华夏幸福变与不变：连续5年实现业绩增长，新业务将全面落地

华夏幸福业绩会

3月港股业绩期过后，A股上市的房企也开始陆续公布过去一年的业绩。作为产业新城领域的代表性企业，华夏幸福一直备受关注，尤其是在经历了一些内外部变化之后的这份成绩单，外界颇为期待。

过去的一年，华夏幸福实现了营收、净利润的稳步增长，这也是近5年来，华夏幸福始终保持的稳健步调。董事会秘书林成红在4月26日华夏幸福年度业绩会上介绍，近5年，华夏幸福营业收入的复合增长率达到29%，毛利润的复合增长率37%，净利润近5年的复合增长率超过30%。

除了业绩实现高增长，华夏幸福还保持了高比例的现金分红。年报显示，2019年，华夏幸福拟向全体股东每10股派发现金股利15元（含税），以资本公积金每10股转增3股。这也令其在公布年报后的第一个交易日股价大涨8.76%。

但不变之外亦有改变。4月26日华夏幸福年度业绩会上，华夏幸福联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东总结，过去一年华夏幸福发生了比较多的变化，具体体现在股东有变化、管理层有变化、相应的发展战略也有一些新的调整和变化。

如其所言，有了“新舵手”吴向东的华夏幸福正在经历巨变。此次业绩会上，高管们向外界描述了华夏幸福的发展方向，那将是一个拥有产业新城及多个新业务的华夏幸福。

回款创历史新高

回顾2019年华夏幸福的各项数据。年报显示，2019年，其实现营业收入1052.1亿元，同比增长25.55%，首破千亿元大关；归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%；全口径回款954.7亿元，同比增长21%，创出历史新高。

与此同时，华夏幸福的毛利率和净资产收益率（ROE）也持续走高，2019年分别为43.7%和35.7%，同比分别增长2.1个百分点和0.5个百分点。

销售额方面，2019年，华夏幸福整体销售额为1431亿，同比2018年的1627亿，下降约12%。林成红解释，2019年销售整体下降的原因主要是2017及2018年孔雀城拿地、取地相对不足，从而影响了2019年的销售业绩，甚至部分也反应到了2020年第一季度销售数据上。

但即使销售额略微出现下滑，作为主营业务的产业新城在全年仍然保持了相对稳健的增长态势，整个产业新城的销售增长19%，在整体销售业绩中的占比提升了7个百分点。且去年产业新城对华夏幸福毛利润的贡献占比超过五成。

中泰证券研报中也提到，2019年产业新城主业积极推进，销售端非京地区占比进一步扩大，短期住宅销售下滑，不改华夏幸福产业新城主业积极健康发展、园区模式异地复制扩张成功。

的确，华夏幸福的成绩与其2017年以来大力推行的异地复制战略不无关系。据悉，目前无论是从产业新城签约、产业招商引资情况来看，还是孔雀城的销售，除京津冀都市圈为公司的主产区以外，长三角都市圈已经成为其新的“大本营”。

更具体的数据来看，过去接近3年时间里，华夏幸福整个外部区域收入占比提升到44%，销售额占比提升至58%，房地产销售面积占比超过60%。“异地复制的成效还是非常不错的，异地复制战略的相对成功有效解决了公司业绩产区集中度过高问题，为华夏幸福稳健发展打下了扎实的基础。”林成红说。

另一个角度来说，有效的发展战略还是华夏幸福穿越行业周期的砝码。2019年，行业增速放慢，头部房企纷纷抛开“规模论”，开始强调回款的重要性，而回款难也是不少房企面临的难题。

在这一方面，华夏幸福的表现可圈可点。年报披露，去年，华夏幸福全口径回款同比2018年增长21%，达到了955亿元。翻看华夏幸福历年成绩可以发现，2016年是其发展历史上的回款高峰，当年回款金额为923亿元，去年则是华夏幸福继2016年之后的又一回款高峰。

“证明公司2019年诸多提升经营质量管理的动作取得了明显的成效。”林成红说。事实上，从2018年起，华夏幸福便着手提升整体经营质量，一手抓各项成本的同时，还在努力控制负债率，力求增强回款、降低负债。

华夏幸福的管理成果在此次年报中得到体现。截至2019年年底，华夏幸福握有货币资金429.63亿元，资产负债率为83.90%，同比下降2.75个百分点。而2020年一季度，该数字进一步降低至83.6%。

副总裁、财务总监吴中兵表示，提升经营回款，优化经营性现金流，合理的控制负债，业绩稳健增长，将是华夏幸福今后的重要发展原则。

华夏幸福新版图

相比产业新城业务多年来的稳扎稳打，外界更加期待看到的是华夏幸福在新业务领域的表现。业绩会上，吴向东坦言，经历了过去一年的热身之后，今年华夏幸福的新业务即将全面落地。

他进一步透露，华夏幸福的新业务将采取不同的产品组合，一是已落地项目的商业地产，包括零售物业及写字楼等；二是新型不动产项目，包括康养事业、公共住房、科学社区等都在积极探索，近期会有项目持续落地。

商业地产是崛起速度最为迅猛的板块，林成红介绍，目前公司商业地产及相关业务在2019年从无到有，已覆盖4座城市，分别是北京、深圳、武汉和东莞。其中年内落地两个，分别为北京丽泽项目和武汉长江中心项目。

在吴向东看来，商业板块的快速成长是他和王文学联手产生的“化学效应”，“我和文学董事长各有千秋。过去20年，我们主要的职业路径、职业经历有点特点，文学董事长在产业新城领域做的最早、做的最大、做的最好，在商业地产领域，我过去的工作经验可能算走的比较早的，过去的工作单位也做的比较大，所以也还比较好。”

不过，随着近年来房企扎堆涌入商业地产领域，部分热门城市已经呈现出供过于求的现象，想要在这片红海中实现突围并非易事。但吴向东认为，市场的危与机是并存的，高品质的项目仍显发力不足，这是问题所在也是机遇所在。

吴向东为华夏幸福商业地产业务发展提出了“六个好”，分别是好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报，“2020年，公司会有大的、好的城市综合体落地。同时会有第三方投资者做轻资产输出。”

二股东平安不动产将在华夏幸福轻资产输出业务中扮演重要角色。据悉，北京丽泽存量项目就是华夏幸福首次采取轻资产业务模式，该资产已完整转让给平安人寿。第二单是去年9月华夏幸福竞得的武汉长江中心项目。

该规划涵盖400米写字楼超塔、总部级滨江写字楼、时尚购物中心、高端住宅公寓等多重业态，将打造滨水综合体。这是华夏幸福首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目。

关于武汉项目，华夏幸福高管进一步表示，“未来持有的如地标写字楼、高端购物中心等办公和商业业态，将出售给保险等长期资金，以支持其在不动产领域的资产配置。住宅和公寓等销售型物业有望在2021年的三季度开始销售，为公司贡献新的规模和业绩增长点。”

不仅商业地产，城市更新也是华夏幸福重点发力的领域。林成红称，城市更新项目方面，华夏幸福目前有8个城市更新项目中已被选为前期服务商，这些项目主要分布在大湾区城市，其中深圳有6个项目，东莞2个项目，总计新增土地储备规划计容面积达171万平方米。

而更值得关注的是，2020年，华夏幸福还计划全面展开康养和长租公寓业务，年内或有项目落地。另据吴向东透露，华夏幸福将托科学家协会，以及华夏幸福具有的产城融合资源和经验，在中国最大的城市扩展科学社区项目，首个项目正在谋划落地。