东莞楼市局部回暖 涨价毁约乱象显现

蔡颖
2020-06-16 03:56:32
据东莞中原战略研究中心监测数据显示,5月东莞住宅网签成交面积约52万平方米,环比上涨18%,同比上涨13%,创下近4年同期新高纪录。6月1―7日,东莞全市成交1056套,连续4周成交超千套。


“东莞楼市是从4月初开始火起来。”江西人郑婷(化名)在东莞临深片区凤岗从事中介近五年,年初突然到来的新冠肺炎疫情让她一度怀疑能否保住饭碗。

“2―3月一单都没开,进入4月后,客源突然多起来了,4月、5月分别开了六七单,已经超过去年同期业绩了。”6月14日,郑婷向时代周报记者表示。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示,5月东莞住宅网签成交面积约52万平方米,环比上涨18%,同比上涨13%,创下近4年同期新高纪录。6月1―7日,东莞全市成交1056套,连续4周成交超千套。

与此同时,成交价水涨船高。

《62城二手房冰山指数涨幅排名(157期)》显示,6月第一周,东莞二手房涨幅首次超过深圳,排名全国第一。

在郑婷带客户看房过程中,涨价、业务毁约的情况也开始出现。“我从4月份开始带一位深圳客户去看房,最后成交价比挂牌价多了15万元。”

销售市场的火热同样出现在土地端。

与郑婷一样感受到东莞市场变化的还有王艺(化名),他是一名国有房企华南区域的投拓人士,东莞是他重点关注的城市。

6月13日,王艺向时代周报记者指出:“上半年房企在东莞拿地势头还是颇为积极的,像东坑、沙田、厚街多个区域的楼面价都被打破。”

这样的热度能否代表东莞楼市的全貌?并不尽然。

“事实上,临深片区的凤岗、塘厦、长安,以及华为所在的松山湖片区,上涨较快,而谢岗、洪梅和茶山房价环比均出现小幅下降。”郑婷表示。

而在王艺看来,东莞近几年城市规划和产业引进做得较好,土地供应量持续加大,房地产市场平稳上涨,但也仅有临深片区和热点板块被看好。“最近东莞市场还是太热了,我们还是下半年看看有没有机会吧。” 

临深片区回暖超预期

横盘已久的东莞楼市,在今年疫情后却意外复苏。其中,热度较高的区域集中在临深片区的凤岗、华为所在的松山湖。

据合富数据,东莞有14个镇街一手住宅成交均价超2万元/平方米,其中凤岗成交均价在2.9万元/平方米,环比上升3%,松山湖成交均价为3.4万元/平方米,涨幅环比高达107%。


“今年2―3月,我仅领取了基本工资,我们店的大多数同事也是一样,大家都在焦虑如何开单,心情一度低落到谷底。”回忆起年初的工作经历,郑婷感慨道。

然而,惊喜来得比预期更快,从4月开始,市场的复苏令郑婷信心迅速恢复。

“现在凤岗的价格已经处于高位,步梯房单价都在2万元/平方米了,新一点的二手房价格在2.7万―2.9万元/平方米,部分已经到3.2万元/平方米。” 郑婷表示,整体来看,现在凤岗的房价比之前高出3000―5000元/平方米。

部分新盘同样受到热捧。位于凤岗永盛大街的万科四季花城,在不到1个月就消化了加推的30套房源。

6月13日,该项目的销售人员告诉时代周报记者,在去年11月,该小区开盘价在2.7万元/平方米,而在今年五一加推的最后一期房源,单价已经涨至3.2万―3.4万元/平方米,也没有打消购房者的购房热情,楼层较好、面积适中的户型在五一期间就已消化了一半,剩余基本是楼层较低的户型。

除凤岗外,华为所处的松山湖片区整体房价也一路飙升。在松山湖片区从事中介工作近5年的李想(化名),是直接见证者。

6月13日,李想告诉时代周报记者,“在2015年同期,松山湖片区房价不过万元左右,安居客网站中,松山湖6月房价达到36445元/平方米。”

他向时代周报记者表示,整个松山湖片区的放盘量少了,随着产业布局完善,市场需求不断增加,业主心态也发生了变化。

“昨天一个业主在以签约320万元总价,4万元/平方米的单价卖出了一套80平方米的小两居,签完合同后,他就后悔了,并表示想毁约。”李想向时代周报记者说道。

记者在贝壳找房APP上查询该小区的历史成交价,数据显示,5月初,成交单价尚在3.7万元/平方米,仅在一个月之后,最高挂牌价已经上涨至5万元/平方米。

在凤岗以及松山湖市场火热背后,东莞楼市另一面却显得有些冷清。

根据合富数据,5月份,虎门、桥头的成交量分别同比下降64%以及82%,谢岗、洪梅和茶山房价环比均出现小幅下降,其中,谢岗环比下降22%。

分化背后,来自深圳的购买力托起了东南临深片区市场的火热。“凤岗、塘厦的客户群,几乎80%都是深圳客。”郑婷表示。

在深圳打拼近10年的刘星(化名)便是其中一员,深圳居高不下的房价让她望而却步,于是她将目光锁定至临深的东莞,今年5月她以240万元的总价在凤岗购买了一套87平方米的小三房。 

土地市场热度不减

楼市热潮汹涌,东莞的土地热度也持续不减。

合富数据显示,今年1―5月政府推地明显,1―5月商住共挂牌15宗,约70.8万平方米,成交12宗,约59.8万平方米,供需创近5年来最高纪录。

据克而瑞数据,东莞6月入市地块12宗,总占地面积约75.6万平方米,总起价约189.6亿元,均为商住地块。

房企的拿地热情也被点燃,溢价在20%以上的项目频频成交,而东莞东坑、沙田、厚街等多个区域的楼面地价纪录不断被刷新。

进入6月,厚街区域的楼面地价纪录再次被打破。

6月3日,广东东莞厚街一宗商住地竞拍出让,经71轮竞价,最终卓越以17.1亿元摘得该地块,溢价率达85.85%,楼面价13842元/平方米。

这一可售楼面价刷新今年3月佳兆业创下的东莞厚街楼面价纪录,成为厚街单价最贵地块。

往前回溯,5月期间,宏发集团以及世茂分别以可售楼面价约10387元/平方米、13022元/平方米刷新了东坑、沙田最贵地块纪录。

疫情下,受销售回款影响,不少房企都对全年投资额进行适度缩减。从4月起,伴随着市场逐渐复苏,大湾区仍是绝大多数房企 “重仓”的不二选择。其中,东莞占据重要一席。

“就目前来看,粤港澳大湾区的主力城市仅深圳、东莞、广州、佛山四个,在我们公司的内部分析中,深圳、广州的进入难度较大,不可控因素也较多,相较之下,东莞、佛山更为容易。”

王艺指出,在地理位置上,东莞的地缘优势优于佛山,同时被广州、深圳、香港三大一线城市放置在中间,这种区位优势在全国范围内都是独一无二的。

东莞在区域销售业绩中的突出表现,也决定了众多房企对这座城市的投资热情不会缩减。

以万科、碧桂园为例,2019年,万科在东莞完成了251亿元的成交金额,成交面积达113.9万平方米,而碧桂园,成交金额也高达154亿元。

6月12日,万科人士告诉时代周报记者,东莞在万科集团一直是最赚钱的城市之一。

除此之外,东莞库存告急也促使房企加大拿地力度。

东莞中原战略研究中心监测数据显示,截至5月31日,东莞住宅库存套数29316套,库存面积持续回落至374万平方米,环比下跌6%,同比下跌24%,库存持续走低,回到2017年的低位水平。按照过去一年消化速度计算,5月底住宅库存消化周期为8.5个月。

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