佳兆业戴哲：TOD模式将引领城市更新市场新方向

谢斯临

2020-06-23 15:29:01

来源: 时代财经

匹配重点发展片区及高密度区位，加持项目向高增值空间转化将是城市更新未来发展的另一个趋势，戴哲指出，已批更新计划和城市轨道交通站点分布有较大关联，TOD模式将引领城市更新市场新方向。

微信图片_20200623152348.jpg 佳兆业集团城市更新研究院业务总监戴哲

房地产市场已然进入下半场，这是一个增量见顶，存量待挖掘的时代。

佳兆业城市更新研究院发布的《2019-2020房地产行业白皮书》指出，如今中国房地产总市值已超过300万亿元，增量市场每年递增16万亿元左右，按现有每年2%的转换率计算，城市更新已是6万亿元的崭新市场。未来随着总市值的不断增加及存量转化率的持续提升，毫无疑问，这将是一个新的十万亿元水平的黄金赛道。

在巨大的行业发展前景下，房企纷纷下场抢夺城市更新“蛋糕”，试图在这个领域找到自己的位置。然而，不可忽视的是，城市更新不同于一般的土地出让，项目运作周期长、复杂度高，不可控因素较多，难度极大。

6月20日，在由南方出版传媒股份有限公司主办，时代传媒、时代周报、时代财经等承办的“遇见2020·时代论坛”上，佳兆业集团城市更新研究院业务总监戴哲分享了关于城市更新未来的市场格局及发展趋势的思考。

2019年8月28日，广东省政府出台最新的粤府71号《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，全面推进土地供给侧结构性改革，优化“三旧”改造市场化运作机制，明确广东省内城市更新政策大基调，整个大湾区开始走向大同时代。

戴哲认为，如今旧改政策正在从“百花争艳”到“逐渐趋同”，各地对旧改中的做法渐渐形成共识，规则越来越明确，操作也越来越规范。

在这样的背景之下，湾区协同的发展格局势在必行，未来将形成广佛-莞深的大都市结构。除各城原有核心城区以外，广佛-莞深外围连绵带如南沙、滨海湾新区、大空港及前海等地，或将是未来5到10年城市更新的主战场。“东莞水乡、滨海湾及周边，可能成为大湾区协同发展的最后一块拼图。”

匹配重点发展片区及高密度区位，加持项目向高增值空间转化将是城市更新未来发展的另一个趋势，戴哲指出，已批更新计划和城市轨道交通站点分布有较大关联，TOD模式将引领城市更新市场新方向。

佳兆业城市研究院统计数据显示，以深圳为例，截至2019年底已批更新计划中40.9%位于轨道站点500米范围内，其中2019年轨道站点500米范围内的更新项目达到44.8%。2019年新增计划基本位于人口密度较高的地区，这些区域的基准容积率较高，高强度开发也是未来城市更新发展的趋势。

根据全国16个城市公布的轨道建设计划，佳兆业城市研究院估算，在未来5年内，4000多个TOD站点会带来近7000万平方米城市更新的空间，TOD将是下一个万亿元规模的大市场。

在历经多年发展之后，中国城市化进程已从“粗放式发展”进入“精细化运营”，城市更新领域也开始走向下一个世代，政府不再满足于简单的拆除重建，而是向运营主体提出更多需求，其中产业发展逐渐成为最受关注的话题。

据统计，目前明确出台新型产业用地政策的城市已经达到22个，大部分是在2018年、2019年两年内发布。从政策走势上来看，产业发展配套将是未来城市更新发展的趋势，城市更新核心问题已经变成如何导入产业。

在这样的背景下，打破纯粹的商住类城市更新，拥有产城融合、工改工等标杆项目品牌建设和复制输出的能力，强化产业规划、产业招商、产业运营、产业投资等资源整合力将成为房企的核心能力。

此外，对于动辄八九年的城市更新项目而言，现金流和金融能力非常重要。伴随着越来越多的资本方开始对城市更新领域虎视眈眈，戴哲认为，与金融机构打交道，借助资本的力量发展成为关键。

“要穿越这个长周期一定要有决心。首先要明确做城市更新是来投资的、不是来投机的；第二团队要配备齐全；第三要做好前置准备；第四要做好资金引入，保证好粮草去做后期的转化。”

戴哲还指出，通过基金发展模式实现从重资产向轻资产转变，作为基金管理方以小投入撬动大资本，从原先获取住宅开发收益升级转型为获取管理费用和超额利润分成收益，将是城市更新发展未来的新趋势。