最后一家未上市千亿房企，祥生IPO拉来“宋卫平背后的男人”

黄银桥

2020-06-05 10:37:26

来源: 时代财经

寿柏年被定位为祥生控股战略投资者，祥生控股称，寿柏年对公司业务的信心可作为公司业绩、实力及前景的背书。

图片来源：视觉中国

经过近八个月的发酵，祥生上市终于有了眉目。6月3日晚间，祥生控股（集团）有限公司（下称“祥生控股”）在港交所提交了上市申请书，这意味着现阶段最后一家未上市千亿房企也即将实现上市。

祥生控股旗下的核心资产为祥生地产。这家诞生于90年代的浙系房企，得益于三四线城市的大量布局及高周转运营，近年规模迅速增长。公开资料显示，该公司2016年销售仅为325亿元，2018年即突破千亿，用时三年。

但与众多上市的房企一样，急速扩张的祥生控股也面临着相应的债务压力，上市申请书显示，即使已经较2017年有所改善，但2019年该公司的净资产负债比率仍达3.6倍。上市打通融资渠道无疑是改善财务的重要方式，同时也将成为祥生控股下一步发展的重要基础。

浙江省占半壁江山

上市申请书显示，祥生地产1995年成立于浙江诸暨，但一直到1999年才开发了第一个住宅项目--诸暨祥生滨江花苑。发展初期，祥生地产布局一直集中在浙江省内，直至2004年才开始走出浙江，进军江苏，此后2007年相继进入上海、武汉，开始全国化扩张。

2014年，祥生地产将总部迁至杭州，2019年上海运营中心开始运营。

2016年房地产行业迈入“三千亿时代”，楼市的火热让不少中小房企振奋不已。祥生地产正是在2016年开始加速扩张，上市申请书显示，该公司在2017年录得亏损2.86亿元，原因是2016年加快物业开发并于2017年产生重大行政开支以及销售及分销开支。

而三四线城市一直都是祥生地产的重仓区。截至2020年3月31日，祥生地产拥有的土地储备总额约为2304.47万平方米，浙江省占50.2%；持有共195个项目，包括浙江省104个，泛长三角65个，其他地区26个。在进入的11省43座城市中，传统一二线城市仅七个。

此次上市主体--祥生控股未公布官方的销售数据，但可以发现，随着近年的快速扩张，祥生控股的收入增长非常迅速，2017-2019年收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.19亿元，复合年增长率为137.6%。大本营浙江省是贡献大户，占总收入比分别为51.8%、71.4%及62.5%。

同期，已确认建筑面积分别为83.83万平方米、142.3万平方米、348.84万平方米，复合年增长率为104%，毛利率分别为13.2%、21.1%及23.9%。

在规模快速增长的这几年，祥生地产不仅在土地市场上表现活跃，人事更替也变得频繁。从2017年下半年起，祥生地产先后引入了原正荣地产副总裁刘翔、原中南置地广深区域总裁白皓、原绿地城投集团总裁助理王家文、商业地产老将吴镝、原奥山控股副总裁谈铭恒等大批职业经理人。

与此同时，老臣也在为二代让位。2019年3月二代陈弘倪被委任为祥生地产集团总裁，效力15年的老臣不再兼任。“业务的增长及成功在很大程度上取决于甄选、雇用、培训及挽留具备能力及资格的合适雇员的能力。”祥生控股指出。

战略投资者寿柏年

全国化扩张、迅速壮大规模，已经成为房企上市前的指定动作，除此之外，调整公司架构也成为了必备。

上市申请书显示，重组前，祥生地产由创始人陈国祥直接持有1.86%股权，同时透过诸暨祥绅间接持股98.14%，陈国祥100%持有诸暨祥绅。

为筹备上市，陈国祥在境外重新设立了上市主体--祥生控股，祥生控股100%持有境内的祥生地产，而祥生控股的控股权则通过信托形式掌握在陈氏家族手上。

在公开招股前，Shinlight Limited持有祥生控股99%股权，Shinlight Limited由Shinfamily Holdings全资拥有，而Shinfamily Holdings由家族信托的受托人TMF(Cayman)Ltd.全资拥有。家族信托受益人为陈国祥及其家族成员。

尤其值得关注的是，祥生控股剩余的1%股权由绿城前行政总裁寿柏年持有。这位被称为“宋卫平背后的男人”以投资方式重返地产江湖。

图片来源：企业公告

今年5月20日，由寿柏年全资拥有的Golden Stone将Silver Rock的一股股份（相当于Silver Rock的全部已发行股本）转让予祥生控股，并透过向Golden Stone发行及配发每股面值0.01美元的10股股份的方式结算。同日，祥生控股按面值向Shinlight Limited发行及配发每股面值0.01美元的890股股份。

于股份转让及配发完成后，Silver Rock成为祥生控股的直接全资附属公司，Golden Stone拥有祥生控股1%股权。

寿柏年与陈国祥是15年的老朋友，两人结识于2005年前后的一些房地产行业社交活动，此后定期保持联系。2019年下半年，两人开始探索在祥生地产的投资机遇并订立了上述投资协议。也就是在去年10月份，祥生地产传出了上市的消息。

寿柏年被定位为祥生控股战略投资者，祥生控股称，寿柏年对公司业务的信心可作为公司业绩、实力及前景的背书，从而有助于扩大股东基础，加上其丰富的投资经验及人脉，将有助于提升公司形象。

可以看出，陈国祥对寿柏年相当重视。不过，由于寿柏年并非祥生控股的核心关联人士，且其投资并非由祥生控股任何核心关联人士直接或间接提供资金，待祥生控股上市后，寿柏年持有的1%股权将计入公众持股量。