董事会平稳换届 万科跳出舒适圈打造新的竞争力

蔡颖
2020-07-03 10:03:23


630日,万科在深圳召开2019年度股东大会,并完成了第19届董事会换届选举。

从最终投票结果来看,这是一场平稳的换届。

万科管理层与大股东深铁的董事席位依然维持3:3的比例,深圳地铁3名非独立董事候选人分别为分别是深圳地铁董事长辛杰、总经理唐绍杰、副总经理李强强。万科管理层的席位数量与上届保持了一致,仍为三席,分别为董事长郁亮、总裁祝九胜、首席运营官王海武。

祝九胜与王海武都是首次进入董事会,他们的加入也在意料之中。祝九胜担任总裁两年多时间,新晋首席运营官王海武曾任万科中西部区域事业集团首席合伙人、首席执行官。

2017630日,万科董事会完成换届工作,创始人王石卸任,郁亮接任董事会主席,深圳地铁入主万科成为第一大股东。

如今3年时间已过,股权之争落下帷幕、董事会换届顺利,36岁的万科正朝着基业长青的目标奋进。

换届延续平衡局面

此次万科董事会换届,延续了上一届的平衡局面。由此看来,继续保持万科的独立运作和市场化活力是双方的共识。

3年前,深圳地铁在万科董事会换届时表态,始终支持万科的混合所有制结构,支持万科的城乡建设与生活服务商战略,支持万科的事业合伙人机制,支持万科管理团队按照既定战略目标实施运营和管理,深化“轨道+物业发展模式,为股东创造良好业绩。三年间,深圳地铁一诺千金,做到了“管资本”而非“管企业”。

作为万科新当选的董事,深圳地铁董事长辛杰,同样表达了大股东对万科的支持。

他表示,将秉承对万科的“四个支持”承诺,并全面支持万科发展,不干预万科自主经营。辛杰还对万科过去3年的表现给给予了高度评价,他认为万科是世界一流的市场化企业,相信在郁亮的带领下,万科管理团队能披荆斩棘,更好地回报股东。

对于外界猜测的深铁对万科设置考核指标一事,辛杰予以坚决否认,表示深铁一直严格履行承诺,保持上市公司独立性,不存在对管理层设置考核指标一说。

作为第一大股东,深圳地铁的支持,为万科的发展保驾护航。郁亮亦指出:万科迎来了相对稳定的股权结构,深圳地铁作为大股东,支持万科的混合所有制和事业合伙人机制,为万科经营管理创造一个良好发展的环境,应该感恩和感谢所有股东以及帮助过万科的人。

诚如郁亮所言,现阶段,万科股权结构达成了“历史性”稳定。

据万科发布的2020年一季报,截至331日,深圳地铁作为第一大股东,持股28.69%;过去两年一直加速减持的宝能系,持股比例由2017年的25.4%降到1.14%,位列第九。据知情人士透露,宝能目前持有万科的比例已低于千分之一。

事实上,引入深圳地铁后,万科的发展空间有了更多想象。

而在近期,深圳地铁与万科之间的合作正在进入加速期。427日,万科与深圳地铁首次联合以51.8亿元拿下佛山香港城地块,时隔4年再次在大型TOD项目上开展合作。

股东大会的前一天,629日晚间,万科公告称,已与深铁签署备忘录,拟成立一个股比50%50%的合资公司,关注深圳市新基建及轨道相关重点片区及重点项目,探索粤港澳大湾区及其它重点城市的TOD 大型项目建设模式。

“地铁集团作为‘三铁合一’的集团,未来与万科合作的合资公司将会秉持市场化、法制化的原则,一起探索‘轨道+物业’和站城开发。”辛杰指出,深铁未来跟合作伙伴一定是最优化的合作,万科是世界一流的,是行业翘楚,是第一,所以合作是永恒的。

过去三年稳健发展

回顾万科过去3年的业绩和发展,稳健增长是关键词。

2019年年报显示,万科销售额从2016年的3648亿元增至2019年的6308亿元,增长73%;营业收入从2405亿元增至3679亿元,增长53%;归母净利润从2016年的210亿元增至2019年的389亿元,增长85%;分红从87亿元增至118亿元,增长36%;全面摊薄的净资产收益率(ROE)从18.5%提升至20.7%,提高2.2个百分点。


郁亮对这三年的表现是欣慰的:“在过去三年万科业绩保持了一贯的稳健增长态势,形成了住宅服务、商企服务、城市服务的“三驾马车”模式,TOD、城市更新、物流、长租公寓等业务也各有亮点,万科管理团队也保持了稳定。”

在郁亮看来,上述成果主要得益于两点:一是事业合伙人机制让全体万科人能始终保持对万科事业的激情和使命感,也是自己信心和勇气的来源;二是一直坚持的企业“免疫力”建设,回顾万科36年发展历程,每次危机过后,万科都获得了发展的机会,靠的就是“免疫力”。

尽管业绩稳步增长,但在郁亮看来,过去三年,万科仍面临不少挑战。

郁亮认为,挑战主要来自3个方面,一方面,股权事件对万科的经营管理和团队稳定所产生的影响;另一方面,行业高歌猛进的时代正在远去,行业发展从土地红利到金融红利再到管理红利;同时,万科自身还面临转型问题,如何解决好眼前业绩和长期转型发展的平衡问题,都是摆在自己面前的责任和压力。

不得不说,房地产行业已经进入下行周期,疫情黑天鹅更是让行业雪上加霜。

作为一家危机感驱动的公司,万科已经早已敏锐地感知到市场的变化,从“白银时代”、“活下去”,都逐步成为市场的共识。。

在股东会现场,郁亮也给出了新的解题思路。

“来到管理红利时代,就是应该向制造业学习。市场发生变化,战略要跟着变化,同时还要管理精细化。

提及制造业,有股东好奇,制造业代表企业格力ROE30%,而万科目前保持在20%左右,最高是22%,万科要如何提高净资产收益率?

郁亮笑称:“董大姐是我们学习的榜样,我们要好好学习。”

 “在提出经济利润奖金制度之前,万科的ROE12%左右,奖金制度就是围绕提供股东回报水平做的事情。为股东创造价值的能力不能简单靠收入增长、利润增长来衡量,我们几个维度都要,如速度规模不能下来,ROE不能低,负债率不能高,平衡一点比较好。只要ROE的话,也是有方法的,比如更高的杠杆率,但万一出现波动怎么办?我们要基业长青,要稳定的现金流,要有利润的收入和有现金流的利润。”郁亮表示。

打造新的竞争力

万科正逐渐走出自己的舒适区,迎接新的挑战。 

郁亮指出,万科现在在地产开发上有两个重点方向,分别为城市更新和TOD,虽然在业绩上还没有充分体现,但未来潜力很大,会为传统开发业务带来新的增长曲线。

事实上,除了联合深铁联合开发TOD项目和发力旧改之外,万科亦致力于提升自身在不良资产处置方面的能力。可以预见的是,操盘大型复杂综合项目将成为万科未来的核心竞争力。

629日,万科发布公告称,以70.4亿转让下属公司广州万溪50%的股权至中信信托广州万溪股权投资集合资金信托计划,为广信资产包引入以信达为首的七家战略投资者。交易完成后,万科将整体回笼资金390.4亿元。。

在股东大会当天,总裁祝九胜也坦言道,“广信资产包非常复杂,对集团资金占用、效率肯定有压力。这个项目的问题是20年积累出来的问题,我们花3年时间取得了一些阶段性进展,不得不承认解决问题所需要的时间和我们当初的预想还是有些差异的,有些事情需要时间换空间。”

祝九胜也表示,“我们一定要坚持自己来做,哪怕是引进各类合作方后,操盘的仍然还是我们的团队。”

对于收购资产包的意义,他充满期待,“要把风险控制好、获得合理回报,最重要的还是要通过不良资产包处置,建立不良资产处置能力。” 

对外界而言,此次换届后,郁亮如何继续带领万科开启新局面,最受关注。 

郁亮也表达了对万科未来的期望,“创始人王石先生当时的初心是建立一个有活力、能创造的现代企业,我们希望通过一代又一代的努力,把万科做成基业长青的现代企业,始终拥有活力、创造力、免疫力,历经风浪,做到活下去、活得好、活得久。”

 

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