风险。现在等着战投进来彻底盘活泰禾。”该人士表示。

底牌

市场在过去两个月不断猜测战投方身份。

不过,厦门国贸(600755.SH)、建发股份(600153.SH)和厦门象屿(600057.SH)先后明确公告表示,“没有接盘泰禾集团的计划”。中国金茂、中铁建、保利等则与泰禾最终协商未果。

根据时代周报记者了解到的原因,名单里面有些忌惮泰禾的债务规模;有的则是受制于自身决策周期之长;有的只是倾向于项目层面合作而非上市公司。

事实上,时代周报记者多方了解,前十强房企其实都对泰禾做过尽调,包括近期盛传的万科(000002.SZ)。

对此,7月3日,泰禾上述董事没有否认并向时代周报记者表示:“在谈的企业有不少,只是每家重视的程度和所处的谈判阶段不一样,自然派出的谈判代表也不一样。最终是谁会公告,以公告为准。”

5月13日的公告中,泰禾初步描绘过战投的画像:“以房地产为主业”“可能涉及公司控制权的变更”“引战涉及有权部门的事前审批”。

泰禾仍需要不断回答公众及投资者的疑问:被救和自救的底牌是什么?

手握一二线城市优质土储,被认为是重要牌面之一。

“最近土拍市场成交的土地溢价达到30%上了。”泰禾上述董事表示,尽管泰禾的存量土地有一部分为高溢价,但国企或央企战投方在融资成本上的优势,将会使得这些土地有更大的变现空间。

根据泰禾2019年报,公司主要项目可售未售建筑面积占比分布上,漳州、南昌、福州、广州、北京、上海、深圳和杭州居前。

另外一大牌面是“泰禾+”。当中包括了医疗、教育、商业、保险、金融、物业等等。上述泰禾董事认为,哪怕是前十大地产商都没有泰禾这样的多元化整体布局。

据时代周报记者的多方了解,在泰禾目前的引战谈判中,黄其森也在跟战投争取一并揽下“泰禾+”的一些业务模块。


黄其森会否会让出控制权,也在于战投方对泰禾当前产品定位与产品战略的认同与否。

据上述泰禾董事的透露,泰禾接纳战投方的底线和大前提,是能对泰禾产品和开发理念保持认可,达成优势互补。

近日,多位接近黄其森的人士对时代周报记者表示,黄其森并不希望战投方日后对泰禾产品定位、产品品质、产品细节等进行大幅度改变。

“我们在北京卯了近十年时间研究打磨,才有了院子系产品和市场口碑。这么多年坚持,也不甘心让努力付诸东流。”上述泰禾董事表示。

挣扎

回到现实,泰禾眼下的引战略显被动。

“如果去年早些时候下决心引入战投,泰禾能够谈判的空间会更大。”上述总裁助理对时代周报记者感叹。

从债务层面来看,时代周报记者计算发现,截至7月7日逾期的 270.65 亿借款中属于2019年的部分为48.28亿,仅占17.84%。此外,已经实质性逾期的5笔总计35.16亿借款中,属于2019年的仅为2笔,共计仅约2.4亿,皆为向银行的借款。

在股价层面,谈判筹码正在减少。

2019年1月1日至当年7月4日期间,泰禾股价最低在13.31元/股,最高到过22.06元/股。2020年,该股最高价仅7.7元/股,出现在7月7日。

“地产股,市盈率普遍不高,较为严重被低估。这会让泰禾这样千亿规模体量房企,在引战谈判时比较吃亏。”7月10日,某AMC公司人士对时代周报记者表示。

此前的种种举措表明,引战之前,泰禾本更倾向于积极自救:收缩、变现和调整,一度是泰禾2018年和2019年第一位的工作。

这两年,泰禾在公开及收并购市场,几乎没有拿地,减少支出。

第二主动出售部分项目,通过腾挪加快公司的现金流回笼合理瘦身回流现金近百亿。特别是2019年,通过转让项目股权或与合作方共同开发累计减少并表项目21个。

2019年12月,黄其森接受媒体采访时还回应称:“过去两年,其实泰禾并没有媒体想的那么困难,做企业哪家没有困难呢?关键是要有好的心态。这两年你们感觉是泰禾困难,但恰恰是我们企业综合治理能力提升效率最高的两年。”

各项负债数据显示,2019年泰禾有息负债为974亿,相较于2018年1382亿大幅减少;资产负债率从2018年的86.88%降至2019年的84.95%;剔除预收账款后的资产负债率从2018年的71.51%下降到2019年的62.81%。

眼下在推进战投的同时,泰禾也没放弃自救。

据知情人士的透露,泰禾接下来着眼点转移在自持物业项目上。

7月8日,泰禾回应深交所问询函里有所揭示,公司自持物业项目共计18个,涉及购物中心、LOFT、底商、写字楼、车库车位、地下商业、室外步行街等多种业态。公允价值约255亿元。此外还有账面价值29亿的运营重酒店:凯宾斯基、铂尔曼、洲际酒店。

“可根据公司战略部署需要,考虑出售变现或作为债务重组资产置换相应贷款以缓解偿债风险。”泰禾在公告中称。

与此同时,泰禾也正在努力启动项目销售和复工。泰禾在7月7日回应深交所问询函中称,管理层预计,2020年下半年,随着新冠疫情的缓解与控制,公司的营销计划可以较好开展。预计销售回款10亿元以上项目有22个。

反思

目前,泰禾的处境被业界看作是当前房地产市场的典型案例,在调控之下,行业进入洗牌,以往房企高杠杆的粗放式发展模式,已经不适合当下以及未来。

近期,天风证券研报认为,泰禾集团违约根本是公司战略与行业现金流规则之间背离造成的,直接原因离不开疫情对销售和回款的冲击,从管理看,民企天然的扩张冲动,实控人房地产行业具有高杠杆的特点,并且受政策突破影响,企业在发展过程中若无法准确把握发展节奏、发展战略与行业趋势背离也将对公司造成伤害。

泰禾的高速扩张期,自2014年开始。2016年泰禾年销售额首度突破400亿,2017年冲破千亿。只是,此后也止步在千亿。

诸多券商报告里,泰禾的风格被总结为“高举高打”。

机构的数据显示,仅2016年和2017年,泰禾的权益拿地金额达到近240亿和390亿,分别同比增长69%和61%。对应泰禾这两年的全口径销售额为400.1亿和1007.2亿。

高杠杆的扩张也带来负债攀升,最高峰的2017年,泰禾净资产负债率一度达473%。

随后的2018年,本是黄其森计划中泰禾飞奔的一年,销售目标为2000亿,但由于金融去杠杆的外部环境,泰禾遇到前所未有的困难。

同时,泰禾所布局的重点区域,例如北京、上海、深圳等都是限购限价的城市,泰禾的产品以高端住宅为主,价格上不去,消费群体又恰巧是政策限购的对象。


“不是说做高端精品住宅就不能实现高周转,在量价齐涨的地产年代泰禾做到了,高端精品住宅也是刚需。”上述泰禾董事对时代周报记者称,但在持续调控下,泰禾对项目的定位评估定价和现实有太大反差。

今年5月15日泰禾内部培训会上,黄其森说,从春节开始他对每个项目、每个条线进行了系统梳理,这是泰禾成立二十多年来,他第一次这样系统的梳理。

但他并不认为泰禾的困难是由做精品带来的,而是在管理上有很大提升空间。

2020年7月的一天,位于福建福州东二环的泰禾广场依然热闹,车水马龙的街道,络绎不绝的人流。

2016年12月,彼时20岁的泰禾,把新总部搬到泰禾广场,寓意新开始。

眼下,它正在等待战投方的到来,或许又是一个新的开始。

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