时代商业访谈录|创富港副总裁唐伟:出租率决定扩张速度

王宏
2020-04-03 10:57:42

让很多人没想到的是,2020年突然而至的新冠肺炎疫情,却意外为联合办公企业带来了转机。

在政策和资本的双重助力下,联合办公服务商在过去几年迅速扩张。但随着2018年资本寒冬的到来,以及2019年头部企业不断折戟,行业进入了深度洗牌期。

转机发生在今年3月。在熬过了疫情初期企业停工和延迟复工的至暗时刻后,联合办公企业开始迎来更多的客户。那些考虑到自身现金流紧张、短期业务不明朗的中小企业,集体将目光投向了租约灵活,运营成本更低的联合办公领域。

“极限的市场情况也就持续了1个月。进入到3月份,我们已经基本恢复正常生产秩序,包括市场销售情况也基本稳定,新签客户增加不少。”3月29日,联合办公服务商创富港联合创始人兼副总裁唐伟接受了时代周报记者专访,从专业人士的角度解析了联合办公行业的机遇与前景。


(创富港联合创始人兼副总裁唐伟)

与业内同行大笔融资、疯狂拓店不同的是,创富港始终保持着相对沉稳的扩张步伐——一旦出租率下滑到安全线便停止扩张。

“今年的市场环境更加考验企业的经营能力。一些本身经营不善的联合办公空间,会加速倒闭。而对经营能力强的企业反而是发展的时机。”唐伟认为,不久的将来,联合办公行业将会两极分化,头部企业优势凸显。

疫后的转机

时代周报记者了解到,在疫情爆发初期,创富港旗下业务也一度停摆,进入“极限”生存模式。

“一方面,我们的服务费收入大幅下降,以2月份为例,仅为正常时期的三成;另一方面,办公室的新需求客户没有增加,同时还有会员申请延期付款或到期不续约的情况。月出租率预计以8%到10%的速度下滑。”唐伟对时代周报记者表示。


为应对疫情影响,各大联合办公品牌都推出了相应的优惠政策,包括减免服务费、延长免租期、异地免费办公、免费提供增值服务等。在此方面,创富港也推出了“千万元暖企活动”,对入驻的2.4万家企业予以不同程度的租金及服务费减免。

然而,疫情带来的负面影响并未持续太久,反而刺激了市场对于联合办公的需求。由于部分企业复工推迟,生产停摆,资金压力增大,选择联合办公场所有助于企业降低运营成本,帮助其在寒冬中存活下来。

据唐伟介绍,到2月末极限的市场情况已经见底。3月份以来整个共享办公的客户已经恢复到正常市场水平的80%至90%。此外,还有不少新签约的用户。

关于疫后的市场转机,优客工场创始人毛大庆此前也表达过类似观点:“共享办公比固定办公室灵活性更强。在疫情发生前,已经有一部分企业注重把固定成本转化可变动成本,包括办公空间的租赁成本。疫情的出现,可能会加速这种转变的到来。”


事实上,疫情对商业地产带来的冲击,也促进了写字楼租金的下降。对于依赖“工位”收入的联合办公企业而言,目前同样是一个扩张的好时机。

时代周报记者了解到,创富港日前已在上海、广州、深圳、佛山四地,连拓四家共享办公空间,新增面积超过8700平方米。

艾媒咨询的研究数据表明,2016-2022年中国联合办公行业市场规模不断增长,2018年将突破600亿元,增长率达159.3%。

(Q:时代周报  A:唐伟)

共享的价值

Q:无论是wework,还是优客工场,联合办公行业绕不开的标签就是“烧钱”、“亏损”,你怎么看待外界对行业的这些印象?

A:自2014年起,联合办公行业就处在了风口,因此一些行业内企业借助资本的力量快速发展壮大。

我想这是不同企业领袖风格带来的不同战略思维。通过“烧钱”快速占领市场,然后再优化经营质量实现盈利,在其他行业不乏成功案例。但是创业本身风险极大,我们还是以稳健发展为主。

共享办公行业的这些标签,也给我们的融资带来了困难。借助于资本的力量,我们本打算实现3年扩张5倍以上的目标。不过,创富港本身的经营性现金流很好,依靠自有资金也能实现每年35%-40%的扩张速度。

Q:企业依靠自有资金扩张发展速度有限。为什么不采取更激进的开店策略抢占市场?

A:目前创富港办公空间已经进化到2.0版本,每个空间面积扩大至3000-10000㎡,因此投资回报周期也变长了,以往投资现金流需要1.5-2.5年回正,现在需要2-3年才能回正。

另外根据我们测算,新店第一年一定会亏损。一个新店开店的亏损,要用两个同等规模的老店弥补。

当开店速度太快时,财报利润就会趋近于零。我们的首要任务还是保证企业稳定经营,因此在保证现金流和利润的情况下控制开店速度。另外一旦出租率下滑到90%以下就停止扩张。

Q:业内有不少专家认为,现在联合办公主要模式是“二房东”,对于市场来说存在的价值点不突出,没有太多想象空间。怎么看待这种观点?

A:联合办公行业真正的价值在于共享属性,与传统的“二房东”本质上还是有差别的。“二房东”不提供服务和配套,租期也不是非常灵活。而我们在出租业务外,还提供给用户社群以及金融服务业务。

很多传统行业,比如物流行业,都可以用科技手段实现精细化管理,使行业效能达到最高。

同样,借助于大数据和科技手段,我们做到了高效率和低成本。因此我们的毛利率能达到40%以上,纯利率在20%以上,这背后是我们每一个环节都精细化管理的结果,所有的管理节点都做到极致。

从空间想象来看,以香港为例,有20%-30%的办公室是由专业机构运营,而在内地只有2%-3%左右,一线城市可能接近5%,这意味着未来还有很大的发展空间。只要我们能带来由共享机制产生的价值,空间就可以持续开下去。


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