转型惨遭滑铁卢,市值缩水180亿,“雄安八大金刚”京汉股份委身中国奥园

黄银桥
2020-04-08 18:05:13
曾经信誓旦旦要转型的京汉股份连控股权都丢了,随着中国奥园的入主,田汉1996年开始打拼的江山将无奈相让。

20200407092733799.jpg签约仪式现场,来源:中国奥园

不止一家房企在年度业绩会上说过,疫情冲击之下,行业的收并购机会正在增加。宣称会继续进行收并购的中国奥园就在4月7日完成了一笔大单。

这一天,中国奥园一家全资附属公司与汉控股集团有限公司(卖方A)、建水泰融企业管理有限公司(卖方B)、田汉订立框架协议。中国奥园将收购京汉实业投资集团股份有限公司(以下简称“京汉股份”)29.99%股权,代价为现金11.6亿元。

收购事项之前,卖方A及卖方B分别拥有京汉股份约37.04%及3.88%的股本,田汉透过卖方A、B合共控制京汉股份约40.92%的股本,是京汉股份的控股股东。在收购事项完成后,田汉将失去京汉股份的控股权,取而代之的是中国奥园。

中国奥园相关负责人在4月8日接受时代财经采访时表示,在正式合同签订前会有30天的尽调期,暂时无法确定收购事项何时完成。据中国奥园透露,待完成尽职调查后,将根据国际财务报告准则确定京汉股份的财务业绩是否并入中国奥园的财务报表。

该负责人同时强调,收购完成后,京汉股份现有的房地产项目仍将在京汉股份的平台下开发,暂无打包转让、联合开发的计划。

借助本次收购,中国奥园在A股及H股都将拥有了上市地位,但上述负责人表示,这并不是为了借壳回A,目前公司没有任何回A或借壳的打算。至于两个平台的同业竞争问题,会遵照深圳证券交易所与香港联合交易所的相关规定进行妥善安排。

七成项目来自收购

增加土储、扩充规模无疑是收购的主要目的。中国奥园管理层表示,收购完成后,京汉股份将成为其子公司,从而进一步丰富公司的土地储备,增加一二线城市占比,有助深耕所在区域,提高市场份额及影响力。

据时代财经了解,京汉股份的项目主要位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省及河北省等地,共计约18个,总可售建筑面积约124万平方米。

中国奥园透露,公司及其核数师正进行审阅京汉股份的资料,包括京汉股份的财务报表及收购事项整体,待完成尽职调查后,将根据国际财务报告准则确定京汉股份的财务业绩是否并入本集团的财务报表。

收并购一直以来都是中国奥园增加土储的主要方式。自2007年上市以来,按建筑面积算,中国奥园通过收并购方式取得的项目占68%,招拍挂占29%,城市更新及其他占3%。其中于2019年,新增土储79%来自收并购。

凭借着收并购所得的项目,中国奥园规模实现快速增长,从2016年的256.02亿元上升至2019年的1180.6亿元,成功跻身千亿俱乐部。进入2020年,中国奥园行政总裁称,公司拿地预算约440亿元,且会继续进行收并购。

曾是“雄安八大金刚”之一

中国奥园此次收购的京汉股份于1996年由田汉创立,从建筑装饰起家,2000年开始正式进入房地产行业并形成了“京汉铂寓”与“京汉君庭”两大系列产品。

2015年9月,京汉股份开始重组上市公司湖北金环,此后的2016年5月26日,湖北金环更名为京汉股份,京汉股份成功实现A股上市。

通过重组湖北金环,京汉股份不仅让房地产业务实现了借壳上市,还新增了化纤这一主营业务。目前京汉股份下辖京汉置业和金环新材料两大子公司,主要业务包括房地产和化纤业务。

从2015年开始,京汉股份的房地产业务就开始谋求转型,它想从单纯的住宅开发商转型为健康产业开发运营商。2017年,京汉股份加速布局健康产业,年内收购天津凯华奎恩房地产开发有限公司100%股权,并按协议开展健康养老项目的运营、商业项目的运营及不动产销售等业务;在上海自贸区设立全资子公司上海养嘉健康管理有限公司;同时京汉健康养老品牌机构“春晖里”正式落地。

2018年,京汉股份对战略规划进行细化,拟形成战略业务、种子业务、基础支持业务的布局,战略业务包括健康养老(养老村)、生物基纤维、种子业务包括文旅小镇(含田园综合体)、基础支撑业务包括健康住宅和建筑施工。

同年,京汉股份与河北涞源县签署合作协议,在环雄安布局田园综合体及文旅产业小镇,并明确“享老村”、“养老机构”、“社区医养中心”三个产品线。同时收购蓬莱华录金宇健康养老发展有限公司35%的股权,以期整合业内养老资源。

转型期间,京汉股份在雄安新区获取了大量土地储备。京汉股份今年3月18日在回复投资者提问时透露,公司在雄安安新县大王镇张六村、向村,安新镇北新街村租赁土地合计371.41亩。公司于环雄安地区土地流转项目如下:涞源县南屯镇文旅产业小镇项目规模18806亩,已获取立项621.98亩,其中621.98亩均为建设用地;固安南黄垡三村养休闲田园综合体项目规模4400亩,已完成整体项目立项,目前已租赁198亩。

手握雄安新区的大量土储,使得京汉股份成为资本市场的“宠儿”。2017年,京汉股份股价一路飙升,从年初的每股不到10元上涨至历史最高点的每股26.69元,京汉股份也一度被称为雄安概念股“八大金刚”之一。与最高峰时期相比,京汉股份的市值已经缩水180亿元。

转型深陷泥潭

2019年,尽管健康养老、文旅小镇等新业务尚未成熟,但京汉股份已经提出要逐步退出传统房地产业务。按照田汉的目标,京汉股份将在5年内把地产业务降到30%以下。

然而,田汉的雄心勃勃并未反应在业绩上,传统住宅业务依然是京汉股份的主要收入来源,但由于转型,这个支柱产业表现也越来越差。

2016-2018年,京汉股份来自房地产开发的营业收入分别为35.76亿元、20.94亿元、21.16亿元,占总营收比例为84.29%、74.93%、73.26%。2019年上半年房地产营业收入为10.1亿元,占比72.77%。

由于化纤业务占总收入不到三成,一旦房地产业务表现不好,京汉股份的整体业绩也将出现滑坡。2016年-2019年上半年,京汉股份总营业收入分别为35.76亿元、20.94亿元、21.16亿元、13.88亿元,整体呈下滑趋势。

利润方面的表现更为明显,2016-2018年,京汉股份归属于上市公司股东净利润分别为1.09亿元、3.07亿元、1.57亿元。至2019年前三季度一度出现亏损,至2019年底,虽成功扭亏为盈,但净利润只有1000万元至2000万元,同比大跌87.29%-93.64%。

京汉股份解释称,2019年业绩变动主要原因系本报告期地产板块合并范围内确认收入和盈利的单位多为参股公司,而上年同期收入确认和盈利以全资子公司为主。同时公司因战略转型未新增地产业务收入,而转型绿色纤维项目仍在建设期,尚未形成收入。

随着行业天花板的到来,转型是每一家房企需要思考的问题,但为了保证后续发展的资本,可以迅速回笼资金的住宅业务始终是很多房企的重点业务。转型太急太猛,而且转型方向都是些回报周期长,且没有成熟盈利模式的健康养老、文旅小镇等业务,无疑是造成京汉股份收入、净利双双下跌的原因。

为了缓解资金压力,京汉股份的股东京汉控股在2019年8月将5.99%的股权转让给了海通证券资管公司,同年12月向新城控股、四川精华地产分别出售所持简阳嘉欣瑞恒投资开发有限公司15%、24%的股权。2020年1月,又以1.82亿元向北京京台企业管理咨询有限公司出售通辽京汉置业100%股权。

业绩萎靡不振之余,股东也没有实际行动来提振市场的信心。2019年4月9日,京汉股份控股股东的一致行动人北京合力万通及公司副总裁曹进、关明广披露了自己的减持计划,拟自公告发布的15个工作日之后的6个月内,合计减持不超过861.42万股,占京汉股份总股本的1.1%。

今年3月23日,据京汉股份披露,由田汉间接控股的建水泰融从2019年11月至2020年3月,已减持京汉股份4.98%股权。同日,海通证券也宣布,自减持计划预披露公告披露之日起15个交易日后的6个月内(即2020年4月15日至2020年10月15日)以集中竞价方式减持京汉股份不超过2%股权。

直到最后,曾经信誓旦旦要转型的京汉股份连控股权都丢了,随着中国奥园的入主,田汉1996年开始打拼的江山将无奈相让。

至于“新主人”是否会延续京汉股份原有的转型思路,中国奥园相关负责人向时代财经采访时表示,相关业务整合,中国奥园将以股东利益最大化为前提,在收购完成后根据实际情况进行合理安排,目前还没有具体计划。

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